楼市2017抬高“限”的调控门槛 打开“保”的改革之窗

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⊙记者编辑全

2017年，中国房地产市场终于通过监管得到有效稳定。回顾2017年底，有许多层的控制措施，住房企业的加速分割，库存的全面消化，租赁市场的迅速普及，交叉是如画和生动。

监管和控制的目的是降低杠杆和防范风险。由于城市政策的目标是精确的去库存化，行业分化显著提高了集中度，租购结合开启了中国住房制度的第二次改革。综上所述，2017年的房地产市场将是杠杆率下降、去库存化、集中度提高以及租购的一年。

2018年房地产市场的亮点是什么？中央经济工作会议定下了基调。会议指出，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方权力，实行差别化调控。

住房和城乡建设部部长王在12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议上表示，2018年将实施差别化调控政策，以满足第一批需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。一些库存较大的三、四线市县应继续做好去库存工作。

降低杠杆率的一年

2017年房地产市场的一个主要特征是降低杠杆率。

2016年，从开发商到购房者，他们用各种手段购买土地，用杠杆买房子，房地产的金融属性远远超过了民生属性。到2017年，国家将从多个维度和层面降低房地产市场的杠杆。

首先，通过多种渠道严格控制住房企业的再融资行为。例如，住房企业发行公司债券受到严格控制。截至目前，住房企业的公司债券规模已从去年的8000亿元下降到2017年的709亿元，开发性贷款成为监管部门调查的重点。其次，在限购的基础上，热点城市全面提高抵押贷款利率，贷款利率明显放缓。随着贷款限制的扩大和升级，首付比例不断提高，一些房地产甚至要求“全额现金支付”。至于“首付”，它受到了监管机构的严厉惩罚。

Cree研究中心研究主任杨克威表示，房地产市场已经去杠杆化，首付贷款已成为主要监管对象。广州已经停止发放金额超过100万元或期限超过10年的消费贷款。

最近一些机构总结了一些房地产贷款中的几个共同点:两个自然人合伙买房是不批准贷款的；信用报告显示，有消费贷款和逾期贷款的人可能无法贷款；个体户办理贷款需要提供营业执照；首付款可能会增加；银行统一贷款利率上调15%；所有这些限制都指向去杠杆化。

易居研究所研究员王指出，自2015年第三季度以来，全国居民表内购买的杠杆率迅速上升，2016年第四季度达到44.1%，为过去6年来的最高水平。2017年第一季度，该指数开始小幅下降，到今年第三季度，该指数已降至37.8%，个人购房的杠杆进入下行通道。

根据链家最新发布的报告，2017年全国交易杠杆率预计将降至31.8%，比去年低约5个百分点。北京居民购房交易的杠杆率降至23%。

去库存年

2017年，房地产市场的去杠杆化从核心城市逐渐扩大，产生了溢出效应，客观上促进了外围城市的快速去库存化。

2017年，中国实施了“分类监管、分类政策”，在热门的一、二线城市引入了限购、限贷、限购、限购、限购等“五项限制”，而大多数三、四线城市仍在采取各种措施加快去库存化。从去库存化的实施效果来看，除了东北和西北的少数城市外，大多数城市都进入了库存的良性循环。下降到版本6