2018年是不是买房的好时机？万字长文多空观点全说清

本篇文章8310字，读完约21分钟

明年房价会涨还是会跌？现在是买房的好时机吗？

这个问题最早出现在2001年的互联网上，然后很快成为全国日经指数的话题。

然而，直到今天，我们还没有能够打一个真正的赢家。

许多空双方仍在争论未来的兴衰，他们势均力敌，各有大量追随者。

那么，2018年房地产市场的趋势是什么？

是因为许多军队继续赚很多钱，还是因为空领导人来反抗绝地？

这篇近10，000字的长文章总结了近年来许多空学校最热门的观点。

从以下六个方面来判断2018年是否是买房的好时机:

1.人口

2.管理

3.信贷(利率)

4.土地供应

5.收入、租金、房价(租售比、租金收入比、房价收入比)

6.发言人pk(任志强、牛刀等。(

我相信读完这篇文章，你一定能改变你对当前房地产市场的看法。

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第一轮:人口

空负责人:

1.中国最近的人口增长率迅速下降，20世纪80年代后为2.28亿，90年代后降至1.74亿，00年后仅为1.46亿。人越来越少了。这房子将卖给谁？未来有接收器吗？

2.现在，买房的主力军是80后和90后。00后谁会买房子？大多数00后的父母都是7080后。当他们长大后00后结婚，哪一个没有2或3套可供选择？

3.从数据来看，计划生育的自由化并没有改变人口增长的下降趋势，需求的减少是不可避免的。

4.根据国家计划生育委员会的预测，中国的总人口将在2030年逆转。随着老年人的离开，留下来的房子越来越多，不能大量拆除，但人越来越少，供不应求，所以房价是“吃枣丸”。

在未来，将会有大量的空城市。这座古城迟早会成为一座不能出售或出租的空城。

多支军队:

1.中国目前的城市化率仅为57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此至少还有20年的时间。

2.去年，国家下达任务，要求1亿非居民人口转为城市人口并在城市定居，这人为地增加了需求。

3.在这个过程中，大量的农村人口将进入城市并成为城市户籍，这意味着他们将在进入城市时购买房子，因为户籍已经改变，如果他们想回去就不能回去。

4.旧城改造和新城建设将会产生大量的拆迁户。目前，拆迁更多的是货币化，而不是像过去那样安排拆迁房屋。这些人拿到钱后会想办法买房子，这也是一个很大的需求。

5.在解决了自己的生活问题后，新的城市居民会想办法改善他们的生活环境，为自己买房子，为父母买房子养老，为孩子买房子。一个家庭至少有3-4套生活需求，所有这些都可以说是为了自谋职业而购买的。

因此，目前需求仍然充足。

回合结束。

中立观点:在[2018]的背景下，多国部队暂时领先。至少在最近几年，仍然有许多人为的需求支持房地产。

就人口需求而言，多国部队将在2018年占据优势。

2

第二轮:监管

空负责人:

1.监管肯定能控制房价，甚至让房价下跌。例如，北京已经连续三个月下降，许多社区的二手房平均降幅超过10%。不是房价不能控制，而是你想不想控制。

2.不要看第二年和第三年四线城市目前的繁荣。这是因为你被允许去库存。一旦盘点完成，2018分钟将让你翻开新的一页。

3.现在房价真的太高了，而且有财务问题的风险，所以zf开始有一些新的玩法，而不是使用旧的套路。如果你用老式的思维来看房价，你肯定会遭受巨大的损失。

4.共有产权房、人才房、租赁土地、只租不卖、租售同权。最近的这些政策都变相削弱了房屋的金融属性，削弱了房屋的内在价值。目的已经很明显了。

5.财产税一直是谣传，这是空.的又一大利润

6.如果你明年买房子，很有可能你会被限制出售。如果你买一栋新房子5年，你将无法实现它。如果你遇到风险，你将无法逃避。

多支军队:

