楼市的长效机制终于来了！住建部打响了重要一枪

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受欢迎的电视连续剧《欢乐颂》就像一面镜子，不管镜子是否公平，但它展示了这个社会的各种症结，从家庭到工作场所，到婚姻和爱情的概念等等。，每个人都可以看到他们关心的话题。

范在剧中提到，他们三人合租的高档住宅区的租金是每月8000元，第一季度的物业费是1080元。如此计算，年租金为96000元，年物业费为4320元，平均每人每月分摊2787元。事实上，从目前的租金情况来看，上海很难租到这样一套带电梯、性价比高的三居室。

随着一、二线城市房价一年多来的飞涨，在火热的房地产市场依次调整后，虽然房价有下降的趋势，但仍处于高位，流浪者不得不面对房东大幅提高房租的局面。据相关统计分析，目前中国城镇约有1.6亿人租房，占城镇常住人口的21%。其中，大学生和新就业农民工是主要群体。链家研究所所长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租赁市场，到2030年，租赁人口将达到2.7亿。

然而，住房和城乡建设部发布了最新的管理条例草案，其中详细规定了房屋租赁各方的责任和义务。这是中国第一部关于房屋租赁和销售的法规。除了稳定房价预期之外，政府还对房东和中介采取了更严格的监管措施，旨在保护租户的利益，并形成一个稳定和长期的租赁市场。

《21世纪经济报道》指出，房地产的长期机制需要三个立法安排:一是房地产税法(在本届NPC任期内不会出台)；一个是住房法，即基本住房法，它主要保障居民的基本住房权利；另一个是房屋租赁法。

征求意见稿的公布是建立房地产长效机制的重要组成部分。

住房的“租赁时代”，租房者的好日子来了吗？

5月19日晚，住房和城乡建设部发布《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见通知。《金融战略》认为，这份《征求意见稿》最大的亮点是详细界定了“房屋租赁”各方的权利和责任，这标志着中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代！

整个征求意见稿对租房和买房都做了详细的规定，特别是针对租房者的利益，既保护了租房者的合法权益，又解决了房东过于强势的问题。不仅房东，政府也应该尊重租房者。

这个规定，租房者会得到什么红利:

1、出租人应当遵守出租房屋法律法规的规定，确保出租房屋符合安全要求，满足基本功能。

2.出租人不得以暴力、威胁或者其他强制手段驱逐承租人，收回房屋。

3.房屋租赁合同未约定租金调整的数量和范围的，出租人不得单方面增加租金。

4.鼓励出租人与承租人签订长期房屋租赁合同。

5.当事人应当在房屋租赁合同中约定租赁期限。租赁期限不明确，出租人解除房屋租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

6.房屋租赁企业租赁自有房屋的，除承租人另有要求外，租赁期限不得少于三年。

7.房屋租赁备案后，承租人在租赁期限届满时，在同等条件下享有优先租赁的权利。

8.出租人收取定金的，应当在房屋租赁合同中约定定金的金额和返还时间。除房屋租赁合同外，出租人不得扣留押金。出租人扣留定金的，应当承担举证责任。

9.未经承租人同意，出租人不得进入租赁房屋。

10.出租人不得在租赁期限内解除房屋租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外。(如拖欠租金、擅自改变结构等。(

11、出租人出租房屋，应符合单间出租数量和人均出租面积标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、浴室、阳台和地下储藏室不得出租居住。

12、房屋租赁合同的备案可以作为承租人具有合法、稳定的居住证明。承租人可以根据备案的房屋租赁合同申请居住证，享受规定的基本公共服务。

战略金融指出，在这12笔分红中，有11笔是由房东提供的，这主要解决了房东太强势的问题。

去年底召开的中央经济工作会议明确提出，要加快住房租赁市场立法，加快发展制度化、规模化的住房租赁企业。今年年初，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革的一项紧迫任务，并将其纳入今年的立法工作计划。

Strategical Finance认为，为了真正开启“租赁时代”，让房东转让他们的权利是远远不够的。核心是政府应该给租房者更多的权利。坦率地说，这意味着租房者可以享受与购房者和注册人口相同的公共资源和服务。

