澳洲地产惊现泡沫风险 难挡中国富豪买家

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【摘要】几乎就在融众集团大举投资的时候，悉尼刚刚被列为全球主要房地产市场泡沫的危险地区之一。

澳大利亚人斯科特是一名居住在上海的房地产经纪人。由于普通话流利，他的主要工作是帮助这里的富人在澳大利亚购买房地产。

像斯科特这样的中间人并不少见。目前，许多澳大利亚中介公司在北京和上海都设有办事处，它们希望能从中国投资者在海外掀起的淘金热中分得一杯羹。

在斯科特的记忆中，2015年是创造新业绩记录的一年。那一年，中国买家向澳大利亚房地产市场投入了创纪录的资金:120亿澳元。这不仅提振了澳大利亚房地产市场，也让当地人对房价持续上涨怨声载道。

根据瑞银的报告，悉尼的房地产市场“自几年前成为中国投资者的目标以来就一直过热。”

最明显的表现体现在房价上。数据显示，自2012年房价上涨以来，悉尼的房价已上涨逾70%，成为全球第二大最实惠的城市，仅次于香港。

2017年2月6日，为了打击外国投资者的房地产投机，澳大利亚政府再次扩大了其策略:下令出售15套外国人非法购买的房屋。

这是继去年5月迫使海外买家出售此类房产后的新举措。迄今为止，仅在两年内就有61处此类房产被强制拍卖，总价值达1.07亿澳元。其中，40%是中国富商非法购买的豪宅，包括恒大地产集团董事长徐家印在悉尼购买的一套豪宅。

尽管澳大利亚政府对外国人拥有住房的规定越来越严格，中国政府也对资本外流采取了一些限制措施，但澳大利亚仍然是中国人最喜欢的海外拥有住房的地方，这里的房价仍然很高。

“澳大利亚到处都有中国人买房。一般来说，在这里买房的人有两种。第一个是孩子在国外学习，想移民留在未来；二是富人买豪宅。”据悉尼的会计师马特(Matt)称，目前的政策似乎很严格，但对这两个买家几乎没有影响。

罢工措施相继出台

安德鲁·威尔逊是澳大利亚一家房地产信息网站的高级经济学家。他表示:“在过去几年里，中国资金一直是澳大利亚住房市场的一个非常重要的因素，尤其是悉尼的高层公寓。”

2015年10月，澳大利亚国家广播公司(abc)播出了一篇题为《金钱长城》(中国钱潮)的特别报道。据报道，中国对澳大利亚房地产业的投资是人类历史上最大的海外投资的一部分。

随着房价的持续上涨和国民承受能力的下降，澳大利亚政府采取了强制撤资措施，并通过提高印花税和其他相关税收来限制外国人购房。

根据澳大利亚法律，除某些情况外，非澳大利亚公民只能购买新房，不能购买二手房；如果你买新房子，你必须获得澳大利亚外国投资审查委员会的批准。

只有这样，澳大利亚维多利亚州和昆士兰州去年对外国购房者征收新税，以抑制房价的持续上涨。去年，新南威尔士州也宣布将对外国房地产买家征收4%的印花税和0.75%的土地附加费。

2015年3月，澳大利亚当局命令徐家印的子公司金色快餐有限公司在90天内出售海滨别墅del mare。该大厦是该公司通过一系列在澳大利亚、香港和英属维尔京群岛注册的空空壳公司“非法”购买的。

最终，这栋豪宅在财政部长设定的90天期限内成功售出。据《澳大利亚金融评论》报道，买家是洛拉·王莉，一位来自福建的48岁中国女商人。

这些措施在2015年12月再次得到加强:澳大利亚政府实施了新的规定，对非法购买房屋的外国人处以罚款甚至监禁。

另一方面，自2016年4月以来，澳大利亚四大国有银行一直在收紧对外国购买的信贷政策，现在它们不再向非公民或没有适当居留签证的海外客户提供贷款。此后，澳大利亚联邦银行也停止向澳大利亚临时居民发放贷款，包括国际学生和在澳大利亚工作的海外人员。

澳大利亚央行还发布了一份报告，警告中国买家涌入澳大利亚房地产市场对澳大利亚金融体系构成间接风险。

然而，各种措施并没有削弱中国人购房的热情。

根据仲量联行的数据，2016年中国买家在海外住宅、商业和工业地产的投资总额达到330亿美元，同比增长53%。澳大利亚是最受欢迎的目的地之一。

资本外流就越困难

更严格的措施来自中国政府。

自2016年年中以来，斯科特发现，由于中国人民银行采取了防止资金外流的措施，拜访房屋的客户数量明显不如以前。对于许多澳大利亚中介机构来说，市场可能已经错过了最高点。

“原来把资金转移到国外，银行可能是盲目的，现在相关的规章制度都严格执行。”斯科特说。

据他说，根据中国法律，一个人最多可以带5万美元出国。以前，许多人利用整个家庭来凑钱，巧妙地规避这一限制。

“在2016年上半年之前，监管相对宽松。人们可以从上海股市取钱，在澳大利亚购买房地产。”他说，现在他必须承诺，汇往国外的5万美元不会用于投资房地产。

能够投资澳大利亚房地产的中国买家越来越少。

斯科特说:“现在我必须提醒买家不要签购买合同，除非钱已经转移到海外。”

中国买家并不少见

然而，也有不那么悲观的分析师和中介。他们认为，中国投资者希望找到比股票更安全的选择，他们将继续支持澳大利亚房地产市场。虽然在股市暴跌和政府严格控制之前，只有少数中国投资者意识到这一点，但中国股市中少数投资者的数量仍然相当可观。

房地产分析公司corelogic的Tim Lolis认为，许多中国投资者把钱带进澳大利亚是因为他们已经计划买房好几年了。

洛里斯说:“然而，他们正在寻找仍有发展空间的地方，如墨尔本或黄金海岸。”悉尼的高峰期已经过去，但房价并没有跌入低谷。”

澳大利亚高级经济学家威尔逊表示，中国买家在墨尔本仍然非常活跃。“此外，中国学生仍在购买，他们预计在未来几年内，他们的父母会来定居。”

索斯比房地产公司的帕里尔说，中国大陆最富有的人对500多万澳元的需求仍然很大。"这一层次的买家长期以来都在澳大利亚."

据英国媒体报道，2016年下半年，澳大利亚悉尼肯特街333号的一套房子以8888888.88澳元的价格售出，原因是中国买家偏爱“头发和头发”。处理这笔交易的悉尼房地产公司Coliers international告诉bbc，中国买家不止一次在出价中提出数字“8”。

中国荣众集团购买了该房产。据公开信息，融众集团成立于2011年，是中国股权投资领域的服务提供商。通过全媒体信息平台、品牌活动、整合营销、投资咨询等业务的股权投资，为企业、投资机构和各类中介机构提供一站式专业服务。它的主席和总裁是朱珊。

该集团计划将这座色彩缤纷的“房子”改造成住宅和酒店。

几乎就在荣众集团大举投资的时候，悉尼刚刚被列为全球主要房地产市场泡沫中的一个危险地区。在瑞银发布的全球房地产泡沫排名中，悉尼被列为仅次于温哥华、伦敦和斯德哥尔摩的第四大最危险的房地产市场。