成都楼市新政将告别毛坯房 或打破预售制引发多地效仿

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经过两年的调研论证，10月17日，成都市人民政府办公厅发布了《关于进一步加快成都市成品房发展的实施意见》(以下简称《意见》)，要求到2022年底，成都市只能出售成品房。

上述《意见》指出，到2022年底，全市新开工商品房和经济适用房成品住房的比例将达到100%，住宅产品结构由清洁住宅向成品住宅的根本转变将全面实现。

据悉，竣工房屋是指在房屋竣工验收前，空所有功能房间的固定面已经铺设或粉刷，内部管道、开关插座、厨房和卫生间设备均已安装到位，基本满足入住条件的房屋。

对此，有业内人士告诉记者，这项新政策的实施意味着成都楼市将告别“毛坯房”时代，其实质是打破新建商品房预售制度，迫使开发商改变传统营销模式，降低杠杆率。

无独有偶，通策研究所所长张宏伟表示，“成都市二手房新政”的实质是打破中国房地产市场一直实行的预售制度。众所周知，预售制度自诞生以来，其目的就是为了解决商品房建设资金不足的问题。显然，成都此举将对政策环境、房企发展和金融市场产生深远影响。

张宏伟进一步表示，目前，成都新址仍是拍卖行的主力军，绝大多数企业和房地产将面临整顿，具有很大的市场影响力。然而，新的成品房销售政策的实施将延长开发商的资金撤出周期，并无形中增加企业的融资成本，这部分利润空可能会转移到房价。预计成都房价将在2022年有所反应，未来价格还会进一步上涨。

此外，“去杠杆化”将强化房企“强而有力”的格局。住宅企业是资本密集型企业，国内住宅企业自筹资金占总开发投资的比重一直保持在30%左右，房地产年总投资也保持了小幅增长趋势。同时，房地产企业不能根据外部资本市场灵活调整和收缩自身规模和现金流。因此，成都市成品房销售的新政策将进一步实现房地产市场的“去杠杆化”，降低房地产开发项目的资金周转率，降低资金的使用效率，增加开发资金的使用成本，对房企的融资能力提出更严峻的考验，“大鱼吃小鱼”的规模竞争将日益激烈。

值得注意的是，张宏伟认为，成都这次推出的新楼市政策符合长期机制，或者说导致很多地方效仿。自去年楼市"去杠杆化"以来，市场发生了显著变化，房企和居民的杠杆率开始不同程度下降。在金融去杠杆化加速的大环境下，房地产市场将继续迎来调整。因此，成都二手房新政可能不是这样，核心的一、二线城市未来很可能会效仿，这可能是房地产市场长期监管机制的一部分。