房地产公司负债累累 今年房价或将现一位数下跌

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2016年，房地产市场依然火爆，开发商的销售收入增长了20%。一些分析师表示:“与全球同行相比，中国大型开发商的高负债状况非常明显，因为它们可以利用当地银行和资本市场。”

多年来，房地产开发商一直在依赖不断扩大的债券市场(政府希望加强控制)和房地产繁荣(政府希望降温)之间保持平衡，从而避免市场如预期那样崩溃。即使是现在，也很少有分析师预测房地产市场会出现灾难，但他们表示，随着利润率受到压力，高杠杆风险正在增加。

房地产开发商正面临财务约束，他们正进入三年来的首次低迷。去年，中国大城市的房价上涨了40%，但在2017年却停滞不前。根据S&P全球评级数据，随着交易量的下降，预计今年房价将出现一位数的下降，而较大开发商的销售额可能会下降高达10%。

除了市场放缓，开发商青睐的许多融资来源都面临威胁。去年10月，中国开始限制融资，并命令监管机构限制开发商的股票和债券发行，这是控制房地产市场措施的一部分。中国当局也一直在打击将房地产贷款纳入理财产品的行为，这实际上允许银行将部分贷款从资产负债表中转移出去。一些分析师表示，能够使用理财产品已经成为开发商的一个重要资金来源。

标准普尔全球评级(Standard & Poor 's Global Rating)信贷分析师黄馨慧表示:“我们认为，融资限制将削弱中国房地产开发商利用其他融资来源的能力，并增加他们的现金流负担。”数据显示，在mainland China和香港上市的房地产企业中，恒大的负债率最高。截至2016年6月，公司净负债率为605%，行业平均水平为90%。就2016年销售额而言，恒大是中国最大的房地产公司。

据恒大上月披露的文件显示，去年下半年，恒大的贷款增加了近一半，达到5650亿元人民币(合820亿美元)。但分析师表示，在过去几年，恒大多次向银行和债券投资者进行债务再融资，认为恒大“大到不能倒”的观点给了银行和债券投资者勇气。

然而，几乎没有迹象表明大型开发商正面临严重的融资压力。随着当地债券市场的关闭，许多开发商集团今年转向了国际市场。在这个市场上，投资者仍然对中国房地产开发商的高收益债券感兴趣。上周，恒大发行15亿美元债券，超额认购54亿美元。

中国银行(601988)一位从事债券业务的人士表示:“许多人通过在底部购买这些债券赚钱，这些债券背后有实物资产。”“人们认为他们已经看到了最糟糕的情况。这些公司是幸存者。”“当外国投资者看到这些公司时，他们会认为这些公司的债券收益率相对较高，它们必须得到政府的支持，那么为什么不购买它们呢？”