2018年 买房风口到了？！

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在过去的两天里，许多重要的经济数据相继发布，比如央行昨天发布的金融统计数据(包括m2和社会金融)，以及国家统计局今天上午发布的房地产开发投资和销售数据。

面对这些重要的经济数据，鲍哥发现，了解媒体传播规律的媒体似乎有意识地关注两个关键数据，一个是m2，另一个是商品房销售情况。

那么这两个数字呢？

就m2而言，根据央行昨日发布的数据，10月份m2同比增速创下新低，增速降至9%以下。

M2增长率，点击图片查看大图

商品房销售情况(这里，鲍哥以商品房销售为主要参照)也延续了此前的持续下滑趋势。10月份的数据仅同比增长12.6%，为2015年7月以来的最低增速。

商品房销售增长率

面对这两个相对黯淡的数据，鲍格看到舆论层面给出了两个截然相反的分析。

一种分析认为，m2的创新性低货币政策继续收紧，商品房销售情况也继续下滑，因此未来楼市不容乐观。2018年，房地产市场将面临更严峻的考验。

另一种分析是，m2增速已经见底，商品房销售将很快下降。房地产市场已经可以逢低吸纳，甚至一些媒体已经给出了2018年是逢低吸纳的时间点。(许多媒体还引用了房地产土地收购的购买成本正在上升作为论据，这一点我们将在后面提到。(

显然，楼上有两条语录，一条是死了的空头，另一条是长的。

那么鲍兄对这个问题有什么看法呢？看到空，还是看到更多？2018年是买房的好时机吗？

宝彩的老读者应该了解宝歌。鲍格是一个无家可归的人。从包哥的角度来看，这房子真的只是为了生活。作为一个在房地产市场上相对没有利益冲突的观察者，鲍格实际上是一个“墙头草”,不是一个死了的空脑袋，也不是一个死了的长脑袋。对房地产的态度完全是从宏观经济数据中推断出来的。该看空的时候，就看空；该看更多的时候，就看更多。

我们是应该在2018年买房还是继续观望，鲍兄认为我们需要综合考虑历史经验和现状，才能做出更清晰的判断。

从历史上看，房地产周期基本上是3年左右，而2008年以后，这个周期尤为突出。

根据这个规律，从这个房地产周期的开始(上一个房地产周期的最低点)，也就是2015年2月开始，三年之后，应该是2018年2月左右才能开始买房。

这仍然是同样的规则。根据以往的经验，房地产销售数据应该是负增长15%到20%。

在销售增长率为负15%至负20%之前，最低点可以被确认为底部

从房地产市场的去库存化周期来看，另一个方面仍处于库存下降阶段。如果你真的想在市场上买房子，历史经验证明，库存周期应该上升到阶段的顶端。也就是说，反向操作是买房的正确方式。

房地产市场的库存周期

在因地制宜的背景下，房地产市场仍处于去库存化阶段，库存周期没有从下降到上升的变化。

根据国家统计局的最新数据，10月份商品房销售面积比9月份减少了882万平方米。

因此，根据历史经验，房地产市场的底部是不清楚的！还是要见底！

那么，为什么房地产企业以反周期的方式收购土地呢？

事实上，这对于鲍哥来说并不奇怪，因为房地产企业在房地产市场上一直落后于实际销售情况。

下图是房地产企业商品房销售和土地购买量变化的对比图:很明显，房地产企业每一轮土地收购都慢了半拍。

然而，这种现象是正常的。对于房地产企业来说，确认房地产繁荣的底部需要很长时间。只有当底部被确认，市场复苏时，房地产企业才敢于拿地，因为此时，他们可以从销售中提取资金，有多余的能力拿地，银行也敢于给予信贷支持，否则，拿地的风险太大，如果落到他们手里，他们就会有麻烦。

