20年为限 粤工业用地弹性出让新讯号

本篇文章2212字，读完约6分钟

这一举措可能有助于提高地方政府综合考虑城市发展和工业发展的能力，促进实施旨在提高土地利用效率的城市更新和其他措施，为增加工业和住宅用地创造新的空空间，并缓解土地使用的短缺

财经记者/文

经过30多年的开发利用，为缓解制造业大省的土地短缺问题，广东省国土资源厅近日下发了《关于完善工业用地供应体系和推进供应方结构改革的指导意见(试行)》(以下简称《意见》)，并将于今年9月1日起在全省正式实施。

其核心结构是:广东将通过出让或租赁方式为未来工业项目提供土地，《意见》明确要求原则上不超过20年。

根据我国现行的土地管理政策法规，工业用地流转的最长期限为50年。长期以来，工业用地一般按照最大年限出售。

由于不同的发展水平和不同的土地供应条件，北京、上海、厦门、深圳等地都在小范围内尝试了与《意见》核心理念相似的政策。例如，2013年，北京经济技术开发区出台了一份文件，明确将开发区工业用地的供应模式从50年前的出让转变为三种模式:缩短出让、厂房建设和直接租赁。

与这些地方相比，广东的新工业用地政策不仅在广泛推广和实施，而且在实施制度建设和应对敏感问题方面也更加系统和明确。

这在很大程度上应与广东日益严重的系统性土地短缺有关，尤其是深圳、佛山、东莞等珠三角工业相对发达的地方:该市千方百计寻找土地。前一段时间，三个旧的转换被提到更多，但成本高，效率低，这只是九牛一毛。今年年初，当《财经》记者去佛山采访时，当地土地管理部门的一位负责人曾这样说。

虽然名称不同，但珠江三角洲主要工业城市所遇到的土地问题是相似的，即土地空房资源需要重新配置。对于将三块旧地改造成住宅楼的路径，目前的方式已经非常成熟。然而，如何确保其继续服务于行业需要进一步探索。7月24日，佛山市经济信息局的一位负责人告诉《财经》记者。

在土地供给缺口较为明显的深圳，近年来出台了一系列供需并重的政策，如严格定向出让新增工业用地、加快土地复垦等。此外，深圳市还于2016年10月20日规定，一般工业项目用地期限为20年，重点工业项目用地期限为30年。

据《财经》记者报道，东莞作为一个重要的制造业城市，在相关政策实践的时间和经验积累方面可能领先于深圳。

此前，东莞采取了一系列政策，鼓励新企业先租赁后建厂，期限为五年。在补贴企业建厂之前，企业确实有生存的市场。与深圳相比，东莞的相关政策更为详细，深圳的相关政策今年才正式实施。世界银行(002285)首席产业改革顾问董吉多年来一直关注着工业用地市场的发展，他告诉《财经》记者。

《意见》在省一级的颁布，如果辅之以一系列有效的管理措施，将有助于提高地方政府综合考虑城市发展和工业发展的能力，促进实施旨在提高土地利用效率的城市更新和其他措施，为增加工业和住宅用地创造新的空空间，并缓解土地利用的短缺。董齐说道。

鉴于工业用地出让年限缩短后将会出现一系列新问题，《意见》也明确提出:

首先，20年不是一个放之四海而皆准的政策。国家和省重大工业项目和战略性新兴工业项目，必须经地级以上市人民政府批准，在批准的转让期限内转让，但最长不得超过50年。

第二，关于期满后如何处理的问题，《意见》的总体安排是:市场主体可以申请续期；二是土地使用者申请续期后，合同出让方(出租方)应在受理申请后一个月内组织相关部门完成土地续期评估，续期期限原则上不超过20年；续期时的地价可参照原出让(租赁)合同约定的价格和续期时土地所在区域的工业用地基准地价，通过综合评估确定。

此前，上海于2014年3月出台了为期24个月的试点政策，将新增工业用地(由政府直接出售)的使用年限从原来的50年缩短至20年，并进行其他土地政策改革。这项政策出台后，一度对潜在投资者产生了影响，因为尚不清楚政府将如何设定20年后到期的转让价格和续期条款。2014年前10个月，上海工业用地交易活动明显放缓。

从新政将直接影响广东土地市场的哪些领域来看，过度流行的将土地用途从工业改为住宅、从工业改为商业的做法可能很快会冷却下来。然而，确实有必要控制本末倒置的现状。毕竟，工业用地的核心应该是做工业。董齐认为。

第三，作为构建多元化土地供给的新模式，广东也将探索只租、先租后租、先租后租、分阶段供给的模式。如果租赁土地是通过公开交易确定的，土地使用者可以凭相关证件办理规划、建设申请和土地登记手续。租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。

此外，为了完善工业用地供应后管理，《意见》还提出了一系列相应的监管要求。

在广东省国土资源厅最近举行的新闻发布会上，一位负责人指出，《意见》的目的是提高广东省对高质量工业项目的吸引力，进一步扩大其工业实力。然而，以往的(工业用地)出让方式不仅增加了企业的初始土地使用成本，而且降低了土地利用效率。

无独有偶，本月20日，成都市也出台了新的土地政策，提出采取租赁、灵活的年度转让、使用标准厂房等多种供应方式，逐步实现工业项目用地的精细化供应。工业企业可根据项目的特殊需要和生命周期，申请不超过10年的租赁或不超过20年的出让等土地使用方式；对于短期出让或租赁的土地，土地供应价格只能按照原工业用地50年服务年限价格的相应年限确定。

为了克服工业用地成本高、效益低的问题，上述一系列正在全国许多地方加速实施的新政策在多大程度上是有效的，国家应给予什么样的政策建议和支持才能使其稳定实施，这只能通过改革来解决。