学位房江湖：曾经小卖部里的河南孩子也能上汇文小学

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在天安门广场西南约2公里处，你可以到达西城区前孙公园胡同。走过这条小巷，很难想象它已经是中国房地产交易单价最高的地方之一。

大大小小的杂居分布在这条不到400米的小巷里。随意看看一两个微微关闭的门。通常至少有六个家庭住在不到100平方米的大院里。一捆捆电线从人们的头顶穿过，破碎的门、窗和外墙在过去的一个世纪里仍然冻结着。

胡同过道的墙上贴满了撕坏的房地产广告。他们不停地换词，重复着同一个意思:“全部买一套房子”、“高价买一套房子”和“紧急找一间平房”。

这是学区房买家的宝地，每个人都知道它的价值——仅次于北京第一实验小学和北京第四十三中学，它的价值甚至高于四环路甚至三环路上一栋崭新华丽的商品房。

景洪房地产经纪公司的经纪人陈东在胡同拐角处展示了自己的广告牌。他指着远处的《时代周刊》记者说:“这个地区几乎没有房子，至少有200万元。不久前，仅售出一套，面积8.2平方米，总价220万元。”

每天，陈东都和不同的父母穿梭于北京的核心动脉。还有北京式的骄傲——许多胡同和胡同都有无法打开的破路。尽管如此，学区已经将许多家长卷进了一个又一个巨大的漩涡。

和他们一样，陈东也正在经历一个越来越复杂的北京校区，希望能在这个江湖中“闯过这条路”。

河湖价格上涨:根据中国房地产协会发布的报价，北京的平均价格从2015年10月的37，221元/平方米上涨到2017年2月的60，738元/平方米，涨幅为38.72%。

江湖人气也在上升:从2016年3月底，各大房地产中介将单价超过30万元的学区房屋拆迁，到2016年9月的第二波上涨，再到2017年3月的第二周，链家研究所的数据监控了近5000套二手房的交易。

住房越少，吸引的竞争就越多。根据北京公共卫生信息中心的公开数据，2015年北京登记出生人数为12万，是2005年的两倍多，2010年出生的9万名北京登记儿童将于2017年入学。

每月服用70万次

购房者王蒙(化名)以前从来没有穿梭于北京二环路的狭窄小巷，只是为了争夺一个学区的谈判权。

不久前，她无情地解除了南四环一套三居室公寓的抵押贷款，随时准备换房。3月17日，西城区一个售价600万元、面积30平方米的一居室学区第一眼就吸引了她的目光。

当她回到中介商店支付意向金时，她发现她不是唯一一个签署意向书的人。即使中介争分夺秒地为她输入信息，最终得到了第一个意向，但在谈判中，房东还是食言了。

“就是这样。”王蒙无奈地对《时代周刊》记者叹息。上述房屋的中介也无可奈何。当房东说价格会上涨时，没人能控制报价。"即使签了合同，也会有违约."他已经习惯了。

参观这所房子的人数正在增加。根据链家网站发布的数据，今年2月链家北京的访问量接近70万，是去年3月以来的最高值。新增加的住房和以前一样。

更无奈的是，学区的房价也在上涨。例如，在西城区金融街(000402，BUY)学区的红庙小学附近，丰惠园社区的平均价格上涨了近5万元。今年1月，这个社区的房价接近20万元/平方米。如今，中介机构鉴别业主诚意的最直接方式是询问他们是否可以随时签订合同。

王蒙觉得很幸运。“至少在‘3.17’北京新政之前，我已经解除了抵押贷款，我仍然可以在这个城市里选择一套房子。”。

然而，她在通州的朋友李明(化名)发现很难回到北京买房。李明被“压垮”了:第一，因为房价问题，他不得不在通州买一套房子，赚了一些钱后，他考虑回市里，但是政策变了——第二套房的首付达到了60%。李明没有足够的钱。

“我已经在市里签了房子。现在中介催我问我是不是每天都要取消合同？”李明向《时代周刊》记者抱怨道。

西城区要等一个月才能转

购买者的大军、学龄儿童数量的增加以及原有学区的配套设施都是齐头并进的。

目前，海淀区分为17个学区，朝阳区有15个学区，东城区有8个学区，西城区有11个学区。从一个区对应的一所市重点学校的平均供应量来看，海淀区和东城区的供应量非常紧张，其中北京师范大学实验小学的供应量为零，天坛东丽小学两个区的供应量约为40套，北京第一师范学校11个区的供应量仅为60套。

竞争仍然更加激烈。根据最近入口原则，每个学区的每所学校都对应一个或多个社区。即目前的单校划线和多校划线，前者通常为一所学校划定一个区域，只要符合要求，就可以选择一所学校；后者为多所学校划定了一个区域。在该地区的重点高中完成招生目标后，他们将通过计算机分配抽签来选择该地区剩余的非重点学校。

重点学校云集、入学率稳定的西城区是家长们的战场。

事实上，自2014年北京启动“教育改革”以来，每年4月份公布的各区招生政策一直受到家长们的关注。从过去几年来看，政策每年都会微调，但“邻近原则”是唯一不变的。近日，北京市教委也发表声明，坚持就近入学不考试的原则。所有达到法定年龄的适龄儿童必须按照区教委指定的学校服务片参与适龄人口信息采集，未经考试进入学校。

北京使用电子学籍、划线入学和计算机分配来选择学校。这意味着“北京+房地产”已经成为录取的基本前提。此前，在东城区和朝阳区，为了尽可能普及优质学校的资源，已经选择了分配划线制来代替推广。