这也将是市场关注的改革方向。

此外，征求意见稿对房屋销售的销售条件和程序做了一般性规定，特别是加强了对房地产开发企业销售行为的监管。

为规定房地产开发企业出售房屋的条件，在取得预售许可证后，所有待出售的房屋和每套房屋的价格应在10日内一次性在房地产管理部门网站和销售网站上公布，并对外出售。规范房地产企业的房屋销售行为，不发布虚假信息，不哄抬房价，不囤积居奇，不超标价加价等12项明令禁止的行为。

为整顿中介市场的混乱局面，意见稿规定，中介机构和从业人员不得编造虚假价格信息、炒作门牌、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人偷税漏税提供便利等11项禁止行为。

租金与房价的不正常关系

方正证券(601901)任泽平在之前的研究报告中曾经分析指出，中国主要城市的静态租金收益率为2.6%，一线城市约为2%，低于二、三线城市。根据国际租售比的合理范围，静态租金收益率为4%-6%，远低于中国的国际标准水平。

在大城市，租房者和租房者之间存在巨大的贫富差距。因此，在一个富人买房、穷人租房的社会里，租房者能负担的租金非常有限。因此，一旦租金上涨一点，需求就会迅速回落，这可能是租金涨幅低于房价的根本原因。

此外，中国的房地产不仅仅是一个简单的生活功能，而是一个综合价值体，与许多资源捆绑在一起。房屋与户籍联系在一起，房屋的位置也决定了居民所享有的各种公共资源的优劣。一旦外国人买房并在大城市定居，他们就可以在大城市享受更多的政府保障，并拥有更丰富的教育和医疗资源。

在美国等发达国家，住房的平均租金约为7%。中国房地产租赁市场发展严重不足，低租赁率刺激了投机的盛行。

整治不健康的租赁市场，在一定程度上挤压房价泡沫

央视财经指出，在房屋租赁市场，租房者往往扮演着“弱势群体”的角色。在这个远离顾客友好的市场，承租人不得不尽最大努力“飞越疯人院”，并在有机会的时候搬到住房市场。即使背负着沉重的债务，他也只有在买下自己的蜗居时才能感到安心。因此，可以说，不健康的租赁市场和投机购买共同催生了房价泡沫。

根据国家统计局发布的最新数据，4月份中国15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅均有所下降，表明3月中下旬以来出台的调控效应逐渐显现。然而，尽管结果相似，但自上而下的政府管制和自下而上的住房企业降价不能等同。一旦政策放缓，房价可能会再次上涨。

因此，与“限购、限贷、限价、限售”等需求方措施相比，大力发展和规范住房租赁市场，增加住房“供应池”，是符合市场规律的灵活手段。在挤压泡沫、使市场回归正常轨道的过程中，进一步完善住房统购统租制度势在必行。即将出台的条例旨在规范房屋租赁行为，保护当事人的合法权益，保障交易安全。让租房者更放心。

租赁是经济发展的总趋势，万亿美元的租赁市场开放了

“未来3至5年，中国将有约2亿人进入租赁市场，租赁规模将超过1.5万亿元。中国未来的租赁市场是巨大的。”链家研究所所长杨现领在2016年“租赁崛起”报告分享会上说。报告预测，未来10年，中国租赁市场的租赁交易额将接近3万亿元，租赁人口将接近2.3亿；到2030年，租赁交易额将达到4.6万亿元，租赁人口将达到2.7亿人，一线城市的租赁交易额将超过1万亿元。

2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，明确提出到2020年，基本形成供应商多元化、业务服务规范化、租赁关系稳定的房屋租赁市场体系。其中，发展房屋租赁企业是培育市场供给主体的首要阵地。

发达国家的经验也表明，城市经济越发达，房价水平越高，购房压力越大。租房已成为居民满足生活需求的主要方式。据调查，中国的住房拥有率全年保持在70%以上，远远高于西方发达国家。我国主要通过自建住房和购买商品房来满足居民的住房需求。在经济相对发达的美国、英国、法国、德国和日本，住房拥有率分别约为50%-70%，其中德国低于50%，大多数人以租房为主要生活方式。

近日，湖北、广西等地相继出台了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》，提出支持对依法注册的房屋租赁企业、机构和个人实施税收优惠政策。可以想象，在未来2~3年内，财政、税收、土地、市场监管等措施将会同步进行，而租赁市场是房地产市场中唯一享受政策红利的领域。

雄安新区，一个“千年计划”，也肩负着探索房地产发展新路的重任。就连一些知情人士也表示，为了抑制高房价、吸引人才，未来熊安新区将试行公租房和廉租房模式。

房地产市场的健康发展仍然需要政策的顶层设计

《21世纪经济报道》发表评论文章指出，房地产的长期机制需要三个立法安排:

