规范“以房养老”规避投资风险

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本报记者张孔娟陈雷云

中国老龄化的上升趋势越来越明显。在“未富先老”的国情下，如何有效地解决为老年人提供安全感和保障他们生活质量的问题，已经成为政府面临的一个难题。据了解，“老年人住房”是最受尊重的解决办法之一。通过“反向抵押贷款”，一个退休老人每月可以赚几千美元，他的生活将会大大改善；当急需现金时，它也能解决迫切的需求。从这个角度来看，“居家养老”是为老年人提供养老保障的一种新方式，也可以减少城市老龄化对我国经济发展的影响，减轻国家、社会、企业、家庭和个人的压力。

“老年人住房”也称反向抵押养老保险，即拥有房屋全部产权的老年人将其财产抵押给保险公司，继续拥有抵押权人同意的占有、使用、收益和处分权，并按约定的条件领取养老金，直至死亡；死亡后，保险公司获得处分抵押财产的权利，处分所得优先用于支付养老保险的相关费用。

在美国，“老年住房”是一种流行的方式，其中“住房反向抵押贷款”是一种典型的方式，可以简单地理解为“老年住房”。此类项目由美国政府主导，而非私人金融和保险机构的商业活动。据统计，截至2010年5月，共有49万人参加。在新加坡，55岁以上的人被称为老年人。这些老年人可以从公积金账户中领取养老金，或者出租自己的房产以供老年人租住。对于一些居住面积大、没有成年子女共同生活的老年人，政府鼓励他们用大房子换小房子，用换房的净收入来支付老年人的日常开支，或者购买有担保的投资产品。在英国，一方面，老年人可以将他们的房地产抵押给银行、保险公司和其他机构，并每月获得贷款作为养老金。老年人继续住在原来的房子里，直到他们去世或搬进养老院，用房子来偿还贷款。

2013年9月13日，中国政府网站发布了国务院发布的《关于加快养老服务业发展的若干意见》，明确提出“开展老年反向抵押养老保险试点”。为落实《关于加快发展养老服务的若干意见》的相关要求，鼓励保险业积极参与养老服务发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，2014年7月1日，国家率先在北京、上海、广州和武汉开展了为期两年的“户对户养老”。这意味着国外成熟的“逐户养老”模式将在中国得到规范和有计划的发展；预计筹集“养老金”的渠道将会拓宽，而不是仅仅依靠“存款”和“退休金”。

然而，经过两年的发展，南京、上海、北京、长春等城市的一些金融机构自发地开始尝试，但由于效果不尽如人意，它们都陷入了停滞和萎缩。四个试点城市只有60户家庭投保，只有一家保险公司——幸福人寿保险公司推出了相关产品。“敬老院”试点已经推行了两年多，但整个社会对这种新的养老方式还不是很熟悉。不仅被保险人不热心，保险公司对“敬老院”的业务发展也不热心。据了解，在试点过程中，遇到的最大挑战，在"逐户养老"试点是传统的概念。目前，“养儿防老”的传统观念仍然是社会的主流，大多数老年人都想把房子留给孩子。此外，“老年住房”涉及金融、社会保障、房地产等诸多行业，也受到传统文化的影响。相关政策的实施不仅需要顶层设计和整体规划，还需要全社会的理解和认知。目前，我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司和“老人院”客户对未来房价走势的理解存在差异。这也可能是中国“敬老院”试点不顺利的一个因素。

虽然“养老有房”是孤独老人的福音，但“养老有房”在中国的推广并没有取得突破性的成果。更让人意外的是，最近有媒体报道称，“养老买房”已经成为骗子们的一种新的欺骗手段。该政策是一个良性的引导，但由于恶性的市场陷阱，本应投资于老年人的优惠政策变成了一个损害老年投资者利益的陷阱。因此，老年人投资，尤其是房地产投资，应该更加注重投资的安全性。

法人认为，老年人投资房地产和大额资金时，应注意三个主要方面:第一，不要相信高投资回报的言论，抑制他们的赚钱欲望。老年人应与家人和子女协商，必要时咨询专业人士，了解公司的经营状况，经过各种论证后，认真做出投资和财务管理决策。第二，要正确分析投资和财务管理的后果，重视签字的有效性，认真阅读合同或协议，充分、清楚地理解条款和条件，准确预测到期未能偿还的法律后果，决不能草率签字。第三，要有风险意识，尤其是在决策过程中。如果投资公司要求老年人将房屋作为抵押贷款投资，但不依法办理抵押登记，而是要求委托代理人公证出售房屋，则必须提高警惕。

不过，有意见认为，与此同时，有关部门应及时推出政策和措施，以促进“长者住屋”计划的顺利推行。一是建立市场定价和资产评估机制，建立公开、公平、市场化的“户对户养老”运行体系；二是逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房地产资产转化为可以在金融市场自由买卖的证券，使其具有流动性；第三，加快政策建设步伐，解决现有住宅产权在70年后到期的相关问题；四是注重养老服务设施和服务体系建设，提高养老服务质量；5.倡导新的养老理念，让更多家庭和老年群体正确理解“以房养老”，逐步开拓“以房养老”市场。