银行被房地产 “绑架” 了多少？

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作者:平安证券首席经济学家张明，原报告标题，“房价下跌会引爆银行业危机吗？”*本文仅反映作者的研究和学术观点，并不代表这一官方数字的立场，也不构成投资建议。

先例:温州房地产泡沫破裂

房地产泡沫的破裂给金融业、宏观经济和人民生活带来了沉重打击。典型案例包括1991年的日本、1997年的东南亚国家和2007年的美国。虽然中国还没有出现全国房价崩盘，但已经出现了几起区域性房地产泡沫破裂的案例。

以温州为例，2010年后，这个三线城市的房价飙升，2011年超过3万元/平方米，接近一线城市的房价水平。温州民营经济发达，出口加工贸易积累了大量的人口和财富。此外，在4万亿救助计划下，大量银行信贷投入使用，个人和实体加入了高杠杆的房地产投机者。

2011年，货币政策转向紧缩，欧美经济衰退也给温州民营企业带来沉重打击。当民营企业因销售困难和资金链断裂而无法偿还贷款时，银行不得不处置被拍卖的房地产作为抵押品，导致房价一年内下跌20%，然后连续十几个月下跌，温州银行业也陷入困境。

中国的房地产业经历了十多年的快速发展。工业国内生产总值占国内生产总值的6.7%，房地产固定投资总额占全社会投资总额的23%，接近四分之一，已成为拉动经济增长的重要引擎。自2015年以来，随着货币政策的不断放松，地方调控政策的放松，以及去库存化政策的推进，如工棚改革，房地产行业开始了一个新的上升周期。一线城市和重点二线城市的房价相继飙升，其示范效应也推高了三、四线城市的房价。

在这一过程中，房地产泡沫逐渐扩大，金融风险逐渐积累:许多城市的房价都达到了历史新高，住宅贷款的增加大大提高了住宅行业的杠杆率；房地产作为资本密集型产业，与银行业有着深刻的联系，这导致了房价的持续上涨，银行业也承受着巨大的压力。

目前，中国房地产行业的高风险是显而易见的。虽然房地产在国民经济中的重要地位决定了政府不会袖手旁观，但在风险防范和去杠杆化金融监管的主题下，政府对房地产泡沫的容忍度明显降低。

因此，我们有必要探讨银行业和金融业被房地产绑架的程度，以及一旦风险暴露，房地产业可能给银行业和金融市场带来的连锁负面影响。

有多少银行被房地产绑架了？

银行住房贷款主要包括两个方面:一是与房地产直接相关的贷款，包括个人住房贷款和房地产企业发展贷款；二是以房地产为抵押的其他贷款，包括地方政府和其他非房地产企业以土地或房地产为抵押获得的银行贷款。

1.与房地产业直接相关的贷款

截至2017年6月底，银行业金融机构人民币贷款余额为114.57万亿元，人民币房地产贷款余额为29.72万亿元，占银行业金融机构人民币贷款总额的25.9%。其中，房地产开发贷款余额为6.4万亿元，房地产开发贷款余额为1.36万亿元，个人住房贷款余额为20.1万亿元，分别占全部抵押贷款的21.5%、4.6%和67.6%，其他抵押贷款占6.3%。

2.以房地产为抵押的其他贷款

根据四大银行、13家股份制银行、10家城市商业银行和8家农村商业银行的统计，抵押贷款约占商业银行贷款总额的43%，绝大部分抵押物是土地或房地产。据我们测算，以房地产为抵押的贷款规模约为39.4万亿元。剔除以房地产为抵押的直接住房贷款，我们可以得出以房地产为抵押的其他贷款约为13.6万亿元。

3.住房贷款总额和结构

综上所述，截至2017年上半年，我国商业银行住房贷款总规模约为43.3万亿元，占各类贷款余额的37.8%，占银行总资产的25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿元，房地产开发贷款7.8万亿元，其他房地产贷款1.8万亿元，其他房地产抵押贷款13.6万亿元。

由此可见，商业银行的住房相关贷款在贷款总额中所占比例相对较高，一旦房价大幅下跌，近40%的银行贷款可能会受到这种相关性的影响。

4.按类型衡量银行抵押贷款的规模

截至2017年上半年，总规模为43.3万元的住房贷款中:五大国有商业银行住房贷款规模为18万亿元；占总数的42%；12家股份制商业银行住房贷款规模为8.4万亿元，占总量的19%；城市商业银行、农村商业银行和其他银行业金融机构的住房贷款规模为16.9万亿元，占比39%。

所有银行的住房相关贷款占贷款总额的37.8%。从银行类型看，五大银行住房贷款占比最低，为37.0%，其次是12家股份制商业银行，其他银行住房贷款占比最高，为38.7%。

在包括五大银行和12家股份制银行在内的17家银行中，中信银行(601998)、邮政储蓄银行和兴业银行(601166)的住房贷款占比最高，而广发银行、华夏银行(600015)和广发银行的占比最低。