一是房地产税法。第十二届全国人民代表大会第五次会议发言人傅莹3月4日说，房地产税法确实已经列入本届全国人民代表大会的五年立法计划，但今年还没有安排将房地产税法提交全国人民代表大会常务委员会审议。这意味着，在NPC任期内，外界关注的房地产税法不会出台。

一个是住房法，或基本住房法。这条法律也讨论了很长时间。主要是保障居民的基本住房权利。

一是房屋租赁法。房屋租赁是房地产市场的重要组成部分。居民可以通过购买或租赁实现他们的基本住房权利。在世界主要经济体中，中国的个人住房拥有率最高，而中国人喜欢买房的文化无疑是一个重要原因；但另一方面，恐怕它也与租房密切相关，许多权利无法得到保障。

《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》是建立房地产长效机制的重要组成部分。加快形成长效机制，有利于解决房地产市场存在的一些深层次矛盾和问题。例如，我们应该告别“土地财政”、财税体制改革和土地供应制度等。

总的来说，自3月中下旬以来，国家部委和地方政府出台了一系列政策措施，为过热的房地产市场降温。这些政策和措施取得了良好的效果，但尽管这种“补丁式”的政策能够满足眼前的需要，但层层叠叠的“补丁”远远不能最大限度地发挥政策的整体效果。因此，为了房地产市场的长期健康发展，在政策制定方面需要顶层设计。从“房子是为了生活，不是为了投机”的基本观点出发，对以往的政策进行了系统的规划和梳理，为未来的市场发展预留了空的空间。

延伸阅读:当住房和城乡建设部首次出手时，中国应该从德国和日本学到什么？

“从德国和日本的经验看中国住房公租房制度的发展路径”

资料来源:上海市发展和改革委员会微信公众账户，“住宅与房地产”，2016年第07期

一、背景:新的“租卖并举”住房制度正式启动

最近，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，提出到2020年，要形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法律法规体系，促进城镇居民居住和生活目标的实现。《意见》是贯彻落实十三届三中全会《关于推进农业转移人口市民化的决定》的重要内容，是“十三五”规划中建立“租售并举”、以满足新市民住房需求为主体的新型住房制度的重要内容。

首次以国家规范性文件的形式提出培育和发展房屋租赁市场的顶层设计。此外，在此前的5月4日国务院常务会议上，租赁市场首次成为重要议题，会议还提出了具体的制度框架。国家重视突出租赁市场在未来住房制度中的重要地位和扩大租赁市场的政策取向。从国外的经验来看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40% ~ 60%的市场份额，许多居民一辈子都在租房。

在中国，在过去20年的“房改”以来，住房供应基本上是一个“单极”的销售发展。然而，随着城市化进程的加快，本应与销售市场齐头并进的租赁市场却变得混乱、疲软甚至被忽视。最突出的表现是普通人(603883，临床单元)选择居住形式时，他们“重卖轻租”，而租是最后的选择。同时，权益得不到保障。与业主相比，租房者在享受城市公共服务方面极不平等。此外，租赁市场基本上处于不受监管的“野蛮增长”。2014年，北京市建设委员会对年轻人的住房状况进行了调查。在3万名受访者中，43.8%的人说他们在租房时遇到了不良中介。

其次，租赁将是中国未来住房的主要选择

租赁将是未来中国城市住宅的主要形式。从需求角度来看，大学毕业生和蓝领工人等新市民将成为房地产市场的主要需求。这些人主要是" 85后"和" 90后"，他们注重生活质量，但起薪低，不想成为房奴。与此同时，城市化进入了“后半段”，即从城市化到“大城市化”，人们纷纷向就业机会更多、服务业更发达的大城市迁移。面对大城市的高房价，租房将是新市民的首选、过渡选择或长期选择。

因此，未来的租赁需求将以更快的速度增长。目前，考虑到城市中村庄的租赁、企业与园区的配套宿舍以及生活服务业企业的租赁，有3-4亿人依靠租赁解决住房需求，约占城市总人口的45%。在北京，每天大约有20万人在找房子出租；在深圳实际管理的2000万人中，70%是长期的，选择租房。

