端午楼市调研记：商住愁接盘 别墅自有天

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直截了当地告诉《中国证券报》记者，最近许多关于房地产市场的报道基本上都是--买的在缩水，卖的在观望，成交量大幅下降，价格小幅下跌。这组逻辑关系和结论可以从坐在电脑前推导出来。

但是。作为一个媒体，我们必须做实地调查，获得第一手资料！因此，在端午节期间，《中国证券报》的小记们收起了吃粽子的感觉，分散在北京和上海，深入燕郊，参观别墅、普通商品房、商品房等项目，调查一、二级相关市场，与中介打大钱，与路人畅谈楼市。

在讲述楼市的故事之前，让《中国证券报》记者梳理一下近年来调控楼市的相关政策-

1.“别墅很热，来买吧。”

小河

他是北京一家大型房屋中介的代理人，负责销售昌平区南哨区的别墅。端午节前夕，这个地区的一个堆积别墅项目被预开了。在《中国证券报》记者打开最热门的销售代理应用程序，将几个别墅项目称为买家后，肖禾发现并通过背景资料向《中国证券报》记者推荐了该项目。

据肖禾介绍，该项目是由一家a股上市房地产企业开发的，建筑面积从200㎡到480㎡。预计交付时间将在2019年下半年。

“哥，从上周六到现在，198套房的200多人已经付了故意金。如果你感觉好，花点时间来看看。卡片安排得很早，地点可以选择。”何先生向《中国证券报》记者极力推荐该项目。

为了核实肖禾描述的真实性，《中国证券报》记者于5月27日下午前往项目销售处。《中国证券报》记者看到，虽然是端午节假期前的假期，但客户不时前来咨询，部分客户支付了卡的安排意向，这让售楼处的工作人员显得很忙。

据售楼处工作人员介绍，由于该项目处于预售阶段，没有预售证明，也没有正式报价，但据估计，这套210平米的公寓总价约为1000万元。想买房的客户需要有100万元的资产证明和一定的押金。

在大兴区西红门区的一个已取得预售证书的别墅项目中，《中国证券报》记者5月27日上午看到，尽管前来实地咨询的客户不多，但据售楼处工作人员称，自2017年2月二期项目开盘以来，可供销售的只有十多套。

根据北京金房一佳信息发布的数据，从5月21日到5月27日，北京共有112栋别墅售出，比前一周减少了6栋。2017年1月至4月，北京别墅市场新增1129套，同比下降28%；售出2042台，同比增长17%;交易面积515，900平方米，同比增长4%。

房地产分析师告诉《中国证券报》，别墅和其他高端住宅项目相对稳定，因为它们的高人群定位和强大的购买力，而且受政策监管的影响较小。

2.幸运的是，在限购之前，它抢走了商业和住宅建筑

但我也担心将来没人会接手

小草

2015年毕业后，她选择留在北京。她目前在一家国有企业的财务部门工作，月薪约为1万英镑。她的丈夫目前是一名研究生。由于双方都没有北京户口，五年的社会保障是不够的。“我想买5年没有户口和社会保障的商品房，只是想做个过渡。等待将来情况发生变化。”小草告诉《中国证券报》记者。

2017年3月初，小草夫妇决定出售朝阳区的一个商住项目，“42000套精装修公寓，首付款100万元。”位置不错，公寓也不错。”小草说，看完房产后，夫妇俩立即支付了5万元定金。三月中旬，小草和他的妻子去银行进行了一次面对面的采访。3月26日，小草·肖旭去项目销售处支付首付款，当天完成了网上签约流程。

"购买后的第二天，限购商品房开始了."小草说:“我行贷款将于5月16日发放，6月16日还，每月还款额1万元，期限10年。”贷款时的基准利率为4.9%，利率将上升10%。”

3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布文件称，商业和办公项目应严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改变为住宅用途。

受此影响，商品房项目的交易量急剧下降，全市日交易量从一位数到两位数不等，有的甚至出现零交易。

王

在与小草相同的单元中，他还计划在今年3月购买一套商住两用的房子，作为北京方面安顿下来的过渡房。与小草不同，他们喜欢二手房。小王和他的妻子与房东签订了购房意向。由于二手房贷款和网上签约比二手房更复杂，小王的房子在新政到来之前没有一个好的网上签约。因此，小王和他的妻子非常懊悔。他们看着到处都在上涨的房价，决定回老家买房子。

