调控博弈加码 中国挤楼市泡沫底牌曝光

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最近，房地产市场的监管出现了另一个高峰。据报道，北京出台了新一轮的房地产市场调控政策，大幅提高了首付比例，同时被业界称为“史上最严格的房地产市场调控”。但这一轮监管力度有多大？一些分析师认为，挤压房地产市场泡沫的底牌实际上已经暴露。

据综合媒体报道，3月21日，广东省东莞市、河北省廊坊市和江苏省句容市也出台或升级了限购政策。随后，石家庄、郑州、广州等城市也相继出台了新的楼市政策。

这些消息的出现表明，中国的房地产市场监管力度过大。

中泰证券首席经济学家李迅雷发布文件称，中国房地产市场的泡沫卡已经暴露。

根据《商业洞察》引用的李迅雷的文章。中国在2008年的底牌非常清晰，这张牌在游戏中展示在对手面前:一是稳定增长，二是没有系统性金融风险——方法是在保持稳定的同时取得进步。这些迹象表明，今年的政策调整力度不会太大。

文章认为，今年中国经济面临的主要形势是外部变量随着经济运行的长期因素而变化，导致内部变量的调整，进而演变出一些新情况。这个过程可以从六个维度观察。

首先:外部变量:特朗普的新政策是有限的

首先看第一个维度，外部变量是特朗普的新政。一个基本判断是，美国经济仍将处于疲弱复苏之中，特朗普的政策也不像最初预期的那样强硬，因为政府在美国经济运行中的声音相对较弱。

就中国而言，今年的外部环境仍然相对较差，这主要表现在出口效率低下。一方面，美国对中国有很大的贸易逆差，其中50%来自中国的出口，美国会施加压力。另一方面，由于劳动力成本上升，中国出口竞争力也在下降。

从历史的角度看，日本、四小龙和东南亚经济体的兴衰都表明，全球出口贸易是一个不断变化的过程，实现“双赢”并不容易。

第二:人口老龄化和流动性减弱

接下来，我们将着眼于影响中国经济运行的长期因素。人口老龄化和流动性弱化首当其冲，这可能使中国经济继续面临下行趋势。

人口老龄化可以解释许多现象——例如为什么日本经济停滞不前，因为日本人口的平均年龄高达47岁；相比之下，美国的年龄是36岁，中国是37岁，欧盟是43岁——人口的平均年龄在某种程度上决定了经济的增长。

第三:投资驱动型模式仍在继续

大宗商品价格最近的上涨可以用持续多年的基础设施投资来解释。一方面，钢铁和水泥行业的投资从2012年开始出现负增长，供应正在减少；另一方面，在产能过剩的情况下，为了刺激增长，地方政府不得不增加投资，对基础设施投资的需求也在增加，这导致了最近钢铁和水泥的上涨。

硬币的另一面是制造业投资增长率的下降。根据国家统计局的数据，从2014年到2016年，制造业投资一直在下降，最初的增长率为13%，然后回落到8%，现在只有4%。这是因为私人资本落后于制造业投资，而产能过剩导致私人资本投资意愿较低。

第四:货币过度增加了摆脱虚拟现实的难度

随着大量投资刺激经济增长，其结果将不可避免地导致大量货币过度支出。我估计这笔钱在短期内还是很困难的。

目前，居民存款为60万亿元，是30年前的200倍，而同期国内生产总值增长仅为90倍左右。因此，如果这么庞大的资金管理不善，肯定会出现问题。

同时，人民币贬值的压力持续存在，并可能继续加大，这是一个长期因素。不可避免的事实是，货币过度容易导致货币贬值。

第五:贫富差距影响消费和投资

作者表示，人们对中国房地产和金融业的过度扩张非常担忧。一方面，房价与收入的比例很高，另一方面，住房抵押贷款的总体比例不高，表明贫富之间仍然存在不平等。在金融市场，2015年有20万户家庭可投资资产超过600万，仅占中国家庭的0.5%，即0.5%的家庭拥有超过40%的社会财富，这也是一个大问题。关键问题是资本利得税和财产税已经很久没有征收了。

第六:内部变量:首先稳定，然后改革

最后，它归结为内部变量，这是第六个观察维度。今年，我们的牌非常清晰，并且在游戏中展示在对手面前:一个是稳定增长，另一个是没有系统性的金融风险——方法是在保持稳定的同时取得进步。

这些迹象表明，今年的政策调整力度不会太大。从游戏的角度来看，由于这些卡已经被投资者发现，投资者可能会筹集资金，所以今年房地产仍然是一个疯狂的情况。但话说回来，如果你太疯狂，政策制定者将很难接受——目标是去杠杆化和去库存化，如果杠杆增加而不是减少，政策将会反击——所以如果今年的房价表现太离谱，仍然会有措施。

当然，所有方面都是泡沫，所有方面都应该受到控制，这决定了加强控制的逻辑，也可能是未来一段时间的政策基调。今后，我们仍要积极期待加强改革。