现在想一想，去年的销售冠军恒大，前几年努力分散和分散房地产企业的风险，然后做保险，还是很有意思的。但这就是周期的魅力。

房地产业的复苏离不开信贷的支持，而信贷的放松也是我们在市场上买房的一个重要标志。

根据大家的基本印象，m2与商品房销售面积有很强的相关性。就趋势而言，两者几乎是同步的。

货币政策(m2)与商品房销售面积变化的比较

m2和抵押贷款的关系就像鱼和水的关系。央行放松货币政策，降低借贷成本，这将刺激每个人买房，每个人买房和借贷本身将增加整体信贷规模。

现在，m2的增长率已经降至历史最低水平，而且不会下降？如果答案是否定的，这可能是2018年潜在逢低买入的信号，但会是这样吗？

有了这个人的问题，我们进入下一个阶段——现状。

我们刚才所说的基本上是基于历史经验，经验当然可以作为一个重要的参考。然而，如果我们忽视现状，只遵循经验，这可能是一个巨大的错误。

马克思曾经说过，理论应该与实践相联系。

那么，我们现在必须关注的现实是什么呢？

首先，我们来谈谈m2。

首先，鲍哥认为，10月份m2的增长率可能是一个底部，未来复苏的概率大于继续下降的概率。然而，关键是，这并不意味着货币政策有明确的信号。

这段路有点迂回。包哥哥会解释的。除了去杠杆化和抵押贷款限制等因素，10月份m2的下降是不可避免的。从m2周期来看，每年4月、5月、7月和10月的增长率趋于下降，这主要是由于节日和财政存款等固定周期因素的存在。

此外，由于互联网金融、理财产品等金融产品的创新，外汇的重要性下降，央行很难通过广义m2口径真实反映货币供应量。(央行本身曾在许多公开场合和报告中表示，m2不再被视为货币供应的核心指标，而是逐渐失效。)因此，10月份的实际m2可能不会这么低。

因此，如果m2失去了我们对货币政策参考的绝对重要性，我们将会看到什么？目前，最有价值的参考数据是社会金融数据。

中国人民银行统计调查司司长盛松成之前多次提到，社会整合和m2在理论上是一枚硬币的两面，从商业银行负债的角度看m2，从资产的角度看社会整合。如今，社会福利能更真实地反映信用状况。

下图是社会金融增长率和m2增长率之间的比较。显然，社会金融的增长率并不像m2的下降那样被夸大，它仍然处于一个相对较高的水平。

由于社会融资的增长率没有下降到m2和房地产市场之间以前的应对关系，这可能意味着空之间的货币政策仍需调整，进入房地产市场的相应时间也需要等待。当然，如果社会融合有改善的趋势，也意味着它是此时社会底层的一部分，这取决于我们进一步的观察和确认。

房地产市场和货币政策之间的关系没有必要。货币政策侧重于国民经济的发展，即国内生产总值、消费物价指数、通货膨胀率、失业率等指标的表现。

换句话说，这三个指标是在线的货币政策，并间接影响房地产市场。如果这三个主要指标的发展情况令人满意，那么货币方面将不会放松，确认房地产市场底部的时间将不得不延长。如果没有，房地产市场的底部将更早得到确认。

在国内生产总值水平上，在房地产下降、投资增长的背景下，今年的表现始终超出人们的预期，经济质量得到加强，特别是消费状况稳步改善。经济发展有惯性，未来消费状况更高。受全球经济复苏的推动，出口可能也是好的，这可能能够对冲投资下降带来的下行压力。

央行和统计局的主要领导人也表示，中国经济正在稳步前进(进步这个词的意思是保证增长率)和稳步改善(经济结构正在改善)。

此外，在国内生产总值层面上，有几个可变因素需要指出，这也可能对未来货币政策的持续中性产生重要影响。

第一个问题很重要，但人们似乎很少注意，那就是国内生产总值核算方法的修订。最新的会计方法增加了几个重要因素:

国家统计局副局长厉小朝表示:

在区域生产总值统一核算改革正式实施前，我们将共同研究、修订和完善《区域生产总值统一核算实施方案》，积极稳妥推进研发支出纳入区域生产总值等核算方法改革，深入研究居民自有住房服务增加值，不断完善区域生产总值核算方法。

