密集式调控再度来袭 市场各方心态发生变化

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传统的“金九银十”是房地产销售最繁荣的时期，但在过去一两年，“金九银十”已成为一个控制措施密集推出的时期。限价令、限售令等“集约型”调控全面出击，平息了楼市多年的热度，市场各方心态发生了急剧变化。那么，房地产市场监管有“时间表”吗？住房租赁市场的蓬勃发展能否带来住房制度的质的变化？

证券时报记者吴家明

去年开始的房地产调控浪潮，前后“十一”长假已经到了一岁。无独有偶，在今年“十一”长假之前，中国许多城市相继升级了楼市调控，再现了“集约型”调控。一年过去了，同一个节点，调控，平息了多年来楼市的热度，楼市里有各种各样的人。赞美的人拥有它，叹息的人拥有它；有些人观望，有些人开枪。

“强化”监管

再次出击

目前，监管仍然是全国房地产市场的关键词。出台限售令的城市数量已超过40个，消费者贷款流入房地产市场的“平静”也受到了地方监管机构的关注。

自去年“十一五”前后开始的一轮房地产调控以来，各城市房价走势明显分化:热点一、二线城市房地产市场不同程度降温，房价过度上涨得到抑制，房价涨幅趋于平缓；另一方面，来自四线城市的大量投资和投机需求已经进入市场，房价迅速上涨。

有鉴于此，监管仍然是全国房地产市场的关键词。

就在“十一五”假期前一周，Xi、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市相继出台了新的楼市调控政策，重点是“限售房”，其中重庆和南昌要求新购买的房屋必须取得房产证。只有在两年后，它们才能上市交易；南宁市要求在主城区购买二层及以上房屋，必须取得2年的不动产产权证方可转让；长沙要求购房三年后才能交易，贵阳也要求购买新的商品房，限制三年内转让；石家庄要求新购房屋和二手房5年内不得上市交易；Xi也发布了商品房价格调控通知。

随后，宁波、桂林、无锡等城市也相继出台了楼市调控措施，其中宁波和桂林也出台了相关的限购措施。根据中国指数研究院的统计，到目前为止，中国已经有40多个城市出台了限制销售的措施。该政策以流动性为切入点，以引导居民正确的住房消费行为为基础。与限购、限贷等政策配合使用，形成了新的预期导向机制。

从政策内容来看，热点城市实施了“五限”措施，从限购、限贷、限价、限销到“限商”。据中原地产研究中心统计，今年以来，100多个县级以上城市共出台各种房地产调控措施约150次。今年前9个月，全国15个核心热点城市发布了4次以上的调控政策。易居房地产研究所副所长杨红旭表示，第四轮房地产调控即将到来。

除了“五个限制”措施之外，消费者贷款非法流入房地产市场也受到了地方监管当局的关注。此前，消费者贷款非法流入房地产市场降低了房地产市场的监管效果。由于消费贷款的短期性和高利率，如果房价下跌，很容易打破资金链，进一步的供应中断会给银行系统带来风险。据易居房地产研究所统计，自2017年3月以来，全国短期消费贷款同比大幅上升，新增异常短期消费贷款约3700亿元，其中至少有3000亿元预计流向房地产市场。过去一个月，南京、北京、广州、深圳、浙江、江西等6个省市的监管部门纷纷发文，加强对消费贷款的检查和监管，严格控制消费贷款流向房地产市场。

此外，银行收紧了抵押贷款限额，提高了抵押贷款利率，进一步加速了房地产市场的“降温”。以深圳为例，根据米德兰地产提供的深圳商业银行贷款利率数据，自9月22日以来，深圳建设银行、工商银行和中国银行已将首笔住房贷款利率上调10%；自9月23日以来，中国农业银行已将首笔住房贷款的利率上调了10%。一些购房者告诉《证券时报》记者，去银行申请抵押贷款需要更长时间，有些甚至要等到年底。

