20个最全解读看懂“共有产权房”（深度好文）

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近日，由北京市住房和城乡建设委员会等部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)公开征求意见，提出不少于30%的住房将分配给“新北京人”。凤凰地产已经整理出20个问题和答案。你想知道的都在这里。让我们看看！什么是共有房产？

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同等区位和质量商品房价格水平，使用权和处置权受到限制的政策性商品房。

2共有房产的价格是多少？

平均售价比同一批低5%

共有产权住房项目的平均销售价格应低于同地段、同质量的普通商品房价格，应根据项目开发建设成本和适当利润，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。平均售价应在土地供应文件中规定。开发建设单位应当根据平均销售价格，结合楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格波动幅度为5%。

3谁可以购买？

在北京符合限购条件，没有以家庭成员名义的房间。

1.符合购房限制条件且没有家庭成员名下住房的已婚家庭。

二、单身家庭申请购房，申请人应年满30周岁。

第三，一个家庭只能买一套

图片来源:方静文字

4谁不能购买？

1 .家庭已签订房屋购买合同、征收(拆迁)安置房屋补偿协议。也就是说，已经有房子的家庭。

2.申请家庭有住房转让记录。

3.有住房家庭的夫妻离婚后分开申请，离婚期限不超过三年。

4.申请家庭有违法建筑，申请时未拆除违法建筑、构筑物或设施。

图片来源:方静文字

5谁可以优先购买？

1.项目区户籍和在项目区工作的本市其他地区无房户。

2.符合本市限购条件并在项目区稳定工作的无房户。

这房子能卖吗？

不满5年的，不准转让。

5年后，购买者可以按照市场价格转让所购房屋的产权份额。转让对象仍需满足购买条件。在同等价格条件下，代理机构可以优先购买并继续将其作为共有房产使用；代理机构放弃优先购买权的，购买人的转让对象应为符合共有产权住房购买条件的其他家庭。

5年后，购买者以市场价格购买政府份额后，还可以获得商品房产权。(如果你再次出售，将没有任何限制)

我可以租房子吗？

允许！租金和代理分配。此外，租赁信息只能在市政机构建立的网络服务平台上发布。

在购房合同条款中，规定购房合同应明确共有产权的份额、房屋的使用和维护、租金和销售收入的分配。换句话说，拥有共有产权的房屋可以出售或出租。

根据《办法》关于租金收入分配的意见稿，如果已经购买了共有产权的房屋出租，购买人和中介机构将按照该房屋的产权份额获得相应部分的租金收入。

购房人应在市级机构建立的网络服务平台上发布房屋租赁信息，优先考虑有经济适用房记录的家庭或符合购买共有产权房屋条件的家庭。

谁能买到“二手”共有房产？

代表机构和其他符合购买条件的家庭购买共有产权住房。

五年内不得出售。如果持有期为5年，持有机构将优先以同等价格购买；也可以按原比例出售给有条件购买共有产权房屋的家庭；也可以转换为商品房出售给控股机构；5年后，你还可以购买政府股票，并把它们变成商品房。

9自置居所怎么样？

自住住房将被新的共有财产住房所取代。

原有的旧自住住房仍将实行旧办法；未来将在市场上出售的新项目，包括尚未动摇的朝阳区金都嘉园自住项目，也将实施新的共有产权住房规定。特别是朝阳区金都家园将按照老办法落实审核条件，未来出售时签订新版合同，并按照新办法进行管理。

10会很遥远吗？住房质量会有什么不同吗？

项目选址:项目选址应结合城市功能定位和产业布局进行，优先考虑交通便利、公共服务设施、市政基础设施等配套设施相对完善的区域。

建设用地:共有产权房建设用地以“限定房价、竞争性地价”、“综合招标”等多种方式出售。按照竞争、择优、公平的原则选择施工单位，实行施工标准和工程质量承诺制度。

住房:市住房和城乡发展委员会以及市规划和土地委员会制定了建造共有财产住房的技术准则。市有关部门将严格按照标准审查规划设计方案，并依法进行日常监督。

住房分配:每个区30%的住房应该分配给新北京人。在重点功能区和工业园区，还将有人才共享物业项目。

11产权分配的比例是多少？

指项目平均价格与同地段同质量商品房价格之比。

在产权一分为二后，买家最关心的是他们能得到多少份额。根据房子的价格，它是自选的还是不同的。

鉴于购房者所占的产权份额，《办法》意见稿要求参照项目平均售价与同地段同质量普通商品房价格的比例；政府产权份额原则上由项目所在地的区级机构持有，也可以由市级机构持有。

值得注意的是，共有产权住房项目的平均售价和份额比例将在共有产权住房项目的土地上市前和房屋出售前由控股机构委托的房地产评估机构进行评估，并由北京市住房和城乡建设委员会、市发改委、市财政局和市规划土地委员会确定。评估和确定结果向公众开放。

12彩票由谁负责？去哪里申请？

摇号:区住房建设委员会(房管局)将监督和指导开发商进行摇号配售。

申请:共有产权住房项目网上购买期间，登录区住房建设委员会(房管局)官方网站申请项目购买。

13 .物业费和取暖费由谁承担？

物业成本和公共维护，加上供暖费用等。，均由产权共有的双方即买受人承担。

14.对遗弃或欺诈的处罚？

如果放弃购买超过两次，3年内不能再次申请。弄虚作假者，10年内不得申请保障性住房和政策性住房。

并根据以下情况:

