住房租赁REITs有望获政策支持 大REITs市场崛起在即

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在国内首只长期租赁公寓资产reits(房地产投资信托基金)获批发行后，拟出台的《住房租赁管理条例》将明确并鼓励住房租赁reits。

“尽管租赁住房市场在今年下半年经历了爆炸性的发展，但自我维持的租赁并不赚钱。如果没有金融支持措施，很难引起相关企业的长期兴趣。自我维持的财产将成为企业的负担。因此，必须支持住房租赁市场的发展。金融措施。”一位资深国内行业研究员昨日在接受《证券日报》采访时承认。

目前，我国尚未建立明确的房地产投资信托制度，但国内监管部门和各市场主体从未停止对房地产证券化的探索。今年10月13日，深圳证券交易所宣布，长期租赁公寓资产的房地产投资信托基金《新建公寓股权式住房资产支持专项方案》获批发行，这标志着中国首次单笔长期租赁公寓资产的房地产投资信托基金破冰上市。

紧接着，据报道，最近，国务院有关部门成立了一个联合研究小组，并到许多地方征求意见和建议的《房屋租赁管理条例》，并可能有一个突破房地产投资信托基金的房屋租赁。

Reits是实现房地产证券化的重要手段。它是一种信托基金，通过发行收益凭证来汇集大部分投资者的资金，提交给专门的投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。

业内人士普遍认为，reits可以促进房地产行业的产业升级和盈利模式的转变，从“开发+销售”模式转变为一次性销售和可持续收入模式。

此前，《证券日报》记者在北京大学光华管理学院举办的一场沙龙上观察到，国内行业对房地产投资信托基金的发展前景持乐观态度。北京大学光华管理学院院长刘桥乐观地表示:“可以说，这是中国房地产投资信托市场崛起的前夜。在中国，考虑到房地产、一带一路和熊安新区的建设，将如此大规模的市场注入中国的房地产投资是非常令人兴奋的。”

北京大学光华管理学院新金融中心reits课题组提出了《关于加快我国房地产投资信托基金公开发行试点工作的建议》，建议将《基金法》作为reits的立法依据，采用“契约”模式。采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验，降低监管成本，并在现有系统上尽快推出产品。显然，考虑到立法成本和设计难度，基金合同模式是现阶段的最优方案。鉴于《基金法》对基金投资对象的规定，如果reits以公共基金为载体，则reits将不能直接投资于房地产资产。考虑到资产证券化制度的成熟规则，房地产支持证券(abs)将成为reits投资目标的自然选择，从而形成“公共基金+abs”模式。该模式充分利用了现有的制度框架，具有可操作性。

同时，根据上述“建议”，从大资本管理背景下居民理财需求的角度来看，reits作为一种长期、低波动性的投资工具，可以极大地丰富股票和债券以外的投资选择。作为一种优质成熟的金融产品，公募reits与其他金融资产相关性较低，有利于中国投资者资产配置的多元化，具有较强的配置价值。

“在当前的金融经济环境下，对于房地产业和资产管理业来说，发展reits可以实现双重效益，这不仅改变了原有的房地产发展模式，也满足了金融资产配置的多元化需求，这是对实体经济的要求。降低金融业的杠杆率非常有益。”上述研究人员认为。