各地力推只租不售土地模式 深圳也在发力

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由于土地短缺和寻求工业发展后劲的强烈意愿，深圳的土地供应严重偏向商业和工业用地。如今，即使在以商业和工业用地为主的城市更新项目中，租赁也处于显著位置。深圳引进自持土地，很大程度上表明深圳租赁市场的发展步伐正在加快。

如今，中国所有主要城市都在推进住房租赁计划。随着“租”字越来越受到重视，“只租不卖”的土地模式也将成为土地流转的重要选择。在土地资源稀缺的深圳，以“只租不卖”的方式招标、拍卖、出售住宅用地的序幕也拉开了。

全年自给自足

深圳市土地与房地产交易中心近日宣布，将于11月10日公开出让位于龙华智敏街的地块a811-0323的使用权，该地块为二级住宅用地。根据公告，本次出让宗地采用“单限双竞争”挂牌出让方式，即限定交易地价、竞争性交易地价和人才住房面积。宗地项目完成后，宗地内的租赁房屋和商品房将在出让期内全年自持，自持期为70年。此外，根据规定，该地块将分配27060平方米的人才住房，在竞赛结束后免费移交，由深圳市人才住房集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。

与前期出售的住宅用地相比，深圳推出的住宅用地在住房用途、人才住房比例、招投标方式等方面都有创新性的变化。其中，项目建成后，地块内的租赁房和商品房在出让期间必须全年(70年)自给，限于整体登记，不准逐户登记，不准转让，这也是此次出让的住宅用地最突出的特点。据悉，该项目只有在竣工验收后才能租赁，租赁必须符合市、区政府关于租赁房屋的有关规定。每份物业租赁合同的租赁期限不得超过20年。

同时，这一次推出的住宅用地的地价是有限的。该地块起拍价为7.77亿元，最高限价为10.1亿元，最高地价为30%。当投标人的报价达到最高限价地价时，在最高限价地价和人才住房建设面积的基础上，投标将改为争夺免费移交的人才住房面积，免费移交的人才住房面积越多，则该地块投标人越多。

此外，深圳市国土资源局还强调，要加强对征地资金来源的审查。其中，招标申请人在申请土地招标时需提交《征地资金来源承诺书》，并承诺其征地资金不属于开发贷款、资本市场融资、资产管理计划配置等。

深圳上一次上市出售住宅用地是在2016年12月。东莞钟君房地产开发有限公司和碧桂园分别以6.8亿元和22.8亿元获得深圳大鹏新区和平山新区的两块住宅用地。于是，今年第四季度，深圳的土地市场终于拉开了出售住宅用地的帷幕。虽然大鹏新区将于10月31日出售一块土地，但这只是三种使用年限为50年的住宅用地。在业内人士看来，这次位于龙华智敏街的地块，严格来说是今年深圳售出的第一块住宅用地。

过去，即使深圳的土地出让条件已经非常严格，许多房地产企业仍然“抓脑袋”。然而，米德兰房地产全国研究中心认为，整体而言，这次推出的土地是非商业性的，所以竞争不应该太激烈，这有利于增加人才住房和租赁住房的供应。

自我维持的土地使用

变成一个新的“土地使用版本”

由于土地短缺和寻求工业发展后劲的强烈愿望，深圳的土地供应严重偏向商业和工业用地。如今，即使在以商业和工业用地为主的城市更新项目中，租赁也处于显著位置。

罗湖区松岗区作为原“中国第一仓库”，正在进行大规模的城市更新。据记者现场调查，招商局蛇口(001979)、深圳泰富广场、宝能中心等许多城市更新项目正在紧张建设中，但华润牵头的笋岗冷库城市更新项目和中州控股(000042)牵头的长城国际物流中心更新项目却长期“停滞不前”。然而，罗湖区城市更新局近日发布了《罗湖区笋岗街笋岗冷库城市更新单元规划调整(草案)》和《罗湖区笋岗区长城国际物流土地更新单元规划调整(草案)》的公告。松岗冷库旧城改造项目在原规划批准的基础上，新增经济适用房21250平方米，人才公寓11200平方米。

事实上，“只租不卖”的土地模式已经在很多地方出现。就在今年7月，上海第一批两处租赁住房用地正式出售。随后，上海市规划和国土资源局网站发布公告，将徐汇区、长宁区和浦东新区等几个“黄金地段”的国有建设用地使用权挂牌出让。根据公告，该地块的土地用途为出租房屋。

9月中旬，广州市公共资源交易网发布了《宅基地公告》，明确指出项目建成后必须完全自持，自持期与土地出让期一致。同时，该项目将用于建设工业企业职工出租屋，出租屋须经广州市黄浦区政府审批。9月底，杭州市国土资源局和杭州市公共资源交易中心挂牌出让了一处出租房屋用地。项目建成后，“只租不卖”，这也是杭州推出的第一个出租房。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，自持土地在深圳的推出，在很大程度上表明了深圳租赁市场发展的步伐正在加快，这也使得这类租赁房更加引人注目，即后续的自持土地可能成为开发租赁市场的主流“土地使用版本”。深圳自身的土地资源相对稀缺，此类土地的供应将逐步在深圳郊区进行。这种住房对影响深圳住房市场、引导居民租房有积极作用，也有利于规避深圳目前的高房价。