银行能承受多少房价下跌？

检验结果表明，当房价下跌、利率上升时，银行贷款不良率显著上升。

在温和压力下(即当前房价下降10%，利率上升27个基点)，商业银行整体不良贷款率一年后将从当前的1.74%上升到2.07%，三年后将进一步上升到3.36%，相应的不良贷款余额为银行当前税后利润的0.99倍和1.60倍。然而，在严峻的压力下(当前房价下跌30%，利率上升108个基点)，情况要严重得多。三年后，本行不良贷款率将达到6.16%，相应的不良贷款余额为本行当期税后利润的2.93倍。

按银行类型看不良贷款率和风险水平的趋势:五大银行

考虑到压力测试结果和其他定性方面，我们认为房价下跌20%将给银行业带来巨大压力:

首先，2011年温州房地产泡沫破裂后，温州银行业陷入了数年的困境，2014年最高不良贷款率为4.68%。根据我们的测试模型，当房价下降20%，利率上升54个基点时，可以达到4.18%，接近这个水平。

其次，在2007年美国次贷危机期间，房价下跌了20%~30%，造成了危及整个世界的后果。

第三，房地产企业的毛利率基本持平，房价的进一步下跌将严重威胁房地产企业的生存。

第四，房地产行业的资产负债率目前为77%，房价下跌20%-30%几乎使净资产下降。房地产行业的衰退不仅会影响到住房相关贷款的回收，还会通过影响其他行业进一步给银行带来风险。

一旦房地产行业风险爆发，农村商业银行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行具有较强的抗风险能力。我们的压力测试模型显示了风险水平:目前五大银行的银行拨备水平可以暂时支撑30%的房价下跌，但当时间跨度超过一年时，股份制银行需要弥补近半年的利润拨备。三年多之后，农村商业银行和股份制银行已经用三四年的净利润来补充准备金。

这个模型仅供参考，但现实远不止如此。与房地产相关的上下游行业太多，压力情景下的实体经济、金融市场、心理等因素的连锁反应更难以估计。事实上，这远不是一种计算银行承受房价下跌多少的数学方法。房地产、宏观经济和银行体系之间的联系由来已久。

但从压力测试中，我们至少可以看到，即使在温和的压力下，规模较小的农村商业银行也会遭受巨大的损失。然而，一旦小银行出现生存问题，就不可避免地会导致房价进一步下跌，企业生活条件恶化，压力情景升级。股份制银行、城市商业银行甚至五大银行都难以幸免。

中国房地产市场会崩溃吗？

下一个问题是，中国的房地产市场会崩溃吗？我们认为可能性很小。

首先，各国典型的房地产泡沫都破灭了，引发泡沫的是快速收紧货币政策和加息。然而，中国的货币政策目前保持中立态度，很可能不会大幅收紧。

自1989年以来，日本已经连续五次加息，限制贷款和打击土地投机。1991年，房地产泡沫破裂；从2004年到2006年，美国连续17次加息，次贷危机于2007年爆发。

中国央行面临两难境地:抑制泡沫需要适度收紧货币政策，不当操作可能导致资产价格暴跌。目前，央行货币政策的总体思路是强调削峰填谷，以保持流动性的稳定。因此，在房地产市场调控政策的大力实施下，房价将不可避免地进入下行调整周期，但只要货币政策能够保持货币环境的稳定，房地产市场崩溃的可能性仍然很小。

其次，中国目前的经济增长、城市化等基本面因素仍然支撑着房地产。

在紧缩货币政策的催化下，美国和日本的房地产业长期萎靡不振。一个重要原因是当时美国和日本的房地产业发展已经基本见顶，经济增长率处于较低水平，城市化进程即将结束。然而，中国仍保持中高速经济增长，到2016年底，城镇化率仅为57.35%，大量流动人口的购房需求尚未得到满足。因此，基本面因素的支撑降低了房地产市场崩盘的可能性。

第三，简单粗暴的挤压泡沫会带来巨大的负面影响。

日本的房地产泡沫于1991年破裂，此后已经消失了20年，这是一场经济和政治上错误干预的悲剧。如果当时知道会有如此严重的后果，我相信决策者早就调整了政策的力度和节奏。房地产泡沫破裂是不能容忍的，泡沫突然破裂也是不能容忍的。房地产关乎经济增长和民生，房价软着陆是最佳选择。

展望未来，房地产业的横向调整是不可避免的，而长期机制是改革成败的关键。2014-2016年，在经济衰退的背景下，宽松的货币和低利率刺激了这一轮房地产泡沫。既然货币政策是稳定和中性的，政府已经严厉打击了房地产加杠杆和投机活动，房地产将不可避免地面临一轮调整。从基本面来看，经济增长和城市化仍有发展/0/，这为当前的房地产调整提供了缓冲。

我们预计，2018年第二季度和第三季度的房地产低迷将给宏观经济带来巨大压力。房地产泡沫危机能否成功化解，取决于政府能否坚定不移地走老路，推动和落实建立房地产长效机制，扭转房价只涨不跌的市场预期。如果政府再次通过放松刺激经济的政策来刺激房地产，将很难遏制房价的报复性反弹。如果总量放缓，各城市各类房地产结构合理，那么房地产就有可能回到正确的轨道上来。