将研发支出纳入gdp核算，调整居民免费住房的增加值，显然可以自动提高gdp的绝对值。从数字角度来看，这有助于国内生产总值的增长。

第二个变量是稀释国内生产总值增长率，提高对国内生产总值增长放缓的容忍度。大会报告强调，“经济已从高速增长阶段转向高质量发展阶段”，这被认为是gdp增长进一步放缓的重要表现。

在今年3月的政府工作报告中，总理主动将中国的年度经济增长目标降至6.5%左右。现在国内生产总值超过6.8%不成问题。

当然，一开始，我们可能认为6.5%对中国经济来说是一个相对悲观的预期。半年后，决策层的确不是悲观的，而是低估了gdp增长目标。

稀释gdp意味着什么？即使国内生产总值下降，也没有必要依靠房地产来提振国内生产总值。这也为房地产政策的一致性提供了核心基础。

就cpi而言，全国油价不断上涨，上游企业的涨价因素很可能会传导到下游。在未来，cpi上升容易下降难，这显然不利于宽松的货币平衡；

在就业方面，国家统计局的数据显示:

10月份，31个城市的调查失业率连续8个月低于5%，全国城市调查失业率也低于5%。1-10月，全国城镇新增就业1191万人。这个数字已经超过了年初1100万的目标。

我们应该知道，这个就业数字主要是由于第三产业的贡献。从阿里、京东等互联网公司的发展来看，没有丝毫减弱的趋势。这种新经济的兴起为就业做出了很大贡献，这实际上是我们最追求的一个巨大的稳定因素，也有助于摆脱对房地产行业的依赖。

让我们谈谈房地产行业本身。

今后，房地产行业应建立多层次的发展体系。

如果你想确立租赁市场的地位，你显然不能停留在口头上，你必须把它付诸实践，并让人们的心理真正接受它。

对于绝大多数人来说，对于租赁有许多疑虑和观望。每个人都想知道zf是否决心扩大租赁市场。

2017年，租购权刚刚提出，还需要一个过程来全面落实、推广和完善这一政策。在这个时候，如果房地产市场是宽松的，这无疑会影响租赁的地位。

因此，可以想象，在租赁系统完成之前，很难真正打开买卖市场的大门。

还有一点，长期机制的引入需要一个稳定的房地产市场，而不是让房地产市场再次热起来。因此，有必要继续抑制房地产市场。

从风险的角度来看，不同的zf高级官员都强调预防灰犀牛。灰犀牛在说谁？你可能知道。

房地产本身已经逐渐从经济的驱动力转变为风险的触发点，这一点从zf的角度可以清楚地认识到。

因此，为了应对风险，确立租赁制度的地位，并给予时间建立长期机制，房地产市场的严格控制措施必然会继续，进入市场的时间可能会晚于以往的经验。

最后，有人说，当地zf可能是未来房地产的潜在突破之一。主要原因是地方财政的持久性令人怀疑。但是宝兄弟想说有几种不同的情况。

一是本地gy现在的评估方法更加多样化，侧重于质量(如前所未有的对环境保护的重视)和稀释速度，这使得gy人不再像以前那样因为事业而注重速度；

二是金融市场现在大力推动股权融资和直接融资。此前，地方zf可以通过发行债券、通过地方融资平台融资等方式，通过地方企业上市获得适度转换。加速ipo的一个重要目的也在这里。

此外，最近有消息称包头已经停止地铁建设。这一举措肯定不会是一个特例，将来还会有更多。这发出了一个信号，当地zf不应该花不该花的钱，而把这部分“节流”的钱花在刀刃上更合适。这种发展理念的转变也意味着当地zf对资源本身的需求减弱。

此外，房产税等调节中央和地方收入、帮助地方政府提高收入的措施正在实施，这也需要时间，需要房地产业的稳定。

不知不觉中，我今天写了很多，鲍哥终于给出了一个结论性的总结。根据历史经验，2018年有机会进入市场。然而，根据目前这个周期的情况，zf手中有很多牌，还有很多东西要计划和降落。外部环境变量(2018年可能是过去10年中外部货币环境最紧张的一年)在以前是不可用的，因此推迟买房是一个高概率事件。2018年可能不是时候。