产业园区开发陷入窘境 转型升级发展路径有哪些？

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由于征地成本上升和市场环境趋紧，传统房地产开发企业的利润受到严重侵蚀。在城市化建设的最后阶段，许多地方政府主导的工业园区的发展陷入了困境，迫切需要加快转型升级。

工业园的生命周期

园区也将经历初创、成长、成熟和衰落的过程。然而，工业园区的发展与城市经济的发展密切相关，其生命周期也会因城市经济的影响而发生变化，如下图所示:例如，在A模式下，工业园区在成长期或启动期根据城市的发展开始延长其生命周期，最终走向三种情况:一是成为新的开发区，并继续延长其生命周期；二是产业结构升级；第三是进入衰退。

因此，当公园发展到一定阶段时，可以根据具体情况选择发展路径，延长其生命周期，实现长期发展。

公园生命周期和影响模型示意图

资料来源:未来产业研究所工业园区发展分析报告

总结园区的发展阶段和升级路径，园区的发展受到以下关键因素的影响。要分析园区改造是否可行，需要分析园区目前的发展状况和必备条件，然后根据实际按照上述路径实现改造。

园区转型升级的关键要素

资料来源:未来产业研究所工业园区发展分析报告

工业园区升级路径

从以上分析可以看出，工业园区的转型升级过程是由要素向集群、集群向创新、创新向环境驱动的。

园区转型升级发展过程

资料来源:未来产业研究所工业园区发展分析报告

不同阶段的升级路径不同。在要素驱动到集群驱动的过程中，升级路径主要包括提升产业规模，培育和建设特色产业基地，特别是积极培育现代服务业集群，实现园区产业结构的优化升级；提高生产专业化水平，围绕主导产业和核心生产环节组织实施一批重大技术研究和项目建设；提高集约化水平，形成人才、资本、技术、品牌、市场等要素的集聚，完善配套产业链；提升技术创新水平，强化企业自主创新优势，重点培育自主知识产权和自主品牌；提升国际化水平，积极参与国际竞争与合作，探索融入全球高端价值链的新途径和新方法。

随着园区经济的不断发展，对人才和服务的需求不断增加。传统的工业园区和制造业园区已经不能满足新形势下园区发展的要求，需要集群带动创新。其中，升级路径主要是建立创新驱动模式，这就要求区域内企业开展科技研发创新，同时也需要加强园区创新平台等服务体系建设。随着基础低端服务向专业化服务的转变，园区内各种平台将逐步完善，应用效率将逐步提高，这将提高企业竞争力，引导战略性新兴产业内部发展；对外，可以促进技术和服务的溢出和出口，带动区域发展。

在现发展阶段，设计、R&D、广告、营销、管理、信息、金融、会计、审计、律师等与制造业联系密切的专业化生产服务和中介服务等现代服务业所占比重越来越大，将成为决定园区企业竞争力和发展潜力的关键因素。

在园区经济发展向环境驱动模式转变的过程中，要对产业发展、招商引资、环境保护和城乡协调做出科学合理的规划；高端产业成为园区发展重点，进入门槛和退出机制平行；逐步普及信息技术应用，园区服务效率不断提高；空开发利用更加集约高效；两型社会的理念已经普及；园区经济继续向城市经济转型。

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