这种方法正在全城推广。目前西城区正处于取消“创优”的风口浪尖，家长们的争斗将会更加激烈。据《时代周刊》记者介绍，西城区房管局检查父母在西城区的实际居住证明是条件之一。根据规定，光有一个账户并不能保证入学，但你必须实际居住在西城(买房或租房)，而且一个地址六年只能作为一次入学登记。

此外，西城区的集体家庭不实行户籍登记，而是在学区学位充足的前提下，在学区内分配入学名额，学区学位不足的家庭在整个学区内分配入学名额。

父母思想开放，在学区买房是最安全的选择。

“现在西城区的交接情况比较紧张。现在，交易完成后需要一个月才能转账。”陈东告诉时代周刊记者。

业内人士建议“小心进入平房”

目前，赢得学区需要智慧、勇气和气魄。

随着人口的快速增长，有限的资源通常以最原始的方式共享——出价最高的人得到它。

据方天霞统计，北京市十大重点学区中，西城区占7个，红庙小学、皇城根小学、奋斗小学名列前茅，价格为18万元/平方米；中关村(000931，买)第十小学区的住房均价最高，达到15万元/平方米。

在买房大军中也有同样的纠结:是为一个好的学区买一套小公寓，还是为一个更好的学区买一套小公寓。

长期以来，王蒙一直梦想着能在西城校区拥有一套总价600万元的房子。第一个梦想始于她卖掉她的第一栋房子:买一套至少50平方米的两居室小公寓！第二个梦想是买一个一居室的重点学区。现在，她每天都要问不同的探员。

在一家中介公司，《时代周刊》记者引述如下:在红庙小学书记和北京市第一实验小学书记，私人平房450万元，公产400万元，面积几乎相同，都不到20平方米。

然而，在公共场合，这样的房子可能不会被看到。

此前，北京市住房和城乡建设委员会对房地产经纪机构进行了一轮专项执法检查，认定15万元以上的房价过高。据《时代周刊》记者走访的几家主要连锁店称，单价超过15万元的房子不能在连锁家庭网络上公开，只能在内部网上查看。

陈东证实，他广告牌上的六套房子都没有超过15万元/平方米的报价。"但是，实际卖了多少钱，而且价格比价格高."他说。

任何对门道略知一二的人都会建议父母小心进入平房。“这些房子很多只有使用权，但没有产权。有些信息没有打开，在网上找不到。如果文件与房产证不符，即使只是差一点点，或者没有上报计划，也不会通过入户。它怎么会变成一个学区呢？”一位未透露姓名的业内人士分析了《时代周刊》记者。

买房是进入名校的唯一希望

对于一个城市来说，密集的公共资源和密集的人口是密不可分的，但它们之间的不平衡会带来激烈的矛盾。在这个“巨无霸”城市，各种怪异的事情并不罕见。

今年3月，北京市教育委员会的回应结束了持续了半年的闹剧。

2016年6月，北京一家房地产中介网站发布了一则“房产”消息:在西城区达尔胡同，一栋10平米的综合楼过道以137，615元的单价售出。据中介网站介绍，这条走道虽然不能盖房子，但可以落户甚至入学，相应的学校是一所有百年历史的实验性小前门分校。公众舆论不知所措。

北京市教委后来指出，“过道学区房可以作为录取资格”是虚假信息，但争议已经蔓延。

北京从一开始就没有向外国人念过“学区住房”的咒语。李逵是河南周口人，在盔甲厂胡同开了一家食堂。他的孩子就读于胡同内著名的慧文小学和慧文中学。“很多外国人在那里租房子是为了去汇文”，他指着身后的红砖楼，那是一家老国企的家属院。“那时，外国人可以租房子进入学校。现在他们必须在这里有户口，在这里买房子。”

随着人口的增长，高质量的教育资源越来越稀缺。在租房者不能进入附近的学校后，那些父母没有在该区甚至在街上登记的人也被排除在名校之外。规范“学位房”的主要手段是不断提高门槛，但这实际上提高了学区房的真正价值。

时嘉小学的家长林佳(音译)在学校一年级教室后面的巷子里买了一间面积为9平方米、价值200多万元的平房。他向《泰晤士报》记者介绍了购买学区的门道:“首先，你必须知道哪些学区属于你的目标学校，以及电影是平房还是楼房。”即使这个社区包括在学校范围内，也不能粗心大意。有些社区在这里是一所学校，在另一边是另一所学校。”

2016年初，教育部下发文件，要求“在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方”，小学和初中要积极稳妥地采用多校制。林佳很高兴这一政策是在他的孩子入学后出台的:“没有办法分配一个名额。”

即使有这个政策，在名校附近买房也是进入名校的唯一希望。林佳透露，孩子的信息将被输入学校系统，几乎没有进入后门的余地。在进入学校之前，学校也可以进行抽查，以“调查你是否真的在注册的地方有房子。”

由于多重遏制，学区市场仍然很受欢迎。北京市教委一直在推行“基本政策”，即整合教育资源，全方位加大对薄弱学校的支持力度，促进义务教育均衡发展。“让学生在家学习。”北京市教委在一份文件中指出。

“这很难说。”林佳和另一位家长交谈时不禁感慨。“很不幸，我没有去东皇城根小学，那是第四中学的附属学校。以后我就可以去四中上初中了。”

方天霞公布的统计数据显示，北京市拥有学区住房资源的55所重点小学中，超过70%位于东城、西城、海淀和朝阳区，而密云、怀柔和延庆和平谷区的重点小学几乎为零。