张敬伟：楼市“金九银十”今年还会出现吗？

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张经伟

往年的8月是传统意义上的楼市淡季，然后所谓的“金九银十”将迎来。今年怎么样？

据《国家商报》9月11日报道，8月份，一线城市房地产市场的房价和成交量在近几个月保持降温趋势。随着“金九银十”的到来，许多购房者开始担心一线城市的房价是否会出现小幅上涨。在这方面，许多行业分析师认为，房地产市场回归“高温”的可能性几乎为零，当房价保持稳定时，交易量可能会略有增加。

房地产市场已进入历史上最严格的监管时期，从一线城市到二线热点城市，再到房价上涨过快的三线城市，房地产市场已进入监管城市，目前已有近50个城市。这与前一周期受监管的城市数量相似。那么，本地数据呢？

根据一线、二线和三线城市的数据，8月份一线城市的房地产市场继续降温，二线热点城市的房地产市场也呈现出与一线城市相同的趋势，而三线城市则趋于稳定。这与不同城市的楼市调控密切相关。三、四线城市相对热，这不可避免地与住房资金和热情向这些城市的转移和传递有关。

九月来了，接着是十月。楼市调控趋势继续发酵，效果自然会更加明显。一线和二线城市的成交量和价格将继续下降。

三线和四线城市的回调率将会更小。从逻辑上讲，这似乎会在市场上激起更多买房的热情，但买房的逻辑和心理并不同步。从以往楼市周期的情况来看，市场形势的调控使楼市回暖，相反，使购房者产生了观望的心态。因为他们预计房价会更低，所以他们不会急于出售。

此外，房地产市场一直存在市场现象。这也符合人们的逐利心理。房价高的时候，他们担心会涨得更高。因此，只需要它的人和房地产投机者会有不买就涨的心理。再加上市场投机和一些开发商的炒作，房地产市场的虚拟热就这样从市场一侧被推高了。在过去的几个周期中，房地产市场上下波动，呈现出这样的房地产市场生态。

相反，当楼市处于调控期，尤其是相持期，整个市场将进入观望期。此时，需求方的普遍情绪是——等着瞧吧，房地产市场会有更大的下跌，等到它达到最低点再采取行动。

根据安居克的“全国住房指数”，8月份购房者信心指数为101.4，比上个月上升1.2%，这是连续三个月下降后的首次反弹。

“62.9%的购房者认为，房价在短期内是稳定的，他们并不急于拍‘金九银十’，而是愿意花时间选择更合适的住房。”住房研究所首席分析师张博说。

这是购房者的运气还是房地产市场监管缺乏政策弹性？无论如何，之前的房地产市场周期表明，等待和观望的心理往往是“失算的”。因为房地产价格并没有像预期的那样继续下跌，而是由过热的房地产市场留下的"高库存"迫使政策调整，从而迎来了房地产市场的又一个新周期。

目前的情况是，一、二线城市的购房观望态度已经形成，短期内无法改变。

更重要的是，虽然一、二线城市房地产市场的成交量和价格都有所下降，但房地产市场的调控政策是系统性的，可以遏制整个市场的虚火，同时也可以抑制一些迫切的需求。目前，许多城市和金融机构收紧了购房信贷政策。一方面，第一套房的首付比例正在上升；另一方面，贷款利率很难找到一个基准利率，大部分都要提高10%甚至20%。

急需住房的家庭要么不想卖，要么想买，觉得贷款利率偏高，这也抑制了购房的市场需求，降低了“金九银十”的市场质量。

值得注意的是，三、四线城市的房价在这一周期内快速上涨，部分城市的房价已经进入“万元以上”时代，这些城市的容积率和房价似乎仍在上涨。

从楼市周期的市场前景来看，三、四线楼市的价格一旦上升，基本上不会下跌。根据过去15年房地产市场的数据，几乎所有城市的房价都上涨了几倍，只有少数例外。因此，对于那些在三、四线城市中有需要的人来说，如何选择仍然是一个令人头痛的问题。

作为以前的市场现象，“黄金九月和白银十月”今年可能不会再重现。然而，需要它的人可以拭目以待，但他们不能成为政策上的“旁观者”。就首付比例和第一套房的信贷政策而言，你能对那些需要的人给予必要的关心和照顾吗？

激活急需住房的家庭的住房需求可能会使“金九银十”更加丰富多彩。这样，它反映了政策、市场和急需者的双赢局面。

(作者是中国人民大学崇阳金融研究所的访问学者)

编辑朱昱