从供给角度来看，城市化告别了快速增长，2010年，适龄购房人口(25-44岁)的增长率开始下降。城市家庭平均住房拥有量已经超过一套/户，房地产市场已经进入“存量时代”。根据中国家庭财务调查，近25%的城市住房拥有0/12365；在だよ，11%的家庭拥有两栋或更多的房子。工业转型也推动了证券公司的振兴。因此，出租房屋的供应量将在未来迅速增加。值得注意的是，不言而喻，无论是推进新型城镇化、新市民扎根城市、实现“先租后买”和“居者有其屋”，还是扩大中等收入群体的规模，大力发展住房租赁都具有重要意义。

近10年来，资本回报和资产价格的增长超过了劳动回报和收入的增长，这使得年轻人难以支付高昂的房价和租金，住房的公共财产明显增加。目前，新市民的起薪是3000 ~ 4000元。他们不仅将面临至少5年的购房过渡期，而且在支付租金方面也有困难。据报道，北京69.2%的毕业生不得不依靠父母补贴房租。因此，市场化租赁，尤其是目前占90%以上的私人宽松租赁，根本无法惠及这一群体。扩大政府公共租赁或补贴机构租赁是降低租赁成本、稳定租赁关系的“敲门砖”。

第三，德国的经验:将公共财产和政府责任赋予出租房

自2010年以来，住房和城乡建设部发布了几份文件，以促进租赁市场，但效果并不明显。事实上，租赁市场的“短板”是制度症结的产物。例如，租赁拉动经济不如房地产开发和销售，地方政府对此不重视；租赁是一种交易成本高的轻资产服务业；不良的社会信用体系。在发达国家中，德国以其居民的租房偏好、完善的租赁市场和租金控制而闻名。目前，德国的住房拥有率仅为43%，出租房占市场份额的57%。本文通过总结德国租赁市场管理的实践，探讨其对我国公共租赁制度发展的借鉴意义。

1.德国租赁住房发展的四大特点

首先，在住房供应政策取向上，租赁供应是主体。在德国，无论是开发新房还是经营租赁，企业都需要获得土地和信贷。新建房屋必须由政府在一定期限内租赁，或者在获得补贴后以低价出租。截止日期后，它可以以市场租金出租。因此，德国有很多出租房屋。自第二次世界大战以来，德国已建成1000多万套社会住房，可容纳3000万人，其中大部分是出租房，而德国总人口只有8100万。

其次，租赁市场具有公共属性，机构租赁扮演着“垫脚石”的角色。租赁需求主要针对中低收入人群，具有明显的公共物品属性。机构租赁是稳定市场、降低租金、保护权益的一块垫脚石。在国际上，政府公共租赁住房和私人机构如房地产企业、金融机构和非营利组织(受租金管制和政府补贴)占30%以上的市场份额。2011年，德国1860万套出租房中，政府公租房(450万套)占24%，私人机构(410万套)占22%；2013年，机构租赁占美国3200万套私人租赁住房的28.4%。

第三，租金管制近乎苛刻。第一次世界大战期间，德国将住房租金管制写入《民法典》，并设立单独一章规定住房租赁；1922年，德国颁布了《帝国租赁法》，对1918年7月1日之前建造的房屋实施租金管制。它规定，在“法定租金”的基础上，新房的租金应根据通货膨胀和维修费用确定，而旧房应严格按照租赁合同。调整租金；第二次世界大战后，面对住房的大量短缺，德国在各个地区制定了固定的租金价格清单，禁止提高住房租金；20世纪60年代后，住房短缺状况有所缓解，在住房短缺率低于3%的城市，租金限制被取消。

上世纪下半叶，德国房地产市场整体稳定，政府也尽力发挥市场的作用。对于租赁市场，主要有两种干预措施，即各地区制定“合理租金价格表”，披露租赁市场的供求信息，引导区域租金变化；确保租赁合同的签订和执行，防止单方违约和任意增加租金。自本世纪初以来，西方国家经历了新一轮的房地产市场繁荣，租金不断上涨。德国在本世纪初颁布了《房租法》，所有城市每年都可以更新房租表。不过，如果租金超过20%，便会被视为违法，因为租金太高，会被罚款。超过50%将被视为暴利和非法。

