暴跌80％？这可能是楼市最大骗局！看看任志强怎么说

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过去两天，媒体的头条是:房地产市场遭遇了最糟糕的黄金周！

据中原地产研究中心统计，黄金周前6天，楼市热点城市出现大幅下行调整，30个热点城市的网上签约量(其中一些在网上签约暂停时无法统计)大幅下降，平均下降80%，交易量为2014年以来最低。此外，市场分化持续，四线城市整体成交量保持在较高水平。

数据显示，北京首6天签约新房78套，网上签约二手房23套，为2009年以来历史最低，同比下降72%；前6天，上海在网上签署了147栋新住宅楼，同比下降78%。

今年十一前后，广州推货总量2090台，同比下降65%；总交付量为872台，比去年同期下降了78%。此外，包括南京在内的热门二线城市的营业额也明显低于去年同期。

营业额的下降是今年整个市场的延续。根据1月至9月的统计，北京、上海、广州、深圳等一线城市的平均成交量下降了40%，其中北京下降了45%，深圳下降了47%。在二线城市之前的热门城市中，南京下降了57%，福州下降了60%。

数据来源:中原交易系统

总之，这是荒芜和悲惨的！这不是八年来最糟糕的，就是三年来最糟糕的。

然而，如果你真的相信这些数据，你将是完全愚蠢的。因为根据目前的交易流程，黄金周期间“网上签约”的房子在此期间肯定不会出售。

黄金周卖出的房子可以在12月中旬之前在网上签约，这很好。

目前，各地纷纷出台“限购”和“限贷”政策。当你买房时，你必须通过开发商、银行和政府至少三个层次的审查，看你是否符合买房和贷款的条件。

以购买新房为例，黄金周期间可以“网上签约”的房子很可能在7月或8月向开发商支付首付款，并从银行获得贷款承诺书。也就是说，真正的交易是在7月和8月达成的。

目前，住房交易至少将面临两大延迟:

首先是房地产登记部门。这个部门负责本地新房的平均价格，所以那些单价较高的楼盘往往会被延迟和“网上签约”。登记部门一般采用“开处方”的方式，每天发布一些等待“网上签约”(实际交易已经达成)的合同，以高价格和低价格相匹配，确保当天价格可控，最终稳定本月“新房平均成交价格”。

一些高价订单正在等待“在线签约”，这通常会持续几个月。即使是低价销售，“网上签约”也受到严格控制，以控制交易量。

第二是银行。空的银行按揭限额很紧，尤其是在北方、广州和深圳。因此，银行向开发商(或个人卖家)发放贷款通常需要更长的时间。

我的一位读者抱怨说，他6月底在一线城市买了一套新房子，7月初拿到了银行贷款承诺书，并支付了50%的首付。然而，“网上签约”直到9月中旬才完成，贷款尚未发放。

在这种情况下，你无法判断房子实际上是哪一天售出的。

因此，所谓的最差黄金周，八年来最低，三年来最低，完全是骗人的。这是媒体制造的欺骗流量的花招。

但有一件事是正确的，那就是我们之前的预测:中国房地产市场正进入“成交量”的冬天。

这个冬天不完全是由“购房者期望的变化”引起的，而是由政府的“冻结房价”引起的。政府有以下方法来“冻结房屋”:

1.在产权登记中，延长“网上签约”和“备案”时间；

2.从银行按揭额度控制，导致银行贷款利率放缓；

3.“限制购买”、“限制贷款”，尤其是“限制销售”，使你无法购买或出售。

总之，政府希望大家暂时忘记楼市。

为什么？主要原因是:由于快速去库存，全国房地产市场的平均“消化周期”只有五个多月，这显然很低；其中，商品房只持续3个月以上，如果不加以控制，价格可能会再次飙升，因为没有出售的余地。

在过去的一年里，北京楼市政策的发布密度创下了全国历史纪录，各种调控措施在一年内发布了30多次，包括提高首付比例、降低按揭折扣甚至暂停按揭。此外，北京市政府还出台了“多校划线”政策，以打击价格过高的学区。今年8月，北京方面明确表示，将在5年内推出25万套共有产权的房屋，并将于9月30日实施。

