住房租赁市场规模有望超4万亿 一二线城市成主战场

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分析师表示，租赁市场是房地产长期机制中不可或缺的一部分，有助于稳定房地产市场。

最近，住房租赁政策在各地大力推行。东方证券(600958)(港股03958)的一份报告预测，到2030年，中国的租赁人口将达到2.7亿，整体市场规模将达到4.2万亿元。

东方证券(orient securities)一位分析师昨日表示，租赁市场是房地产长期机制中不可或缺的一部分，它有助于稳定房地产市场，促进房地产的住宅物业回报。中国一线城市的出租人口和市场规模比纽约、洛杉矶、东京和其他城市小得多。主要原因在于其租金水平低，出租人口比例低。未来，中国一线城市将继续占据最大的市场份额，市场规模预计将翻倍。

根据东方证券的研究报告，目前中国的租赁人口估计为1.9亿，租赁市场的规模已经超过1万亿元。据估计，在中国1.9亿的租赁人口中，流动人口和大学毕业生是主要组成部分。未来中国租赁市场的“主战场”在一线和二线城市。因此，选取了4个一线城市和23个二线城市进行详细的分割计算，发现中国租赁市场的规模已经达到1.3万亿元，其中一线城市和二线城市的份额分别为31%和20%。然而，与发达国家的成熟市场相比，无论是租赁人口还是整体租赁市场规模都仍有较大发展。

此外，该报告预测，到2030年，中国的租赁人口将达到2.7亿，整体市场规模将达到4.2万亿元。出租人口的增长来自流动人口的持续增长。随着城市化进程进入第二阶段，更多的人将从中小城市聚集到大城市，增加的出租人口将提供给一线和二线城市。同时，租金水平将随着可支配收入和cpi的增加而上升。

东方证券分析师表示，在已逐步实施的未来土地供应计划中，一线城市已经增加了租赁土地的供应。上海已经转让了6块纯租赁土地，另有10块土地从计划用途改为租赁土地。未来，二线城市的份额将从20%增加到27%，这将是最大的增量市场。品牌公寓公司已经意识到这一点，并开始积极抢占这类城市的布局。

易居研究院智库中心研究主任严跃进10月17日在接受《证券日报》采访时表示，当前租赁市场正处于从“旧租赁”向“新租赁”转变的阶段。例如，以前的租赁强调的是承租人和房东之间的权利和义务，但实际上，目前类似的租赁仍然有一些新的内容，包括长期租赁公寓的创新，这是本轮租赁市场发展的新特点。各地租赁土地的增加也符合这类租赁市场发展的新方向。

“未来租赁市场的发展规模预计将继续扩大。一方面，人口持续增长，相应的租赁需求也会上升。另一方面，租赁市场的需求将进一步释放，包括出租房屋面积的增加，这将带来许多新的市场机遇。从发展的角度来看，根据上海目前的试点情况，预计将在以下大城市的市中心形成各种类型的租赁住房，以更接近租房者的需求。”严跃进说。