欧洲债务危机后，发达经济体实施了量化宽松，房地产价格空前上涨。根据房地产公司仲量联行的报告，柏林的房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨到2014年的近9欧元/平方米，过去两年租金上涨了9%以上。2012年12月，德国议会通过了更严格的租金上涨限制，即在州政府控制下的三年内，各州主要地区的租金涨幅不得超过15%，房主的租金涨幅不得超过平均水平的10%。最近，针对居民通过airbnb平台将房屋短期出租，减少长期租金供给，突破租金管制，德国出台了新的规定。从5月1日起，首都柏林的业主不得擅自将整套房屋出租给游客，违者将面临高达10万欧元的罚款。

最后，德国在保护其他租赁权方面也非常谨慎。首先，它严格规定了“可居住性”，并建立了住房安全和健康标准的评价体系，包括面积、生活设施和生理及心理需求等多种评价标准；第二，代理费和房屋修理费都由房主承担；第三，在德国租房和买房所享有的公共权益是平等的。只要居民依法纳税，他们就可以享受当地的公共服务。当“可居住性”和权利保护到位时，租房可以享受与买房同样的安全和稳定。

2.德国的经验表明，中国的住房租赁应该解决三个“痛点”

根据德国的经验，在中国培育和发展房屋租赁有三个“痛点”。首先，住房租赁应被视为地方政府提供公共服务和公共产品的必要内容。首先，必须改变以国内生产总值为导向的房地产开发模式，恢复住房和公共产品的基本属性和前属性；其次，要加强各级政府的公共财政建设，把新移民和新就业大学生的租房需求作为公共物品，甚至作为住房保障的一部分，纳入公共财政的范围。只有这样，我们才能创造一个制度环境，增加出租住房的供应，创造一个低租金的环境，加强中介监督，让租房者享受同样的公共服务。

其次，政府公共租赁和其他机构租赁必须占一定份额。如前所述，政府公共租赁等机构租赁是降低租金、稳定供应和引导租赁市场的“垫脚石”。目前，我国的公共租赁比例很低。根据中国共产党第六次全国代表大会的数据，中国25.8%的城市居民租房，89.5%的可租房来自私人租房。2010年，基于北京租户的网络调整显示，租赁关系以个人房东直接租金为主，个人房东直接租金和个人二房东转租比例超过80%；只有约6%的出租房来自机构租金，主要机构租金是就业单位(4%)和住房管理部门(2%)。

中国缺乏机构租赁有三个主要原因。一是政府公共租赁住房供给少，主导作用不足；第二，土地价格和财政成本都很高。与开发销售相比，租金收入过低，流动性风险突出；第三，无风险回报率太高。发展机构租赁，首先要强化政府的职能和主导作用；其次，要消除经济对投资(特别是房地产开发投资)的依赖。投资是短期资本密集型的，投资依存度和房地产开发依存度下降，资本需求下降，无风险回报率也下降；最后，当无风险回报率下降时，社会基金对具有稳定和长期可靠收入的租赁投资的兴趣将会上升，这应该由税收激励、证券化或信托投资基金(reits)来引导。

第三，各级政府应从吸引和留住人口以及“降低成本”的供应方改革的角度来看待发展租赁市场的投入产出效应。在城市化的“后半期”，进入城市的人数和红利人口都在减少。哪个城市能够吸引人口流入，就会有更大的集聚效应和更强的竞争力。食品、服装、住房和交通的生活成本最高，而较低的生活成本无疑是吸引和留住人口的利器。同时，房价和租金是国民经济的基本成本，也是劳动力、物流和仓储成本上涨的罪魁祸首，各行各业都受到租金上涨的影响。近年来，中国企业利润下降，劳动力、物流和租金居高不下是“帮凶”。德国的“工匠精神”是坚持不懈的结果，但在它的背后，低生产生活成本的支持和社会保障忧虑的缓解是物质基础。发展租赁市场对降低成本、巩固社会保障大有裨益，也是产业转型的一块铺路石。

4.日本经验:公共租赁住房的过渡作用有多重要

日本和中国一样，受儒家文化的影响，有着沉重的买房传统，主张买房可以稳定局面。政府还打算建立一个自有住房协会，并促进中间势力的发展。然而，在1958年住房拥有率达到71%之后，日本居民购买住房的比例迅速下降。在20世纪60年代和80年代，当城市化快速发展，房价飙升时，拥有率下降到59%，近一半的人选择租房。此外，二战后，日本8000万人口中有近四分之一没有住房。自20世纪50年代以来，日本经历了快速的城市化和重化工业的发展，城市住房极度短缺，房价不断上涨，甚至在20世纪80年代经历了严重的房地产市场泡沫。