1.房地产是关系国计民生和社会稳定的支柱产业。政府不会让房价大幅下跌。2008年，房价一度遭遇严重下跌危机，并立即拿出4万亿元救市，房价涨至新高。

2.监管是为了抑制房价的过度上涨，但从来没有人说过它是为了让房价下跌。最直观的说法是，根本不需要担心成为接收者。

3.地方政府没有抑制房价的动机。由于卖地收入是地方收入的主要来源之一，在土地财政解决好之前，土地价格很难下降。

现在，即使地价有限，与15年前相比，地价仍然很高。面粉这么贵，哪里的面包更便宜？房价根本不会下降。

4.短期调控确实可以抑制房价的增长，但一旦限购政策放开，调控解除，长期被抑制的需求将立即爆发，房价将出现报复性反弹。人为扭曲的供求关系无异于饮鸩止渴。

5.楼市衰退会影响经济，经济衰退会影响民生，民生问题会影响社会稳定，所以楼市可以升、可以稳、可以微跌，但不能垮。

6.房地产市场一直都是一样的，周期为三年，先是上涨一年，然后消化泡沫两年。当房地产低迷影响经济时，将会出台新一轮刺激措施。自2002年以来就一直如此，就像转世一样。现在回想起来，每个限购期都是上车的好机会。

第二轮结束

中立观点:空在这一轮领先一局。

经验主义无法很好地解释2017年的新惯例，比如租赁和出售相同的权利，纯粹租赁土地等等，这确实给未来带来了很多变数。

特别是，2018年买房将被限制出售，这相当于在未来5年内锁定交易权。除非是自我占领，否则投资者绝对不会让自己处于不确定状态太久。

从政策导向的角度来看，2018年，空军队将拥有优势。

3

第三轮:信贷(贷款利率)

空负责人:

1.美联储将在19年后半年加息，中国肯定会跟进。一旦中国加息，利率就会上升，这将大大增加购房者的负担，减少购房需求，并影响房价预期，直至房价最终下跌。

2.银行10%的利率已经基本上完全消失了，基准利率现在很难找到。超过150家银行已经把第一套房的利率提高到10%到20%，甚至南京的一些银行已经把利率提高到30%！

3.显然，目前中国正在有针对性地提高利率，即只提高抵押贷款利率，而不是基准利率。现在只是17年的后半期，离19年还有两年。利率飙升至这一水平，2018年将会更加可怕。当价格上涨不等于利率时，谁会买房子？

4.目前，m2增速已连续7个月下降，6月份首次跌破10%。买房子来抵御通货膨胀是失败的。

2018年，把钱交到你手里的风险要比把它放在房地产市场五年低得多。现在支付宝的利率超过了4%。我们应该知道，巴菲特晚年的年化回报率是8.4%，这个回报率绝对可以。

你知道租金回报率是多少吗？都不到2%。目前，中国70个大中城市中，只有2个城市的租金收益率能够超过4%。

5.最重要的一点是，每当按揭利率上升时，楼市一定会降温。

多支军队:

1.加息是纸老虎，目前的抵押贷款利率仍是20年来最低的！即使提高到30%，也只有6.37%。

看看2008年至2014年的利率。大多数时候，它都在6.37%以上。那时房价没有上涨吗？不，它翻了好几次。

2.空总说那一年的4万亿元是由于好的时间和地点，以后不会再有了。然而:

让我们看看当年4万亿元的主要方向。读完之后，你会明白买房仍然是防止存款缩水的最佳选择。

三轮结束

中立观点:从利率的角度来看，还是空略好于军队。

单看2018年，很有可能利率折扣会大幅提高，房价会在天冷时回调。

利率不如17年，价格也不如19年。在18年内买房子有点尴尬。

4

第四轮土地(供应)

(让我们在这一轮开始时提出多军事观点)

多支军队:

1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均居住面积仅为世界平均水平的三分之一。随着人们生活水平的不断提高，改善居住环境，增加居住面积是一个长期的需求。因此，目前开发的房屋和土地数量远远不够。

2.从供应方面来看，不要指望中国的房子比外国的便宜。外国的人少了，中国本来就是一个人少的国家。此外，中国的大片地区是山脉、平原、沙漠和沙漠，所有这些都是不宜居住的地区；

3.国家要保持18亿亩耕地的红线，保证粮食产量，所以不可能无限制地扩张城市。因此，在人口大量涌入、就业机会众多的城市中，如果土地向北延伸并向深处延伸，它必然是一种日益稀缺的资源。

4.最重要的一点是，土地供应由国家控制，每年出售多少土地由津巴布韦国防军决定。国家不可能一次让大量土地进入市场，否则会造成房价崩溃的危险，这也符合我们目前的表现。土地供应就像挤牙膏。

5.政府的许多土地政策与香港非常相似。香港70%的房屋面积不到70平方米，人均居住面积只有16平方米。超过70平方米的房子将被称为豪宅。

但香港不缺土地！

在香港1100平方公里的土地中，有400多平方公里是无人去的郊野公园。目前，香港所有建设用地的面积只占总面积的25%，住宅用地的面积占7%。只要住宅用地面积增加一个百分点，就能多住一百万人。

