社科院建议明年启动房产税立法 明确房产税时间表

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12月5日，由中国社会科学院财经研究所和中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合发布的《2017-2018年中国住宅发展报告》(以下简称“报告”)指出，中国住宅市场在过去两年一直稳步上升。为了更好地建立一个长期机制，建议明年将财产税列入立法议程。

根据这份报告，2016-2017年，随着一线和二线城市的分化降温，三线和四线城市的分化升温，中国住房市场总体稳步上升。具体而言，2016年10月至2017年9月，全国房价总体稳步上涨，一、二线城市增速下降，三、四线城市增速上升；整体住房销售同比增速逐步下降，一、二线城市明显下降，三、四线城市快速增长；在住房供应方面，一线和二线重点城市继续下降，而非重点城市大幅上升；就住房存量而言，全国现有住房和期房的存量都有不同程度的下降；租赁市场的租金一般呈现先升后降再升的趋势；房地产市场的整体风险已经降低；房地产开发投资增速稳定，对宏观经济的影响增强。据估计，2017年房地产投资将对经济增长贡献1.1个百分点。总体变化趋势与研究小组2016年12月使用方化指数所做的预测一致。

该报告发现，2017年，中国的尖塔形房价体系趋于一致，不同地区、不同水平和不同城市群的差别也不同。具体表现为:(1)东部城市房价上涨领先，差异化程度下降；不同级别城市的房价存在显著差异，二线城市涨幅最大；中国住房价格体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群的住房价格存在显著差距，一、二线城市群与三线城市群的住房价格差距逐渐加大。

报告称，自2016年9月以来，调控措施和机制建设双管齐下，市场趋于稳定，各方博弈处于短期弱均衡状态。一是中央稳定房地产市场、建立长效机制的精神落实到位，相关调控措施制度化取得良好效果。长效机制建设逐步开放，投资和投机得到有效抑制；第二，购房者的市场预期没有改变，三、四线城市的楼市需求有所增加；第三，房地产开发企业的发展逻辑和对未来房地产市场的预期没有改变，他们转向三线城市大量购买土地；第四，金融机构对住房市场持乐观态度，流向房地产市场的贷款量继续上升。

报告指出，虽然楼市调控的收紧和严格的限制性措施有效抑制了热点城市房价的过度上涨，但当前楼市发展的整体风险有所降低，但部分城市楼市仍面临或部分城市面临报复性反弹，楼市泡沫继续扩大，或泡沫破裂逆转的风险是可以预期的；房地产开发企业面临资金链和信用违约风险；金融机构的抵押贷款风险依然存在，但总体上有所改善；在住宅领域用杠杆买房子是值得警惕的；政府的资产和负债过于依赖房地产行业，这是值得警惕的；房地产行业存在的问题使得宏观经济包含一定的风险。

房地产市场固有的诸多问题是造成这些风险的深层次原因，而风险的根源在于与住房相关的基本制度没有改变。地方政府的行为是决定住房调控和风险兴衰的关键，土地和金融市场及管理问题是住房市场的两大风险源。不合理的住房基本制度导致住房结构性问题中市场风险的积累:住房供给主体相对单一，渠道单一，住房城市、城市群城市和不同层次城市之间的供需不匹配，租售结构失衡，不同类型住房在租售中的供需结构失衡，住房保障尤其是政府支持的缺乏过于市场化，这不仅导致住房问题，也加剧了市场风险。监管政策和机制不完善的副作用不利于风险消化。

该报告预测，中国房地产市场将在2018年迎来稳定的调整，不会产生重大的政策影响，但也存在一些不确定的风险。根据中国住房指数、基本面、改革红利和投资投机性需求转换，预计整体而言，房地产市场复苏的小周期即将结束，新一轮调整和降温将在来年到来。从具体指标来看，房价增速将继续稳步下降，商品房销售增速将较2017年大幅下降，全国库存总量将进一步下降，降幅将缩小。2018年的投资增长率可能略低于2017年。空各城市之间存在分化波动，各城市之间的波动具有时滞联系。就住房租赁而言，住房租赁市场是一个有待开发的万亿美元市场。在租购并举、租售平等政策的刺激下，随着销售市场的调整，2018年住房租赁市场将会得到明显改善，一、二线城市的份额和整体规模将会进一步扩大。然而，我们需要警惕未来市场的不确定性:首先，预期逆转，泡沫破裂；第二，市场反弹，泡沫扩大；第三，住房投资投机再次转向。

报告指出，在新时期，满足人民日益增长的改善生活的需求需要得到更加平衡和充分的房地产开发的支持。要解决房地产发展不平衡和不足的问题，关键是要尽快推动建立符合国情、符合规律的中国住房发展长效机制，在新的时代开创中国租房购房的新模式。“无房炒房”和“有房住”的定位，基本上奠定了中国房地产市场发展的制度建设基调和调控政策方向。为促进我国住房市场稳定、均衡、协调发展，有必要在这一定位和基调下加强调控和改革的决心。一方面，坚持坚定不移的监管，不放松，不休息；另一方面，根据第19次全国代表大会的报告，有必要加快住房部门的供应方改革。

报告建议将2018年定为基本制度和长效机制建设年，并将持续监管纳入制度和长效机制建设。

房地产市场政策与制度建设应坚持结合:机制建设应与稳定的市场监管相结合，监管应制度化，并有新的制度和机制支持。

把握两大平衡:调控方面，把握房地产稳定发展与宏观经济金融稳定发展的平衡，把握房地产调控、稳定增长与风险防范的平衡。

实现三个转变:从以出售为主的住房制度到以出租为重点的租售结合制度，从以商品房为主的住房制度到以保障和支持为重点的商品保障制度，从以老公民为主的住房制度到新老公民并重的住房制度。

坚持四个基准:改革的重点是建立抑制投资和投机的长效机制，坚持城市和分类政策，发挥市场的决定性作用，加大政府支持力度，使家庭和个人能够主要依靠自己的努力生活和生活；

突出五个关键点:

一是坚持调控，完善调控机制；

第二，要加快建立多种供应商、多种供货形式的同时租赁销售体系。首先，加快积极支持培育多主体供给机制，降低法人企业、社会团体、个人和集体组织建设和经营保障性住房和商品房的准入门槛，形成房地产开发商、集体单位、个人和社会法人组织可以参与提供住房和租赁的局面。其次，积极完善租赁住房制度，加快租赁住房立法，完善租赁住房的土地、资金和供给机制；

第三，完善住房金融市场和监管体系。进一步出台相关监管法律法规，加强监管，扩大宏观审慎监管范围，恢复提高首笔住房贷款基准利率标准。

第四，改革土地制度和机制。加快修订土地利用和用途调整相关法律法规，适度降低不同土地所有者和不同用途土地进入和转化为宅基地的门槛，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织多渠道供地的格局。完善土地监测、监管和供应体制机制改革，增加热点城市住宅用地供应，研究探索将住房市场监管和土地使用权市场监管统一为一个主管部门的改革；

第五，加快财税体制改革。2018年，房产税将被纳入立法议程，房产税的征收时间表将被明确，个人所得税从房租中扣除的政策将得到落实。将交易环节契税征收税率的调整权限授予地方政府，以便市政府根据城市政策进行调整。

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