1.日本公共租赁住房供给的“三支箭”

然而，日本居民的住房问题并不突出，这与二战以来日本政府主导的最大规模的公共租赁住房建设密切相关。1951年，日本颁布了《公共住房法》，其目标是在该地区生活和工作的所有低收入人群。中央政府补贴地方政府建造出租房，覆盖月收入最后25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制条件者均可申请，租金为同一地区商品房租金的1/4 ~ 1/3。截至2003年，全国共建成公共住房218万套，占全国住房总量的4.66%，不同地区之间差异较大，如人口集中的神户达到9.59%。

1955年，日本颁布了《住房公司法》，其中75%的国家和25%的地方政府出资成立公司，在住房严重不足的大城市及其周边地区建造出租公寓，为大城市的工薪阶层提供廉租房。在公司成立之初，只建造了17，000套公寓。在20世纪60年代快速城市化时期，公共组织实施了两个“五年计划”，从1966年到1970年建造了35万套，从1971年到1975年建造了728.4万套。其中，70%的房屋是出租屋。

截至2004年6月，住宅企业已经建造了154万套公寓，约占中国住宅建筑总量的5%。除了公共住房和企业住房之外，日本机构租赁住房的“三支箭”中的最后一支是非营利机构的租赁住房，包括向成员提供的社区住房和企业公寓。为了稳定雇佣关系，提高员工对企业的归属感和忠诚度，日本建立了强大的企业社会福利制度。从20世纪60年代到70年代，拥有社会住房和宿舍的企业开始增加。根据2007年的调查，提供补贴或租金的企业比例达到48.4%，提供社会住房和宿舍的企业占35%。

从1945年到1977年，日本新建的2854万套住房中，31%是由政府或非营利组织如公共机构、公司和企业建造的，40%以上是在20世纪60年代和70年代建造的，其中70%以上是出租的。1968年，住房单元和家庭总数开始平衡，随着随后的老龄化，新建出租房数量减少，公共出租房开始向外界出售。到1975年，日本已经实现了一人一室。目前，日本的平均家庭面积为96平方米，其中自有住房和租赁住房的平均家庭面积分别为124平方米和46平方米。

2.日本的经验表明，中国必须弥补政府公共租金的不足

有许多人和很少的土地，生活在三个大都市地区，二战和城市化后，住房严重短缺。然而，日本已经实现了享受住房发展的目标，这与其租赁住房的良好过渡不无关系。根据1951年颁布的《公有住房建设标准》，公有住房大多集中在轨道沿线，其日照、通风、采光和私密性不低于商品房；设备(给排水、煤电等)等附属设施有严格的建筑和面积标准。)、建筑结构(卧室、厨房和浴室)、儿童游乐场、会所和停车场。例如，主卧室和第二卧室不小于9平方米和6.5平方米，并且必须在社区内建立每户总面积超过6平方米的儿童游乐场。

此外，当房客离开时，他/她应支付房子内所有榻榻米和日式推拉门纸的装修费用，损坏的部分应在入住时返回国家后，在他/她能退居二线之前进行修理。为此，租户需要10万~ 20万日元。此举是为了让下一户家庭住在一个干净整洁的房子里，并鼓励这户家庭在生活过程中爱护房子。当“可居住性”和权利保护到位时，租房可以享受与买房同样的安全和稳定。日本的经验证明，在住房短缺和快速城市化时期，政府和非营利组织提供与商品房同等质量和配套的公共租赁住房非常重要。

在城市化的后期，尽管住房供求关系有所缓解，但大城市的高房价仍是常态。2014年，东京市区偏远地区一栋70平方米的房子售价为4000万日元(320万元人民币)，平均工资仅为300万日元。考虑到每年的税费，日本居民宁愿租房子来为孩子的教育省钱。因此，政府或企业租金补贴对新市民来说也非常重要。

租赁的过渡效应缓解了住房短缺，阻止了需求大规模进入市场，纵容了投机，保证了住房的原始产权，降低了城市化成本和劳动力成本。这也是实现中等收入人群同时租房和买房、拥有住房和扩张的一个绝妙举措。目前，我国的机构租赁只占2%，具有先锋作用的政府公共租赁只占租赁供应量的2%。在高房价高租金、人口集中在大城市、年轻人收入水平低的背景下，这远远不够，必须弥补这些不足。