地产“一哥”地位料被恒大取代 万科董事会超期服役悬疑待解

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去年经历了各种风暴的万科终于交出了2016年的“成绩单”。3月26日晚，万科发布了2016年度报告。本期实现营业收入2404.8亿元，上市公司股东应占净利润210.22亿元。该公司计划每10股发行7.9元现金(含税)。基于这一分红金额，宝能和恒大将分别获得22.15亿元和12.27亿元的税前利润。

值得注意的是，万科3月24日召开的董事会会议没有审议董事会换届选举方案，也没有审议召开2016年度股东大会的议案。这意味着，万科现任董事会的任期延长已成定局，延长了多久不得而知，新一届董事会的组成仍不确定。未来，万科董事会席位周围可能会有一条进入龙。

房地产“第一兄弟”或让位给恒大，去年经历了重组失败、恒大入股、华润退股等一系列风波。万科的业绩没有下降，但保持了上升趋势。年报显示，2016年，万科实现销售面积2765.4万平方米，增长33.8%；销售额3647.7亿元，增长39.5%。

万科收入和利润稳步增长。其中，营业收入2404.8亿元，增长23%；上市公司股东应占净利润210.2亿元，增长16%；每股基本利润为1.90元，增长16%。

事实上，尽管2016年国内房地产市场的总销售规模达到了历史新高，但繁荣的背后仍有隐忧。一方面，市场分化加剧了行业的不确定性；另一方面，热点城市的地价大幅上涨，“面粉比面包贵”的现象屡见不鲜，透支了行业的长期增长潜力。面对复杂的市场环境，万科像大多数其他房地产企业一样，主要通过合作方式收购土地。数据显示，2016年，万科新增开发项目173个，其中59.5%是通过合作获得的。

截至2016年底，万科已有600个重大开发项目。其中，在建项目总建筑面积约为5442.4万平方米；规划项目总建筑面积约为5296.9万平方米，保证了未来两年的发展需求。此外，万科参与了11个城市更新项目，总建筑面积约544.7万平方米。

股权纠纷对万科没有影响。万科在年报中表示，2015年7月开始的股权事件使公司经营管理在短期内面临前所未有的不确定性。部分股东曾提议解聘所有董事和非职工代表监事，公司股价大幅波动，引起部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构和投资者的诸多疑虑。

股权竞争对万科日常运营的影响非常明显。根据恒大发布的未经审计的数据，其2016年的合同销售额约为3733.7亿元，同比增长85.4%；全年合同销售面积约4469万平方米，比2015年增长75.2%。恒大在销售面积和销售额上已经超过万科，有望成为新地产的“第一兄弟”。

公平竞争的影响也体现在团队稳定性上。“股权竞争事件曾对公司团队士气产生重大影响，增加了公司引进优秀人才的难度。”万科董事朱旭承认:“在这种背景下，业务伙伴机制在维护公司正常业务秩序、控制大量人员流失风险方面发挥了关键作用。”

万科于2014年启动项目和投资，将项目的经营成果与员工的利益直接挂钩。2016年，万科完善了后续投资体系。通过取消额外的后续投资安排，设定回报率门槛和超额回报率，保证万科在后续投资者之前获得与回报率门槛相对应的收益，鼓励后续投资者创造更大的价值。

从万科年报来看，后续投资体系取得了良好的效果。年度报告显示，项目跟进在加快项目周转、节约成本和促进销售方面发挥了突出作用。截至2017年2月底，万科累计完成后续投资项目308个，从收购到一期建设、一期开业、现金流回报的平均时间明显缩短，营销费用比例得到有效控制。

“我希望股权事件能够尽快得到解决，使公司能够回到正常的经营轨道上来。”万科在其年度报告中表示。