今年暴涨30%！香港内房股为何涨势凶猛？

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今年以来，国内住房存量持续上升，平均增幅超过30%。昨日，此类股票的成交量上涨逾4%，为当日最大涨幅。

事实上，内放股在一两个月前就已经进入上行通道。今年以来，雅居乐集团增长了58%，而同期新城发展控股、R&F地产、融创中国和中国恒大则增长了40%以上。恒生中国房地产指数今年仅两个多月就上涨了26.33%，而去年下跌了13%。

为什么内放股的上涨趋势如此激烈？答案很简单:内地基金经常把商品往南推。

通过对沪港通和深港通的观察，我们会发现最近两种机制的南方十大活跃股票中，内地房市股票频频出现。

根据香港证券交易所的公开数据，自2月份以来，已有多达11只中国地产股被列入龙虎榜互联版，即融创中国、新城发展控股、中国恒大、雅居乐集团、香港绿地、龙湖地产、碧桂园、华南城市、和晶泰富、宝龙地产和华润置地。

其中，融创中国已连续13次上榜，累计买入近6亿港元；新城发展控股有限公司已6次上榜，总投资额为1.4亿港元；中国恒大已经五次上榜，总买入价为1.38亿港元。

换句话说，来自南方的资本是购买内地股票的主要力量。其中，根据《上海证券报》的报道，内地机构投资者是利用沪港通和深港通横扫中国地产股的主要投资者，包括公募基金和私募基金。

上升逻辑

那么，为什么内地基金对香港地产股如此乐观？

《上海证券报》援引深圳一名公共基金经理的话说，低廉的估值和稳定的业绩是购买内地股票的主要动力。

2016年，中国地产股的盈利能力普遍提高。然而，由于内地房地产政策的不确定性，投资者对这一板块尤为谨慎，导致中国房地产类股票的股价普遍跟不上。南华金融高级策略师岑智勇表示。

国泰君安国际进一步指出，截至2月中旬，中国地产股在港股中的平均市盈率仅为0.8倍，平均股息率超过4%，净资产值(nav)折现30%至40%。一些中国私人房地产股票的估值较低，市盈率甚至不到0.5倍。

中国房地产股票在香港市场的估值有足够的安全边际，这一估值已经反映出市场对房地产行业的悲观情绪。另一方面，一线和二线城市的长期上升趋势保持不变。尽管短期货币紧缩政策可能会给房地产行业的基本面带来一些压力，但从长期来看，行业需求仍在上升。

安信证券(Essence Securities)分析师陈天成领导的房地产研究团队也认为，房地产类股一直被相对低估，不排除南方基金引领的房地产估值回升的可能性。此外，他们还给出了更多的上升原因:

1)对强势三、四线城市的复苏持乐观态度:在四大公司中，除了敏捷之外，中海集团旗下拥有三线地位的中国海外鸿阳、碧桂园、新城发展都是以强势三线城市为代表的典型公司，其业务主要分布在一些强势三线城市和高品质四线城市。它们的持续增长显示了市场对三、四线城市复苏的强烈预期。

2)销售业绩优异:1月和2月，室内房源销售业绩优异，平均增长100%，同比增长一倍。

3)港股风险偏好上升:这是一个市场因素，港股整体风险偏好明显反弹。

这与海外机构主导香港市场的机构投资者的观点大相径庭。他们一直不愿意对中国私人房地产股票进行高估值，认为这些企业利润不稳定，行业政策不明确，即使这些企业表现良好，也是不可持续的。

市场前景的预先判断

上海证券报援引中国券商分析师的话说:

中资房地产企业公布的数据显示，内地房地产业利润稳定，好于市场预期。

中国地产股，尤其是中小民营地产股的低估值，是由香港市场的特殊性造成的。随着越来越多了解这些企业的内地基金进入香港市场，中国房地产股票的价值预计将被重估。

与国内股市的上涨相比，陈天诚观察到了一个发人深省的现象:

本轮，二级市场上各种资产价格上涨都有所反应，但在一、二级市场价格飙升的情况下，地产股表现并不强劲。

3月3日，在北京团拜路演上，他告诉数十家参与交易的机构:市场欠地产股一个大的涨幅。

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