1月龙头房企销售集体井喷 业绩过5000亿公司或将产生

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受企业预留结转业绩的影响，虽然1月恰逢春节假期，但2017年初，大型房企仍上交了一份非常优秀的成绩单。

据中原地产研究中心统计，截至日前，1月份共有31家房地产企业公布了销售业绩，大部分企业销售额同比增长50%以上。总体来看，1月份31家房地产企业的销售总额为2692.96亿元，比去年同期的1590亿元增长69.3%。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析，上述房地产企业业绩大幅提升的主要原因是2016年销售火爆，企业在1月份结转了去年年底预留的销售业绩。总体而言，实际上大多数城市1月份的销售数据都处于较低水平，预计2017年大多数房地产企业将面临较大的市场回调压力。

从平均合同价格来看，今年1月份房企平均合同价格为11920元/平方米，略低于2016年1月份的12346元/平方米。“主要原因是一、二线热点城市受‘930’调控影响，签约量下降，基准房企比重下降，导致平均签约价格修正。”一些内部人士说。

然而，万科高级副总裁谭华杰最近在接受媒体采访时指出，“今年中国商品房销售面积将保持稳定，价格将适度上涨。”他认为，目前中国的整体房价并不存在泡沫，或者说至多处于泡沫区的边缘，可能只有少数城市进入了泡沫区。

此外，分析师认为，“中国的住房总需求仍然很大，这一需求在未来几年内不会显著下降。”这是因为中国的城市化和农村人口的城市化将创造巨大的需求，中国的房地产总成交量预计至少在未来两到三年内将继续增长。即使未来有所下降，领先的房地产公司也没有问题。毕竟，市场已经足够大了。”

谭华杰还表示,“从市场份额来看，仍有相对较大的空房龙头房地产企业。从美国的情况来看，并不是一家房屋公司拥有6%的市场份额，而是前几家房屋公司已经达到这一水平，因此领先的房屋公司肯定有机会。”

第一梯队的表现遥遥领先

在领先的房地产企业中，一月份最引人注目的表现无疑是碧桂园。

根据碧桂园的公告，1月份，集团实现合同销售总额约486亿元，同比增长288%；合同销售面积约为549万平方米，同比增长249%。其中，归属于业主的合同销售额约为353亿元，合同销售建筑面积约为406万平方米。

而万科1月份的销售额排名第二，差距不到5亿元。根据万科销售简报，2017年1月，公司实现销售面积352.9万平方米，销售额481.2亿元，增长约88.04%。自2016年12月销售简报披露以来，公司新增了19个项目。

与碧桂园和万科月销售额超过480亿元相比，恒大1月份的表现略显落后。据其公告，2017年1月，恒大实现签约销售额约372亿元，签约销售面积约422.5万平方米，平均签约销售价格为每平方米8805元。2017年1月的合同销售额、销售面积和平均销售价格分别比2016年同期增长75.2%、72.3%和1.7%。

对此，有业内人士指出，“上述三家房地产企业去年均实现销售额3000亿元。虽然碧桂园和万科表现较好，但恒大的数据也比去年增长了70%以上。从这一点可以看出，第一梯队的表现明显优于其他房地产企业，房地产行业“强而有力”的格局越来越明显。此外，2017年，行业内的合作和并购将进一步扩大。杠杆率更高、现金更充裕的企业也将获得更多的发展机会，并主动参与产业结构调整。”

住房融资渠道收紧

此外，中国海外地产、保利地产(600048，BUY)、龙湖地产和华润置地的月销售额也超过了100亿元，而四大a股传统地产企业中的招商局和金地地产1月份的销售额分别达到75.6亿元和66.4亿元，同比变化不大，与万科和保利的差距也在加大。

“从1月份的销售数据来看，今年很有可能会有房企完成5000亿元的销售规模。恒大、万科、碧桂园都有机会，年销售规模3000亿元的房企数量肯定会增加。十大房企门槛有望达到2000亿元。”一些行业分析师表示。

然而，张大伟指出，大多数大型房地产企业在2016年购买了价格相对较高的土地。在这种情况下，未来房价上涨的预期也很高，各地的调控使得房价至少在一年内难以大幅上涨。与此同时，住宅企业的资本成本也在逐渐增加。2017年初，各种融资渠道开始收紧。对于许多房企来说，今年有必要加大对资本风险的控制。

据悉，自去年第三季度以来，行业监管不断加强，尤其是对住房企业的再融资。2016年9月，住房企业公司债券再融资开始收紧。10月份，全国范围内的监管升级、中央经济工作会议的声明以及年底暂停房地产监管备案，都表明了管理层对住房企业去杠杆化的明显态度。

根据同一个政策咨询研究部门的数据，2017年1月，40家典型房地产上市企业融资总额为397.52亿元，较2016年12月的717.97亿元下降44.63%。同一政策咨询研究部主任张宏伟也表示，目前整个融资环境正在收紧，今年下半年房企的资金链将面临一定压力。“中小房企面临的压力最大，一些企业将不得不出售资产，这也为资金雄厚的领先房企提供了并购机会。”