楼市2017： 抬高“限”的调控门槛 打开“保”的改革之窗

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(续版本1)

今年，记者实地考察了嘉兴、芜湖和溧阳。总的来说，上述城市的二手房销售远比二手房更受欢迎，土地拍卖市场也在蓬勃发展。其中，溧阳市商品房的去库存周期还不到6个月。

去库存化的一年让在三、四线城市甚至五线城市拥有大量房地产的房地产企业受益匪浅。碧桂园就是一个典型的例子。这个巨人在2017年的年销售额超过了5000亿元，超过了恒大和万科。

根据链家最新发布的报告，2017年新商品房销售面积将达到13.9亿平方米，略高于去年的水平。新房成交量主要来自许多三、四线城市的销售增长。例如，今年前十个月，汕头的新房销售量增长了109%。据报道，目前，中国商品房销售面积已降至合理水平，部分城市供不应求，房地产库存不再是主要问题。

安信证券首席经济学家高善文也认为，房地产市场的去库存化取得了显著进展。

越来越集中的一年

总体而言，2017年新房成交量较去年略有增加，但房企分化非常明显，行业集中度快速上升。

首先，销售层面的集中度有所提高。2016年，房地产企业顶级俱乐部的门槛为3000亿元，今年已升至5000亿元。碧桂园、万科、恒大都在其中。此外，1000亿俱乐部已经大大扩展。据嘉里研究中心统计，截至11月底，中国有14家房地产企业销售额超过1000亿元，2017年年销售额超过1000亿元的房地产企业预计将达到16至18家。另一方面，越来越多的小型住宅企业陷入了“破釜沉舟”的困境。当记者在11月份调查溧阳房地产市场时，当地一家小型房地产公司正准备关门歇业，转行。

新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰表示，2016年，中国前23家房地产企业的销售额总计3.15万亿元，占市场份额的26.8%。今年上半年，其市场份额上升至36.3%。据估计，到2020年，中国前23家房企的市场份额将达到50%，而前100家房企可能占据80%。

其次，土地收购也集中在大中型住房企业手中。据东北证券研究报告(000686)显示，今年前三季度，全国前30家房企新增土地总价值达到21653亿元，新增土地总建筑面积达到5.2307亿平方米，均超过去年水平。前三名住宅企业新增土地价值占前30名住宅企业的30%，前五名达到前30名住宅企业的44%。由于开发商融资渠道的收紧和开发贷款的严格控制，那些缺乏资金实力的小房企被挡在了拍卖市场的大门之外。这不仅抑制了土地市场的投机，也有助于提高住房质量。

第三，住房企业的融资能力也是分化的。更多资本流向具有优势的龙头企业。例如，恒大地产2017年股权融资总额达到1300亿元。

租赁和购买年份

2017年，房地产市场有一个不可避免的关键词，那就是“租购并举”。从顶层设计的发布到各地文件的发放，再到各大房企对水租赁市场的测试，房屋租赁的火爆程度急剧升温。

首先看政策层面。5月19日，住房和城乡建设部发布了《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》；7月20日，九部委联合下发了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》；8月28日，国土资源部和住房和城乡建设部决定在包括北京和上海在内的13个城市开展试点项目。中央经济工作会议再次强调，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。

看看当地的态度和行动。目前，全国50多个城市出台了住房租赁政策措施，开始搭建统一的住房租赁平台，加快了租赁土地的供应。例如，上海计划在“十三五”期间提供约70万套租赁住房。广州计划在未来五年内提供15万套出租房。杭州提出，未来三年新增出租屋总量将占新增商品房总量的30%。

“租购结合是今年的亮点，有着深刻的背景。自1998年住房制度改革开始以来，中国已售出商品房153亿平方米，房地产开发投资超过84万亿元，城镇居民人均住房建筑面积达到36平方米。有了足够的存量，就可以租到相当数量的商品房，从而达到租买并举的目的。”中成投资董事长林露告诉《上海证券报》。他认为，租购结合是房地产市场供应方结构改革的重要举措，也是住房制度的又一次改革。