随着北京的步伐，中国其他一线城市已经出台了几轮调控政策。上海已将首付比例提高至35%，要求在“十三五”期间新建170万套住房，提高了最低抵押贷款折扣和利率，并延长了审批周期。广州率先推出“租售平等权”，上海率先推出“租地建房”，建立住房长效机制。

杭州、南京、厦门、武汉、郑州等二线热点城市纷纷效仿，出台了各种限购措施。南京市规定新购住房三年内不得转让，武汉市居民购买第二套房的首付比例最低为50%，禁止购买第三套房。

随着一二线城市全面升级的调控，大部分投资需求已经转移到四线城市。今年3月以来，根据70个大中城市的住宅销售价格变化数据，房价呈现“一线、二线下降，三线、四线上升”的趋势。

中原地产首席分析师张大伟预测，核心城市房地产市场低迷的主要原因是政策持续加码。十月份热点城市的数据将是今年最低的。

到目前为止，全国已有46个城市实施了不同年份限购政策，要求所有新购住房或部分新购住房在一定年限后重新上市。事实上，销售限制是物业市场的去杠杆化政策，令置业人士无法自行分配资金，吸引高杠杆和高成本的资金。

此外，还值得注意的是，由于消费贷款收紧，资本价格继续上涨。国庆黄金周期间，各地银行监管系统出台政策，要求银行严格检查消费贷款进入房地产市场的情况，限制了购房者的购买力。

张大伟认为，三线和四线的火热市场不会持续太久。销售限制将迅速扩展到三、四线，未来将有50多个城市实施销售限制。房价上涨的城市和限购政策不足以抑制市场热情的城市都将受到限制。

让“楼市进入冬天”的更重要原因是等待开发商“补充库存”。

因此，这不是真正的“楼市冬天”。真正的冬天是由“购房者期望的变化”和集体进入观望状态造成的。

有些人可能会问:为什么改变购房者的期望如此困难，而且似乎越来越困难？

原因很简单，因为到现在为止，“任志强”总是对的。特别是，2015年底至2017年初房地产市场的去库存化导致了中国历史上最激烈的房价上涨浪潮。

要真正改变人们对房地产市场的预期，政府需要做更多的事情，比如建造更大规模的廉租房和共有产权房，并真正控制货币的增长率。当然，所有这些都需要通过深化改革、改变经济增长方式和改变投资主体来实现。

否则，“任志强人”仍会说是，“最轻黄金周”仍会骗人！

任志强再次发誓:下一轮房价将在2018年飙升

资料来源:每日金融网

近日，在“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上，任志强、张、等经济学家就2017年房价展开了深入探讨。在这次研讨会上，任总裁的核心主张是:错误的控制手段会使需求在一段时间后剧烈爆发，因此下一轮的涨幅会高于这一轮。

任宗主要从供给和需求两个方面支持他的观点:

供应方面:土地供应已经连续两年下降

任宗表示:2015年，土地供应为负33%，包括上海和北京在内的许多城市已经出现土地短缺。

2016年，政府的土地供应继续下降，一些一线城市的土地供应量不到2015年的一半。例如，北京16年的土地销售收入超过800亿元。15年是什么？1960亿。去年只有前年的40%左右。张胡子

土地在两年内开始，因此土地供应在15年和16年内连续两年的负增长将影响未来城市的存量。

蔡骏查看了一线城市的清单，这真的令人震惊。目前，一线城市的平均库存只有6个月左右，远远低于12个月的安全库存标准。

如果一线城市停止建房，6个月内市场上不会有新的房屋库存，那么房价怎么可能不涨呢？当然，这是最极端的情况。我们出售的房屋比例与竣工房屋比例之间有什么关系？

任宗给出的数据是1:2.12。什么意思?平均而言，每套完整的套房售出2.12套。根据前线6个月的库存，当没有出售的空间，房价肯定会有大问题。

需求方面:一线城市人口将继续飙升

目前，由于土地稀缺，一些一线城市已经限制了人口。例如，北京最近提出了“2300万人的底线”。

城市给了每个区一个任务，区把任务分配给它管辖下的每个企业，但结果是非常无效的。

这不可避免。前线有更好的教育、更好的医疗保健和更好的前景。“把人吹走，你能吹走吗？”

