北京加码房贷政策 调控从严趋势渐明

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几天前，一些银行工作人员向记者证实了有关北京许多银行增加按揭政策的传言。据一家大型国有银行的工作人员介绍，从2月8日起，第一套房的个人住房贷款利率从不低于8.5%提高到不低于10%，第二套房的按揭贷款期限从不超过30年缩短到25年。

一些业内人士认为，北京提高房贷优惠利率的政策对抑制购房者需求的作用有限，不会对市场产生太大影响。然而，一些专家对此持有不同的观点。中国银行国际金融研究所宏观研究员李培育表示:“从住房销售的角度来看，住房抵押贷款政策的调整将在一定程度上导致购房准入门槛的相对提高，销售量可能会出现。放缓，恐慌性购买需求将被抑制。”

据相关研究机构统计，2月4日至2月10日，一线城市住房交易面积环比增长1500%以上。以北京房地产市场为例，位于大兴区、拥有50年产权的泰和中央广场公寓项目上周开盘就被空 1号抢购一空。

在新房销售蓬勃发展的同时，二手房的销售价格仍居高不下。在北京北三环附近的一家连锁房地产机构，一名工作人员告诉记者，虽然二手房的数量最近显示出明显的下降趋势，但价格仍在继续上涨。此外，一些过去入住率高的房地产在不久的将来也会出现“一室难求”的局面。这表明，尽管卖家有强烈的观望情绪，但他们对房价上涨的预期并没有改变。

据记者了解，泰和中心广场项目的房屋销售价格已经达到5.3万元/平方米。对此，李表示，房贷政策调整对房价的影响是渐进的，这取决于房屋销售的绝对放缓。只有当开发商的资金链紧张，资金回流加快时，才会带来新房价格的大幅下降。

以500万元的普通自住住房为例，第一套房和第二套房的最低首付比例分别为35%和50%。比如第一套房，用30年等额本息贷款还款，每月还540元。第二套房贷款期限缩短为25年，每月还款额将增加1000多元。

一些业内人士认为，与房价相比，调整后的抵押贷款政策对愿意买房的人限制有限。一些研究机构认为，北京房贷政策的调整将对其他大城市产生示范效应，预计这些城市的优惠利率和贷款期限将在未来进一步降低和缩短。

至于其他地区的房贷政策是否会跟进，李认为，这要看各个地区的市场情况。但可以肯定的是，房地产监管严格的总原则将进一步深化。

“严格”也体现在对银行开发贷款的严格控制上。记者注意到，仅在今年1月，一些银行因非法发放房地产开发贷款而受到监管部门的处罚。1月16日，银监会江西鹰潭监管局对一家村镇银行作出警告行政处罚决定。村镇银行的主要违法事实是:非法发放房地产开发贷款。

除了房地产开发贷款，个人贷款的流动也是监管当局关注的焦点。1月10日，银监会新疆阿勒泰监管分局对一家农村信用合作联社的负责人处以2万元罚款。据悉，该协会在开展个人贷款业务时，非法发放房地产项目个人商业贷款。

业内相关人士表示，银行存在的问题主要集中在:非法发放购房贷款、信贷资金变相流入房地产行业、贷款用于支付土地拍卖保证金或土地出让金等。

事实上，针对上述问题，《中国人民银行和中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地产信贷管理的通知》明确规定，商业银行只能向购买主体结构封顶住房的个人发放住房贷款；商业银行只能通过房地产开发贷款向房地产开发企业发放贷款，严禁发放房地产开发流动性贷款或其他贷款科目；商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于支付土地出让金的贷款。

值得注意的是，在存在问题的银行机构中，既有村镇银行等小型银行机构，也有风险控制严格的大型国有银行；问题发生的地区包括三个四线城市和一线热点，如上海。

一些业内人士认为，抵押贷款政策的效果需要银行机构严格执行。如果按揭政策执行不力，监管将更加困难。