万物:市场中的各方

心态变化

今年的“十一”假期，许多热点城市的成交量大幅下降，买家、投资者和房地产企业的心态发生了变化。房地产行业的整合浪潮也在悄然升温。

一年时间里，楼市调控全面出击，攻守并重，缓解了楼市多年的热度，市场心态发生了急剧变化。根据中国指数研究院的最新数据，9月份，所有城市的房地产市场交易量同比下降，22个主要城市的房地产市场交易量同比下降44.4%。与此同时，我们可以感受到刚刚过去的“十一”假期的一些变化。据中原地产研究中心统计，今年“十一”长假的前六天，许多热点城市的楼市交易量出现大幅下降，新二手房网上签约数据同比平均下降80%。其中，上海在头6天就签下了147套新房，同比下降78%。

自2015年初以来，深圳的房价一直处于全国领先水平，去年10月推出“深圳八条”后，深圳楼市的走势开始发生变化。根据米德兰房地产全国研究中心的最新数据，9月份深圳一手住宅平均交易价格微跌0.1%，至每平方米54314元。反映二手房价格的米德兰地产(深圳)蓝筹住宅价格为每平方米52612元，比上个月略有下降0.7%。深圳房价持续小幅下跌有很多原因。然而，这座一线城市在一年内经历了房价的快速下跌，可以说是当前房地产市场密集监管的一个独特样本。

“十一”期间，深圳没有像其他城市一样再次升级楼市调控，但这并没有让购房者和一些投资者放下“悬着的心”。根据深圳市国土资源局的数据，从10月1日到7日，每天都有第一手的住宅交易，7天的交易量接近440笔。然而，记者在调查深圳罗湖区和福田区的几个新的房地产营销中心时发现，该网站的人气并不旺，一些房地产还在长假期间提供特别折扣来吸引买家，甚至给销售人员额外的交易奖励。罗湖文锦渡区一个新房地产项目的业务经理告诉记者，国庆期间只有几十名游客来看过房子，没有一栋房子卖出去。与此同时，位于湖北区的另一个住宅项目在长假期间售出了十几套，这被认为是一个“好”结果。

“事实上，深圳股市9月份的表现还不错。这应该是由于推动次数的增加。从长远来看，我们看不到这项政策的前景。”对于楼市的调控，许多现场销售代理人向记者表达了他们的疑虑。

“现在银行的抵押贷款利率高得多，审批也比以前严格了。我不知道我是否应该买房子。”正需要一位客人的李明告诉记者，他已经看房几个月了，深圳的房价没有明显松动。他身边的一些朋友还是买了房子，但他始终拿不定主意，但他觉得买房似乎越来越难，包括贷款和各种调控政策。

这时，一些投资者也开始选择观望。在罗湖区万科深南路68号的营销中心，记者遇到了一位来自东莞的投资者。郑先生，近40岁，东莞一家企业的负责人，热衷于房地产投资。在许多地方限制买卖的情况下，他将注意力转向了深圳的商品房，但他对投机的信心也受到了动摇。“如果你买一套新房子，从签合同到拿到房产证大约需要两年时间。假设出售限制在两年之内，这意味着一栋房子只能出售四年。即使投资失败，一笔钱每年也不会增加12%，现在银行还严格检查消费贷款的首付，财政压力更大。”郑先生强调:“现在不要考虑投资房地产。你可以躺下来赚钱。”

有这样一组数据，我们可以看到深圳市场投资者的心态。根据深圳中原研究中心的数据，二手房投资者的比例已大幅降至4%，远低于2015年的30%和2016年的20%以上，自住需求已达到73%。

对房地产市场的严格监管也成为开发商的一个难题，其中严格的审批已成为阻碍高价项目进入市场的一个重要因素。南山区一个新盘的营销总监张告诉记者，“最近预售许可证的等待时间太长，政府的价格卡非常严格，如果稍微超出预期，就会进行修改。在取得预售证书后，有关部门会不时检查是否有卖楼现象。”记者在龙华区调研时，洪荣源一个新项目的销售人员告诉记者，“原来每平方米7万元的项目只能卖6.4万元左右，而我们周围中海王迪项目的二手房已经卖完了。”每平方米大约7万元。”