1、已取得资格的，由区住房建设委员会(房管局)取消其购房资格；

2.如果合同已经签订，开发商应与买方解除合同，买方家庭应承担相应的经济和法律责任；

3.已购买共有产权房屋的，中介机构应当责令其在入住期间腾空房屋并收取市场租金。房屋腾空后交给中介机构的，中介机构应当退还购房款。

共有产权住房的购房人，违反购房合同居住，并拒绝按代理机构的要求改正的，所在住房区住房保障管理部门可责令其腾退住房，严禁在10年内再次申请本市各类经济适用住房和政策性住房。此外，信贷管理也已被纳入该房屋的共有财产。申请人、购买人、居民及相关单位和个人违反本办法规定的，行政机关应当按照国家和本市的规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法或严重失信记录的，区住房建设委员会(房管局)应当按照有关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

15个亮点是什么？

第一，职业和居住的平衡

住房优先安排给项目区户籍家庭和在项目区工作的本市其他地区无房家庭，以及符合限购条件并在项目区稳定工作的本市无房家庭。

共有产权的住房单元以中小户型为主，户型设计功能布局合理，有效满足了居住需求。

第二，“新北京人”的分布不低于30%

第三，实现在线应用。

第四，规范退出机制。

16未来的供应规模？

现有自住住房约700万平方米，可供应8万套以上的共有产权住房，并将在未来建成。

未来北京将有大量的共有产权住房供应，现有自有住房约700万平方米，可供应8万多套共有产权住房。在未来的商品房土地拍卖中，仍会有一定比例的配套建设，而共有产权房将会深刻影响到急需商品房的价格。

共有产权住房用地将在年度土地使用计划和土地供应计划中单独列出，优先供应。区人民政府应当根据共有产权住房需求，合理安排共有产权住房用地，满足区内符合条件的家庭和关键人才的生活需求。

17如何申请公共租赁住房或公共住房？

在网上签订购房合同前，应书面承诺腾空所租房屋。

18岁和自我住房有什么区别？

2017年8月3日以后，自住住房将被新的共有产权住房所取代。

差异

1.发射时间节点

自住住房:2013年10月22日

共有产权:2017年8月3日

2.年龄限制

自住住房:单身，至少25岁

共有产权:30岁以上的单身人士

3.政府参与的方式

自有住房:上市收入的30%将在五年后上缴财政

共有产权:政府和购房者各持有一定比例的产权

4.申请程序

自有住房:市住房和建设委员会官方网站签约

共有产权:在区住房建设委员会(房管局)官方网站上登记，在区内监督和抽签，在区内优先分组

5.房屋置换后6个月，剩余的方法处理完毕

自有住房:公开出售

共有产权:由市住房和建设委员会分配到其他区进行安置。

6.列表

自住房:

租金:你自己的租金；

出售:它只能在停留5年后出售，上市收益的30%将被转到融资。

共有产权:

租金:租金按代理比例分配；

出售:控股机构优先回购。将其他拥有共同产权的家庭按原比例转卖，或购买政府股份，将其转化为商品房。

19如何上市？

租金

租金收入应当按照房屋产权份额在购买者和中介机构之间的比例进行分配。

例如，如果购买者的产权份额是75%，并且房屋租赁的月租金是4000元，那么购买者的月租金应该是3000元。

注意:

1.购买者应在市房管局建立的网络服务平台上发布租赁信息，优先向经济适用住房家庭或符合购买共有产权住房条件的家庭出租。

2.中介机构不能代表共有房产的出租和出售

卖

持有不足5年

只能代表控股机构回购。

举行了5年

在同等价格下，控股机构将优先购买；

也可以按原比例出售给有条件购买共有产权房屋的家庭；

也可以转换为商品房出售给控股机构；

5年后，你还可以购买政府股票，并把它们变成商品房。

20哪些房屋可能会受到影响？

1.急需住房的价格会更便宜

从长远来看，100平方米以下或90/70政策下的二手房价格将受到共有房产的影响。它的价格将受到限制，为那些需要的人提供更便宜的房子。

2.高端商品房的趋势仍在继续

面临最终改善人群的“大户型、高总价”住宅将会越来越多，而面临购房需求初步改善的住宅将会越来越少。此外，改善自置居所的贷款门槛大幅提高(一般是首付80%的第二套房贷款)，这将导致抑制这部分改善需求。

专家

陈至

北京引入共有产权住房将在完善住房保障体系、完善住房制度、建立房地产调控长效机制、支持中端购房、抑制投机、促进公平等方面发挥重要作用。

专家

盐裕金

类似住房的供应对全国房地产市场的后续发展是一个积极的启示。从类似房屋的探索来看，相应的土地供应结构也将发生变化。相关房企也需要看到征地政策带来的新变化。

专家

大卫

2017年上半年，北京的自有住房对房价下跌的影响约为7%。随着公租房政策的不断推进，北京楼市的观望情绪将继续增强，特别是在大量公租房供应之后，北京房价的稳定是可以预期的。