被小王夫妇视为幸运儿的小草夫妇，也因大量还款和购买流动性枯竭而面临压力。“作为一个像我们这样急需的商品房，虽然能够居住是幸运的，但我想将来换一个普通的房子。只有卖掉目前的商品房，我才能不占据第一套房指标。”

陈小姐

作为一家上市公司的中层干部，陈小姐于2017年2月在大兴区一合庄区启动了一个商住项目，因为她已经解决了学校等家庭的需求。陈小姐介绍，当时她被一个商住项目和一个位于朝阳区官庄区的二手普通商品房纠缠在一起，最终选择了出售该项目。“在支付50%的首付款后，开发商可以三次支付剩余的50%首付款，并在一年内分别支付20%、10%和20%。并承诺在一定时间内没有理由退款，并可获得额外的10%年化收入。”

3月28日，北京市全面限购商品房的第三天，该项目成为北京市建委命名的第一批违规宣传“改商为居”的项目。"这些情况出现后，整个人变成了热锅上的蚂蚁."陈小姐告诉《中国证券报》记者。

我担心购买后没有人会接手，我也担心我的生活条件得不到保证。许多业主开始通过咨询律师和与开发商谈判来寻求解决方案。

"整个四月我都很焦虑，开始向朋友和家人询问情况。"陈小姐说:

事情在五月有了转机。5月23日，北京市住房和城乡建设委员会通过官方微博“安珠北京”发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告的若干说明》，称已取得预售许可证。对于有实际交易并完成网上签约的商业项目，开发商可以维护现有设施；对于已购商品房，买方可以保留现有设施。购买的商品房可以出租，物品无限期出租；它也可以出售，但购买者应符合政策要求。

陈小姐说，目前，开发商已经出台了相关的退款措施，部分业主愿意继续入住。对于下一步的计划，陈小姐说，“当退款到位后，你就不会再碰商业和住宅建筑，而会继续探索普通商品房的投资机会。”

叶巍“我爱我家”市场研究所所长孔丹告诉《中国证券报》记者，自3月份以来，限购等多项措施已经出台。在北京、上海等一线城市，交易量下降最为明显，房价也有所松动，总体调控有望好转。燕郊、固安等北京周边地区波动较大。

不过，孔丹也表示，根据我爱我家监测的相关数据，目前整体价格已经下调了6%左右。对于北京、上海等一线高房价，我们可能感觉不到明显的下行调整。“随着成交量持续下降，房价未来将迎来更明显的下跌。”孔丹预言。

数据来源(风数据，资本证券研究部)

3.上市公司还表示，房屋难以出售

或者中介有一点经验

面对房地产市场，个人投资者不仅感到无处可去，而且一些上市公司也忍不住皱眉说“他们不能卖”。

*圣童宁商学院于2016年9月22日宣布，将在北京西城区槐树街附近的两个校区挂牌出售，以通过出售房屋提升公司业绩，实现保壳。然而，2017年5月3日，公司宣布截至2016年12月31日，公司尚未完成北京两处房产的处置。公司将严格遵守国有企业资产转让程序，坚持国有资产保值增值、价值最大化的原则，继续推进这项工作。

2015年3月28日，国电南字(600268)通过出售位于广州、Xi、武汉、成都和沈阳的6处闲置房产的议案。2017年5月24日，公司宣布，除广成闲置房产外，Xi、武汉、沈阳相关闲置房产尚未出售。

中间人似乎有答案。一位中介机构高管告诉《中国证券报》，大型中介机构经历了多轮房地产市场调整，其经验相对成熟。每个中介都有不同的措施来应对房地产市场交易量的下降。

虽然房地产市场的监管越来越严格，量价走势明显，但仍有一些投资机会。根据上述高管的分析，以商业项目为例，未来北京不会允许500平方米以下的商业项目。那么，由于面积小、价格低和生活条件差，现有的商住项目在未来仍有交易价值。然而，大多数股民易地项目都靠近商圈，便于租赁，业主可以通过租赁获得长期回报。

柯睿信息集团研究员杨克伟表示，在整体市场热度由一、二线城市向三、四线城市、热点区域向非热点区域、新屋市场向二手房市场转变的背景下，预计楼市调控将继续向低水平、早期非热点区域城市扩展，新屋和二手房市场调控将更加严格。