尽管房地产市场整体降温，调控压力下的市场环境更加复杂，但仍未能阻止房地产企业业绩的大幅增长。其中，一些规模增长较快的房地产企业甚至大幅提高了年度销售目标，碧桂园(港股02007)的销售目标从原来的4000亿元提高到5000亿元，增幅为25%。

值得注意的是，每当房地产市场监管变得更加严格，市场进行调整时，房地产行业就会掀起一波整合浪潮。据不完全统计，仅9月下旬就有近20家房地产企业并购，行业资源洗牌加剧，其中阳光城(000671，咨询股)以32.35亿元人民币收购厦门盛祥地产100%股权，华夏幸福(600340，咨询股)计划以21亿元人民币收购秦皇岛鼎兴45%股权等。普华永道(PricewaterhouseCoopers)的报告指出，对于一、二线热点城市，由于土地供应急剧下降，为了抑制过热的房地产市场，政府实施了限制购房和个人购房贷款的政策；对于企业来说，一级土地市场的征地门槛已经提高，对房企的规模和经验的要求也越来越高。同时，土地市场上有土地供应，因此越来越多的大中型住宅企业开始通过收购项目公司或中小企业来增加土地储备和盘活存量。对于三四线城市来说，房地产市场的政策是频繁的，这就要求房地产企业有较高的资本和抗风险能力。一些住房企业出售一些财产或股份，以提高其抗风险能力。

监管时间表:

租赁成为打破游戏的焦点

房地产市场监管有“时间表”吗？事实上，“密集”房地产市场监管的实质是改变预期。今年的房地产调控不是简单的控制房价，而是从传统的“结果管理”调控手段转变为基于长效机制的多维调控，构建“租卖并举”的长效住房制度。

在“密集”的房地产市场监管背景下，市场各方可能都在考虑是否有一个监管的“时间表”。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，调控的出发点主要是稳定市场，当然，稳定市场的核心内容是稳定房价。目前，潜在上升趋势仍然明显，需要积极控制。此外，宏观经济表现良好，对房地产本身的依赖将减少。预计调控政策将持续到明年上半年，即政策思路在明年上半年不会改变。如果明年下半年市场交易量和价格相对较低，调控可能会放松。

益居房地产研究所副所长杨红旭表示，从政策演变下的市场发展来看，自2006年以来，全国房地产市场经历了两轮政策刺激和三轮政策抑制，目前正处于第四轮政策抑制。自今年以来，房价的增长率已经见顶并有所下降。在当前房地产周期的前半段，房地产监管占据主导地位，而在后半段，货币、金融和信贷占据主导地位。从趋势来看，华东和华南的房价累计上涨引领了当前楼市的上涨周期，而以北京和天津为首的城市二手房价格已经下跌，预计2018年将是楼市的“触底年”。

深圳市房地产中介协会发展研究部主任徐枫认为，调控政策表面上是为了抑制交易，但实质上是为了改变预期，这种效果确实已经达到，比如目前的深圳市场。至于本轮监管的持续时间，徐枫预计将持续到2019年左右。

就房企而言，钟君地产(港股01966)研究总监赵建伟认为，一线城市的地价已经上涨，但房价一直“有限”。因此，从房企发展的角度来看，有必要不断思考何时放开限价等措施。但是，有一点值得肯定的是，目前的政策具有很强的连续性和稳定性。某些政策可能会在特定时间和阶段进行微调，但总体政策将保持稳定。

有人认为，与以前相比，这一轮房地产调控不是单纯的控制房价，而是要从传统的“结果管理”调控手段转变为基于长效机制的多维度调控，构建“租售并举”的长效住房制度。事实上，最近几个月，全国各地似乎都更加关注住房租赁政策的影响。与监管相比，住房租赁市场发展的影响相对缓慢但持久，还可能带来住房制度的质的变化。徐枫认为，租赁市场还处于起步阶段，应该说在未来两三年内会有翻天覆地的变化，未来的租赁市场应该是一片红海。