人往高处走是人的天性，否则人类就会灭绝。这样一个反人类的计划注定要失败！

在世界历史上，限制人口已经被无数次证明是行不通的。

早在东京有1200万人口的时候，就像北京一样，它下定决心要控制人口，所以它在东京开发了一个卫星城，修建了一条高速铁路，并说要花半个小时才能到达大阪。让我们住在大阪。

结果，道路被修好了。大阪的所有人都来到了东京，而不是去大阪。现在东京有多少人？3750万。

只要人口继续涌入一线城市，房价怎么可能不上涨？

辛志强住在一所房子里，听牛刀声住在牛棚里

多年来，在国内市场上，由于反复的考验，仁宗已经成为一个像上帝一样的人。

2010年，中国的房地产市场成为一个分水岭。当空在市场上很受欢迎时，任宗发表了房价必须上涨的理论，并威胁说:“你还是别傻了，放开你的幻想吧！”

结果，2010年房价飙升。全国平均增长率为9.9%，而北京则飙升了42%。

2015年，任先生再次发表了房价飞涨的理论:“由于限购政策，2013年和2014年土地供应减少，2015年房价将上涨。”

当有人问仁宗是否应该买房时？仁宗显然对这个老问题不耐烦了，回答说:“我问了十多年，现在还在问。”别等了，有钱就买房子。”

事实证明，任主席又一次说了一句好话。2015年，随着限购政策的取消，一线城市突然像长期被压抑的火山一样爆发。其中，深圳上涨了50%，然后北京和上海轮流上涨，并蔓延到二线城市。

看来只要任总一开口，我们就必须高度重视。

十多年来，他的一些话很刺耳，许多普通人(诊所股票603883)不喜欢听。但是对于那些听他的人来说，财富已经达到了一个更高的水平。张胡子

只要m2在上升，房价将不可避免地上升

那为什么这些年我们的控制政策失败了？为什么每次监管后我们都要报复？包括为什么任主席如此有信心下一轮会升得更高。

我总结了以下类型:

1.由于m2的快速增长，如2009年的27.7%和目前11.3%的增速放缓，没有更好的地方存放资金，每个人只能在房地产中积累资金。

当经济好的时候，gdp高速发展，m2飙升。对每个人来说最好的选择是买房子。当经济不景气时，政府需要基础设施，m2就会飙升。对每个人来说最无奈的选择就是买房。

除了房地产，国内基金只有很少几种，真的没有更好的选择。

例如，把它存入银行肯定是一种损失。如果m2是11%，而银行只有5%，那么年资本将贬值6%。

股市也不尽如人意，一赢两平七负。有多少英雄在股市中迷失，更不用说保值了，活着真好。

更不用说信托了，8%的利息，不但没有做m2，还天天生活在恐惧中，晚上睡不着。

每个人都为全体人民买房子。需求如此之大，当然很难压低房价。可以说，只要m2增加，我们的房价就会长期上涨。

第二，只要政府调控房价或房价下跌，开发商就会谨慎拿地。一旦库存不足或政策出台，需求就会激增。

这就是为什么任主席总是说下一轮会比这一轮涨得多。因为这一轮房地产调控太可怕了。张胡子

在房屋企业的资金渠道被摧毁后，目前的房屋企业没有钱，那么他们靠什么获得土地和建造房屋呢？即使政府土地供应上升到天堂，没有人购买土地，这将是徒劳的。

根据这一轮监管的数据，国内房地产企业的上市公司在中国无法借钱时，集体选择借入高风险美元。选择这种融资方式，我们可以看到，国内房地产企业的资金链一直是多么紧张。

最终结果是，今年1月，国内40家大型房地产企业的土地收购量下降了50%，中央土地拍卖在深圳出现。

因此，政府越是压制，房地产企业的资金链就越困难，就越不可能拿土地来建房，库存也就越少。下次房价上涨的越多。

一方面，为了避免货币贬值，我们对中心位置的需求不断上升。一方面，政府抑制了房地产市场，房地产企业停止了征地，这导致了库存的匆忙。

在双重打击下，只要政策出台或库存达到某个临界值，房价就会像火山一样爆发，无法抑制。这就是为什么任总是可以自信地说，下一轮房价的涨幅将超过本轮。

如果真的需要的话，念钧还建议，只要资金链不要太紧张，每次政府打压楼市，都可能是上车的好机会。