北师大教授：房产税和遗产税2020年之前不会推出

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建立一个长期的房地产市场监管机制不是一个新的提法，但从实践的角度来看，很难真正开征房产税或改革土地制度，因为它涉及到一些人的利益。

从去年底的中央经济工作会议开始，供给方调控房地产市场的新思路开始逐渐浮出水面。最近，地方政策实践，如“租购平等权”和“共有财产房屋”，引起了很大的关注，都是供应方监管的体现。

上述想法和做法能啃掉房地产市场监管长期机制的硬骨头吗？中国金融四十论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受cf40秘书处采访时表示，目前，政府将商品房市场分为三个部分:商品房、租赁市场和廉租房。这三个市场部分相辅相成，共同构成了住房供应方改革的主要内容，可以促进中国房地产市场良性长效机制的形成。然而，这三个市场仍存在一些潜在的问题，房地产长期监管机制的引入由来已久。

钟伟建议用经济手段构建房地产的长期调控机制，这主要体现在房地产持有过程中的经济杠杆，尤其是财产税和遗产税。他认为，如果我们要引入物业税作为一种长期机制，我们必须认识到，物业税本质上是个人和家庭的财产税。税率可以高也可以低，但房产本身需要缴税。"这是一个不争的简单事实，不需要过于复杂."钟伟强调。

但是，考虑到在2020年之前的改革进程中，人民应该有更多的获得感而不是被剥夺感，钟伟认为，以财产税和遗产税为主要手段的长期监管机制暂时不会出台。

对于“租购同权”和“共享房产”的做法，钟伟表示，他的意图是好的，但不能对结果期望太高。例如，他指出，同样的租售权至少在三个方面将面临巨大挑战:适用范围有限、供需失衡可能加剧、住房稳定，因此无法解决大城市的疾病问题。

通过供应方改革解决房价问题仍面临困难

我个人对供应方改革的困难有三点理解。

首先，房地产行业的结构性矛盾集中在这样一个事实上，即房屋建在不该建的地方，即开发商应该跟随人口的流动和迁移来开发房地产。目前。中国的三、四线城市，尤其是西北地区，存在严重的住房供应过剩问题，因为中国人口普遍向东南地区转移，如珠江三角洲、长江三角洲和京津地区，住房供应和人口迁移是背道而驰的。在这种情况下，我们应该适应人口流动的方向来发展房地产，或者引导人口重新流动。

第二，在真正需要住房的地区，住房供应不足。北京和其他城市约有10至11个城市的国内生产总值超过1万亿元，人口超过1000万。这些城市的房地产市场供不应求，导致房价严重偏高。为了从供给方面解决这些超大城市的住房供给问题，有必要围绕这些一线或准一线城市建设城市群，使城市居民对房地产的需求不再集中在一个点上，而是可以在城市群范围内释放。目前，我国在城市群建设和提供政府公共服务方面的努力还不够深入。

第三，当房地产行业进入中后期，行业投资增速平缓时，是否保持现有的经济适用房和存量房规模是一个值得考虑的问题。我们应该评估形势，以判断是否有真正的需求来支持经济适用房和拆迁户，政府对经济适用房和拆迁户的财政支持是否可持续，以及财政支持的接力棒是否可以由市场来承担。总的来说，我认为一线和准一线城市之外的三线和四线城市对经济适用房和简易房有很大的需求。

房地产长期调控机制的引入有着长期的障碍

目前，政府将商品房市场分为三个部分，逐步建立房地产长期监管机制:第一部分是商品房；第二部分，租赁市场，涉及长期租赁住房的出现以及出租和出售的权利；第三部分，廉租房和经济适用房，包括商品房租赁市场的发展。这三个市场相辅相成，共同构成了住房供应方改革的主要内容，可以促进中国房地产市场良性长效机制的形成。

在这三个市场逐步发展的背后，仍然存在一些潜在的问题。在商品房部分，出现了商品房或商品住宅热点价格上涨过快的现象，各大城市需要采取各种限制性措施。除了购买限制和贷款限制外，诸如户籍限制、社会保障限制和婚姻限制等措施已经出现。市场的第二部分涉及同样的出租权和出售权，但出租权和出售权之后的房屋权利的定义非常复杂，如出租权的定义；另一方面，如何推出与长期租赁住房相对应的房地产投资信托(reits)等金融工具也是一个令人头痛的问题。第三部分市场的主要问题是:棚改房和经济适用房是否对政府的财政支持能力构成了持续的挑战。

我认为我国政府应该通过经济手段建立一个长期的房地产调控机制，这主要体现在房地产持有过程中的经济杠杆上。在建立长效监管机制的过程中，人们最关注的两大问题是财产税和遗产税。考虑到在2020年之前的改革过程中，人民应该有更多的获得感而不是被剥夺感，以财产税和遗产税为主要手段的长期调控机制需要更多的酝酿，暂时不会启动。如果不能引入以财产税和遗产税为基础的长期调控机制，那么其他现有的调控体系也不会退出。

目前，购买限制和贷款限制等行政控制措施在未来三、四年内不会撤销。首先，在各种限制下，2017年房地产销售面积和销售金额仍将创历史新高，这表明各种限制并没有导致房地产市场急剧转向，而是继续保持在较高水平。因此，现有的限制是有效和必要的。其次，我们应该对限制性措施有深刻的理解。习近平同志说过:“房子是生活用的，不是投机用的。”此外，房地产行业的各种调控措施与中国经济的周期性调整密切相关。未来，中国的经济增长将不再主要依赖金融和房地产。中国经济增长摆脱对金融和房地产依赖的决心，来自习近平同志和他的《领导核心》。在此之前，国家最高领导人没有亲自讨论房地产问题，也没有就房地产问题给出明确的指示。房地产政策主要由国务院制定。现在，情况已经改变了。最后一个长期调控机制出台后，现有的调控机制将退出。然而，由于长期监管机制难以在未来两三年内启动，现有的监管机制不会立即退出。

