信托海外发债再成房企输血通道

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2017年以来，在房企资本需求高的背景下，随着相关信贷和发债政策的收紧，融资成本高的信托和海外发债再次成为房企的主要输血渠道。

根据用益物权信托的最新数据，2017年3月，共发行房地产集合信托产品101种，发行额为260.4亿元，2月份发行房地产集合信托产品54种，发行额为166.3亿元，1月份发行房地产集合信托产品50种，发行额为171.2亿元，发行数量和发行规模分别增长了近100%和50%以上。

华融信托(Huarong Trust)研究员袁继伟表示，当前一轮的房地产监管涉及债券融资和私募股权融资等控制政策。融资渠道一个接一个被阻断后，房地产信托业务主要以窗口为导向，主要表现在住房企业的土地购买融资和房地产贷款的信托合规性方面。因此，房地产信托融资已成为许多中小住房企业的重要资金来源。

事实上，自去年10月以来，中国证监会收紧了房地产企业的融资渠道，包括不在中国发行债券和不获得h股上市融资。银行也收紧了开发贷款，与此同时，基金行业协会停止了对16个城市房地产项目的私募和资产管理投资，导致房地产企业融资渠道迅速收窄。相应地，住宅企业的资本需求也显著增加。据审评委数据，仅3月份，重点房企新增融资金额就达到759.2亿元，比上个月增长82.72%。

受“末班车”效应和核心城市需求溢出的影响，40家典型房地产企业的销售普遍好于去年同期。在销售大幅增长的背景下，住宅企业的预期明显提高，促使住宅企业新增投资达到一个高点。

袁继伟表示，监管部门收紧了融资渠道，相关房企的征地需求没有减少，这是一些大型房企回归信托融资渠道的主要原因，去年也反映了这一点。根据信托业协会此前发布的数据，截至2016年底，房地产行业投资信托资产约1.43万亿元，较2015年底的1.29万亿元增加1400亿元。截至2016年第三季度末，房地产行业信托基金投资规模为1.35万亿元，这意味着在去年前三季度投资总额仅650亿元左右的背景下，去年第四季度房地产信托基金投资规模增加了800亿元。

值得一提的是，除了信托渠道之外，为了降低人民币贬值预期下的支出成本，2015年和2016年连续两年被房企削减的海外融资将成为2017年房企的输血工具。根据审评委的报告，从3月份开始，住房企业、票据和债券的融资结构明显增加，总计403.28亿元，比上个月增长348.57%。其中，境外发行的票据和债券达到302.28亿元，占当月房地产企业票据和债券发行总额的74.95%，甚至是当月房地产企业贷款的2.25倍，成为房地产企业债务融资的支柱。

中原地产首席分析师张大伟认为，从债务角度来看，房企仍有很大的资金需求，他们经常考虑发行债券融资。国内政策导致融资渠道有限，一些房企不得不考虑在海外发行债券。

“但随着人民币汇率的波动，美元进入加息周期，海外发债成本大幅上升。”张大伟表示，在最低定价债券和银行贷款的限制下，房地产企业只能选择信托、海外发债等资本价格较高的渠道。这也意味着，前期占用土地较多的企业资本杠杆过高，其销售预期也会因资本成本的增加而发生变化。与此同时，海外融资也面临着越来越大的可能性困难，所以未来房企的资金链仍不确定。(记者梁倩中原/北京报道)