房产过户：继承、买卖、赠予哪个划算？

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就中国而言，住房转让有三种主要方式:继承、赠与和出售。这三种不同的方式需要支付不同的费用。那么，最划算的方法是什么？

为了帮助大家结清这笔账，记者采访了方天霞财务经理陈景芝和二手高级分析师李超。

由于房屋转让时所缴纳的税费与购房期限、房屋面积等因素有关，为便于计算，我们以(1)一套面积80平方米、价值300万元的普通房屋和(2)一套面积152平方米、价值690万元的非普通房屋为例，上述两种房屋均为五年来独一无二的。

继承方法

计算公式

继承不动产所涉及的税费数额与房屋价值及是否为合法继承人有关，与房屋是否超过五岁及是否为普通房屋无关。

(1)上述房屋300万元用于继承和转让，所承担的费用包括:房屋评估费1万元+公证费2.54万元+登记费80元+权证印花税5元= 35505元。

(2)上述房屋690万元用于继承和转让，承担的费用包括:房屋评估费1975万元+公证费4140万元+登记费80元+权证印花税5元= 61230元。

[备注]

一般来说，子女是父母资产的合法继承人，可以免除契税，所以继承少于捐赠。同样，通过继承和遗赠获得的房地产可以避免缴纳个人所得税和营业税，只需要支付公证费和生产成本。

转售继承财产所涉及的税费

(1)300万元的五年普通住房和唯一免税住房；

如果是两个以上五个以下，卖方需要缴纳300万元× 1% = 3万元的税；

如证书出售时间不足两年，则应缴纳房屋总价款300万元÷ 1.05 × 5.60% = 16万元的增值税(注:此处，两年期证书也是从继承前购房之日起计算，而不是从继承之日起计算)。

因此，在第一种情况下，转售继承财产(五年以上且仅限于五年)将免除卖方的税收；买受人需要支付测绘费108.8元，评估费1.5万元，契税3万元(按第一套房计算)，手续费85元，共需支付约4.52万元。

(2)按照690万元的非普通房屋计算，只有五岁以上的才免税，但需要缴纳非普通房屋增值税，即690万元÷1.05×5.6% = 36.8万元。

因此，在第二种情况下，卖方必须为非普通房屋的转售和继承支付增值税总额368，000元；买受人需要支付测绘费206.7元，评估费34，500元，契税207，000元(非普通房屋的3%)，手续费85元，共约238，400元。

[分析]

遗产继承需要父母的死亡证明，所以父母在世时不能办理遗产继承和转移，只能立遗嘱保证遗产将来归子女所有。

优点是税费最少，但缺点是认证程序复杂，在父母去世之前房子不能转让。

礼品法

计算公式

赠送房地产所涉及的税费数额与房子的价值有关，无论是直系家庭成员，房子是否超过五岁，是否是普通房子。

(1)本案以赠与方式转让价值300万元的房屋，所承担的费用包括:房屋评估1万元+公证2.54万元+登记80元9万元，约12.5万元。

(2)本案继承转让房屋690万元，承担费用包括:房屋评估费1975万元+公证费4140万元+登记费80元+权证印花税5元+契税20.7万元，约26.82万元。

[备注]

父母的房子一般超过5年，是近亲之间的礼物，所以他们可以免除增值税和个人所得税。但是礼物需要比遗产多付3%的契税。事实上，继承和赠与的区别主要在于契税。

转售捐赠财产所涉及的税费

(1)300万元的五年普通住房和唯一免税住房；

如果是两个以上五个以下，卖方需要缴纳300万元× 1% = 3万元的税；

如证书出售时间不足两年，则应缴纳房屋总价款300万元÷ 1.05× 5.6% = 16万元的增值税(注:此处，两年期证书也是从继承前购房之日起计算，而不是从继承之日起计算)。

因此，在第(1)种情况下，继承财产的转售(五年以上且仅限于五年)免征个人所得税；买受人需要支付测绘费108.8元，评估费1.5万元，契税3万元(按第一套房计算)，登记费80元，共需支付约4.52万元。

(2)根据690万套非普通房屋计算，仅在五岁生日后免税，但需缴纳非普通房屋增值税，即总房款690万÷1.05×5.6% = 36.8万元。因此，出卖人因倒卖第(2)种情况继承的非普通房屋，须缴纳增值税总额约36.8万元；买受人需要支付测绘费206.7元，评估费34，500元，契税207，000元(非普通房屋的3%)，手续费85元，共约238，400元。

[分析]

出售捐赠的房屋和出售继承的房屋必须按照正常的税收标准缴纳；赠送房地产所涉及的税费金额与房屋的价值有一定的关系，无论是五年以上还是不是普通的房子，但与是否由直系亲属赠送无关。

买卖方法

计算公式

(1)本案出售转让房屋300万元，承担的费用包括:80元登记费+1%契税3万元+测绘费109元，约3.01万元。

(2)本案出售转让房屋690万元，费用包括:注册费80元+3%契税20.7万元，约20.7万元。

[备注]

房屋买卖可以不经公证直接转让，而赠与和继承转让必须办理公证手续并缴纳公证费。评估费由评估公司收取，购房贷款需要评估，但全部交易不需要评估。通过买卖转让的财产，按照二手房的常规交易标准收取费用，通过买卖父母与子女之间的交易可以节省公证费。

出售和转让的财产转售所涉及的税费

(1)300万元的五年普通住房和唯一免税住房；如果是两个以上五个以下，卖方需要缴纳300万元× 1% = 3万元的税；

如果该证书出售时间不足两年，则支付总房款300万\u 1.05×5.6% = 16万元的增值税(注:此处，两年期证书也是从继承前购房之日起计算，而不是从继承之日起计算)。

因此，在第(1)种情况下，卖方将被免除转售继承财产的税收(全部五年且仅限五年)；买受人需要支付测绘费108.8元，评估费1.5万元，契税3万元(按第一套房计算)，登记费80元，共需支付约4.52万元。

(2)按照690万元的非普通房屋计算，只有五年以上的才免税，但非普通房屋需要缴纳增值税，税额为690万÷1.05×5.6% = 36.8万元。因此，在第(2)种情况下，卖方必须为非普通房屋的转售和继承支付约36.8万元的增值税总额；买受人需要支付测绘费206.7元，评估费34，500元，契税207，000元(非普通房屋的3%)，登记费80元，共需支付约238，400元。

从省钱的角度来看，如果是普通住宅，父母将财产转让给子女最经济的方式是不通过中介买卖。双方直接去房地产交易中心，主要承担1%的契税。

如果是非普通住宅，转让业务的契税较高，继承转让的方式可以节省大量税费，主要是承担公证费。但是，转让手续只能在财产所有人死亡后办理。