房产税试点的相关设置过于复杂

我认为在上海和重庆测试房产税没有意义。首先，从本质上讲，财产税就是财产税。拥有房屋是个人和家庭的财产，所以他们应该纳税，这与第一套房和第二套房以及房屋类型(房改、商品房、办公楼和酒店、住宅和自建房屋等)无关。)。

其次，财产税税率是地方税，由地方政府确定。经济不发达地区的财产税税率可以低一些，大城市的税率可以高一些，经济不发达地区的税率可以低一些，经济发达地区的税率可以高一些。

最后，不需要减免财产税，也不应该因为农民在第一套房、房改和宅基地上自建房屋而减免财产税。

如果中国想引入财产税作为房地产调控的长期机制，必须看到在西方国家，财产税实质上是个人和家庭的财产税。这个税率可以高也可以低，可以根据遗产税扣除，但财产本身需要缴税。这是一个不争的简单事实，不需要过于复杂。

有人认为中国居民或家庭的税收负担已经很重，这种判断是站不住脚的。随着中国经济增长向消费驱动型转变，中国个人和家庭的税负与收入严重不一致。也就是说，从世界和中国的纵向历史比较来看，中国家庭部门的税收负担太轻，而不是太重。

例如，单个部门缴纳的税收仅占整个中国政府财政收入的15%，这在全球范围内是非常低的。这就是为什么我们看到中国人在世界各地都很富有。这是因为与西方国家相比，中国的个人或家庭税收负担很轻，中高收入群体缴纳的税款较少。因此，中国的中等收入和富裕群体完全有能力也有必要缴纳更多的税。

“同权租购”面临三大挑战

促进租赁市场的发展是一项用心良苦的政策，租与卖、租与买拥有同等的权利，但至少在三个方面将面临巨大的挑战。

首先，租赁、购买和分享同等权利，甚至租赁住户的政策，只适用于大约12或3个房价高、住房供求不平衡和人口净流入的城市，而不适用于其他城市。

第二，我们应该清醒地认识到，在这些高房价的城市中，平等的租购权只会加剧而不是缓解房地产的供需失衡。它只会释放从单纯买房到买房再到租房的压力，但总的来说，不平衡会更加严重。最初，留住常住人口的方法是买房。在租购权平等的条件下，居民人口门槛降低，人口基数扩大，包括购房人和租购权平等的租房人。然而，城市的公共资源，如交通、教育、医疗和就业，却非常有限。因此，同等的租购权会使城市优质公共产品和服务中的“人多粥少”现象更加严重。此外，房租的上涨也可能给租房者带来很大的麻烦。

第三，不可能依靠个人提供出租房。我们只能依靠房地产开发企业或地方政府提供一些长期出租的房子。在现行限购政策下，开发商不愿出售质量最好的住宅资源，这可能会变成长期租赁住房。如果未来租赁政策发生变化，这些长期租赁住房可能会变成销售或其他方式。此外，如果租金回报水平不够高，并且在资本市场上没有更好的房地产投资信托基金公开发行，那么就很难实行租赁和购买相同权利以及租赁住户的做法。

因此，总的来说，我认为同样的租售权不能解决大城市的疾病问题。要真正解决大城市的问题，必须有一个合理的空空间布局，规划城市群战略，推进城市群城市化进程。

“共有财产住房”的想法不能有太高的期望

历史上，共有财产住房起源于英国的住房改革。在国有资产私有化的过程中，撒切尔夫人将公有住房分配给普通工人阶级出租，并采取了产权分享的方式，慢慢地将租房变成了买房。这个过程也被称为出租出售。

例如，一名英国工人以每月2000英镑的租金租了一所政府所有的房子。那么当劳动者支付一半的公有住房价格时，租金也会下降，也就是说，如果他拥有房屋50%的产权，他只需要支付一半的房租，即1000英镑。因此，原本租住政府公房的人，通过逐步购买，由租住变为部分拥有产权，最终可能过渡到完全拥有产权，从而减轻了从租房到买房的经济压力。

在中国，共有产权住房和老年人住房并不是新话题，这两个话题已经讨论了至少十年。从1998年到2003年，中国实行了住房货币化改革。最初由地方政府拥有的住房通过住房货币化改革分配给企业和机构的雇员。这一轮大规模的共有产权住房浪潮已经结束。

目前，在中国的住房租赁市场上，个人对个人的租赁行为是主流，但它与政府的二手房租赁合同管理是分开的。还有开发商提供的长期租赁房，还有许多各级政府所有的房屋供居民出租，如公租房和廉租房，但楼梯很复杂。

对于房屋共有产权的适用范围，开发商不应该感兴趣，个别业主更不感兴趣。开发商能做的就是长期租房。通常，他们不会以共有产权的形式长期租房，这将带来很大的麻烦。唯一被覆盖的房屋是地方政府所有的房屋，如经济适用房、平房等。现在处于租赁状态或将来可能会租赁的。

如果是地方政府拥有的经济适用房或平房，尝试开展共有产权试点是好的，但效果可能微乎其微。由于廉租房的租户难以承受以市场为导向的租赁价格，因此他们不太可能被期望购买住房。对于公共租赁住房或正常的市场租赁价格，与个体业主、企业和开发商相比，政府提供的租赁住房没有价格优势，在产权分享方面也没有太大优势。

因此，北京提出的共有产权住房只能是一种辅助形式，它对解决当前房地产问题的效果如何还有待观察。