上市房企价值雄起有“新逻辑”

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内地和香港市场的房地产股票再次上涨，这使得投资者对这一行业的热情高涨。为什么房地产行业会突然崛起？投资逻辑改变了吗，还是行业基本面好于预期？哪些指标值得特别关注？带着这些问题，记者以各种方式进行了采访。

观念变化引起的价值重估

根据上海证券交易所的统计，在最近的上涨之后，a股房地产行业的估值仍然低于其他行业。根据最新收盘价计算，深湾地产整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。

仅仅看静态估值有些偏颇。今年上半年，深湾房地产业实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%；归属于母公司股东的净利润为611.64亿元，同比增长25.35%。

具体到个股，领先的a股房地产公司万科a(000002，诊断)上半年实现销售2771.8亿元，同比增长45.8%；净利润73亿元，同比增长36.47%。在香港上市的中国恒大地产上半年实现销售额2440.9亿元，同比增长72.2%；净利润231.3亿元，同比增长224.4%。

“上市房地产企业，尤其是龙头房企的业绩一直相对稳定。他们最近为什么表演？除了业绩超出预期之外，还有一些因素改变了市场对房地产估值的理解。”一些内部人士对此进行了分析。

新城控股有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰表示，与香港传统房地产企业不同，在香港上市的国内房地产企业和a股上市房地产企业往往通过高杠杆和高周转率来提高投资回报。有一段时间，市场认为这些企业70%和80%的负债率风险太大，即使业绩好，也没有办法给出高估值。

“后来，市场逐渐发现，要引发高负债房企的潜在风险，房价至少要回调20%。目前，业界估计这种可能性不大。由于很有可能消除风险，因此可以给出更高的估值。”欧阳杰说。

看看市场和行业的变化

年初以来，恒生中国内地房地产指数持续上涨，累计上涨121.48%。与此同时，香港房地产行业的估值也在迅速上升，根据最新收盘价计算，整体市盈率已达到25.8倍。香港非本地房地产板块的滚动市盈率为16.46倍。

高估值的背后是房地产股票表现的明显增长。2017年上半年，香港存量房行业整体营业收入为8359亿元，同比增长29.75%；归属于母公司股东的净利润为1080.67亿元，同比增长80.72%。本期，香港非国内房地产业经营收入和归属于母公司股东的净利润分别增长13.86%和50.56%。

一些股票表现更为突出。以上半年相当激进的融创为例，上半年销售额为1088.5亿元，同比增长94.2%；归属于母公司股东的净利润为13亿元，同比增长1683.4%。

益居研究所副所长杨红旭认为，从大环境来看，今年全国房地产市场的投资和交易情况一直不错。具体到个股，以领先房地产企业为首的一批个股的销售数据和利润水平均表现良好，成为支撑相关公司股价飙升的基础。然而，随着产业集中度的快速提高，幸存的优势房地产企业有望越来越强。

在欧阳杰看来，领先公司在国内市场的业绩份额大幅上升，这使得市场基金意识到高杠杆操作也是一种“优势”，可以使企业跑得更快，取得更好的业绩。

“香港市场的住房股票估值已经上升，这增加了a股住房公司的伪装吸引力，导致房地产行业出现短期上涨。”上海一位私募股权投资者表示，随着市场上资金的频繁交换，市场更加关注房地产企业的销售情况、自我估值和增长潜力，在哪里上市并不那么重要。

土地储备已成为重要的竞争力

“市场资本观念的转变，除了降低了对高杠杆操作风险的担忧外，对土地储备等指标有了更深的认识。”上述私人投资者告诉记者。

据报道，过去市场对上市房地产企业的土地储备持相对中性的看法，一些征地较为激进、征地价格较高的房地产企业甚至被给予负面评价。随着房地产调控政策的不断出台，市场意识到土地储备越多的房地产企业在未来的发展中可能会有更多的优势。

有业内人士表示，观察今年房地产企业的业绩变化，土地储备在前期已经成为一个重要的筹码。据嘉里统计，2016年恒大、万科、碧桂园的存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，同比分别增长72%、70%和46%，远高于行业平均水平。

“回顾2016年土地储备的变化，这也在一定程度上解释了万科、恒大和碧桂园今年表现如此强劲的原因。”业内人士表示。

事实上，增加土地储备已经成为房地产上市企业的一项重要战略。据嘉里统计，今年前8个月，前30家房企新增土地价值和新增土地建设分别有98%和92%在去年全年完成。其中，除碧桂园、恒大、万科外，融创表现较好，今年新增土地价值达到2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂和华润的土地储备也迅速增加。

一些擅长投资房地产股票的私人投资者表示，从中期来看，土地指数相当重要，但它并不意味着一切。长期以来，激励型企业文化和机制建设更为重要。

部分上市房企重要指标的比较

证券市场总价值(1亿元)净资产收益率(%)市盈率今年股票价格上涨了(%)

万科a 3109.64 19.6813.8244.76

中国恒大3094.07 10.6914.62481.78

中国海外发展2613.26 17.897.5342.82

郊野公园17 . 77 . 76 17 . 0119 . 454545454466

华润置地1580.53 16.8511.1460.27

商人蛇口(001979，临床单位)1577.66 18.5917.1124.73

保利地产(600048，临床单元)1374.39 15.4510.4830.98

融创中国1303.14 11.7236.41497.98

龙湖房地产1076.85 15.6611.4129.28

格陵兰控股公司(600606，诊断单元)1001.44 13.1813.78-2.46