分类调控延续 房企资金链再收紧

本篇文章1226字，读完约3分钟

从严格审批银行开发贷款到私募资产管理计划，热点城市的普通住宅项目不得投资，房企融资渠道进一步收紧。专家表示，房地产行业去杠杆化是大势所趋，预计分类监管的趋势将会持续。

中小型住房企业面临更大的压力

中国资产管理协会近日发布的《证券期货机构私募股权管理计划备案管理规定第4号——私募股权管理计划投资房地产开发企业和项目》明确指出，如果私募股权管理计划投资房地产价格快速上涨的热点城市的普通住宅房地产项目，将暂时不予备案，特别是以“清仓清债”的形式。易信信托(YI Trust)首席研究员李阳表示，此举对房地产企业的具体影响取决于所涉及的私募股权管理计划的规模。对于房地产饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来的信托公司肯定会避开它。毫无疑问，房地产信托融资将在未来收紧。

据益信工作室统计，从2016年1月1日至2017年2月14日，根据产品发布日期，共有投资性房地产集合信托产品893种，总规模为2834.66亿元，年均回报率为7.26%。根据产品预计结束日期，本期共投资房地产集合信托产品1107件，总规模2425.11亿元，年均回报率9.63%。

中国证券房地产行业首席分析师陈申表示，在此前的景气循环中，房地产企业的融资渠道更加多元化。由于各种非标准融资渠道的存在，房企在征地阶段可以利用杠杆，这增加了潜在的风险。

一位投资房地产基金的副主任表示，预计中小房企将受到很大影响。销售额最高的大型房地产公司相对容易获得银行贷款，而中小房企则更多地依赖私募股权管理计划和其他融资渠道。

分类规则延续

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰认为，新规针对的是今年土地供应量相对较少的16个热点城市。根据文件中的声明，如果私募股权管理计划投资于非热点城市的普通住宅项目，仍可备案，这为房企留下了一个渠道。毕竟，住房企业的资金可以内部调整。

博森资本(Bosen Capital)创始合伙人冯表示，新规的重点是普通住宅项目的融资，商业地产投资和地产不良资产处置没有受到影响。郑光资产管理公司首席经济学家许高表示，从近期房地产市场来看，分类监管的趋势将会持续。

最近，住房企业的融资活动一直保持低趋势。中原地产研究中心的数据显示，今年1月，中国住房企业融资总额(包括私人债务、公司债券和中期票据)仅为133.08亿元，同比下降92%，延续了去年第四季度以来的低迷，资本价格呈现明显上升趋势。

目前，不仅房地产开发商的杠杆率高，而且居民的杠杆率也明显提高。据国海证券(000750，BUY)统计，去年居民新增中长期贷款为5.68万亿元，占全年新增贷款的44%，而2009-2015年的平均比例为21.8%，2015年为26%。今年1月，人民币贷款增加2.03万亿元，其中家庭中长期贷款增加6293亿元。

中国建设银行(601939，BUY)董事长王洪章此前表示，下一步将严格限制一、二线城市的房地产开发贷款，但四线城市将增加个人住房抵押贷款。