为什么不提供土地？为了维护房主的利益，不可能大量供应土地。

当年，香港的8.5万套公租房计划是由于大量房屋的兴建和金融危机造成的，房价下跌过快，损害了大量资产阶级的利益。房价的暴跌瞬间抹去了许多人几十年来积累的财富，引发了一场大规模游行。

最终，迫于压力，香港停止了之前的8.5万套住房建设计划，转而实施土地上市政策。土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，涨得越来越高，但人们没有再有反对的声音。

空负责人:

1.中国不缺土地，人口密度为143人/平方公里，居世界第55位。

中国城市人均居住面积已达36.6平方米，居世界第五位。

(注意，上述多国部队的人均居住面积和人均居住面积是两个不同的概念)

2.中国的宜居区域占总面积的60%以上，是除了山、河、沙漠以外的最适宜居住的区域。

3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大多数城市都在减少库存。这是最好的证明，只有17年来第三条和第四条线路的价格上涨才可能下跌。

4.农村正在衰退，许多小城镇濒临崩溃(尤其是在中国东北地区)，人口大量外流，只剩下老人独自生活。

5.未来，人口将流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，流向县城，流向5号线，最后流向3号线和4号线。将来，根本没有人会在这些地方买房，因为人们都涌向大城市，小城市赚的钱也会转移到大城市。这是一个不可逆转的过程。

6.在未来，哪里有工作，哪里有人民，哪里的土地和房屋是有价值的，三线后的城市不应该有任何幻想。

7.至于大城市，土地不可能永远上涨。现在，基本上，出售的土地是以限定的价格出售的，更不用说租赁的土地，这只是一个免费的礼物。8月23日在上海推出的四块租赁土地的底价仅为每平方米5000多英镑，都在黄金地段。

8.土地融资模式正在发生变化，“轻租轻卖”已经被彻底颠覆。

深圳已明确表示，在未来五年内，人才住房和经济适用房的用地面积应不低于总用地面积的60%。未来五年，北上广租赁土地规划供应面积将达到3825公顷，占同期住宅用地供应面积的26%以上。未来，大量“公租房”将进入市场，抑制房价。

第四回合结束

中立观点:香港实际上是过去的一个好例子，多国部队的优势在这一轮中是显而易见的。

控制土地供应的人有权说话。说白了，房价的涨跌是可以控制的。

虽然一些改变的政策正在出台，如增加土地供应和增加租赁土地。

然而，政策的发布、投放市场、完成和交付需要很长时间。它还需要市场测试。我们仍然需要保持谨慎的态度。

毕竟，廉租房、经济适用房和限价房都是当年使用的。然而，正如你所看到的，当前的房价...

因此，从土地供应的角度来看，2018年，许多军队将拥有优势。

5

第五轮收入、房价和租金

(租售比、租金收入比、房价收入比)

多支军队:

1.目前，中国的低租售比是由于房价的快速上涨造成的，房价已经上涨，但租金却跟不上，将来还会逐渐上涨。像美国和英国这样的一线城市房价高，租金高。

2.中国的低租售比是舆论造成的，与房价无关。中国处于一个相对传统的社会文化中，有着根深蒂固的文化和对家乡感情的特殊理解；美国正处于一个移民社会文化中，人们没有家乡情结，人口高度流动。因此，美国人喜欢租房，而中国人喜欢买房。不同的需求点自然导致中国的高房价和低租金，而美国的低房价和相对较高的租金。

3.中国租金低的另一个重要原因是租赁市场不规范，没有保证，比如房东是否会突然提价，突然卖房，突然停止你的生活，把你赶走。

在国外，相关的法律非常健全，比如说，人们在租房后很多年都不能被驱逐，比如说，每年的房租涨幅不能超过多少，等等，所以很多人都愿意租房子。只要我国逐步完善与租赁相关的法律法规，我相信会有越来越多的人愿意租房。

(下图显示了世界主要城市的购房和租房情况)

租赁市场上仍有一支庞大的空军队，租金肯定会上涨。

4.虽然在大多数城市，租房与售房的比例很低，但在大城市，这一比例基本上不到2%，因此租房显然是划算的。

然而，随着中国房价不断上涨，大多数人为了财富增值而买房，这变相扩大了住房需求，抑制了租房需求，导致租金低、房价高。低租售比并不意味着房价会崩溃。

5.在过去，只有当你买房子的时候，你才能去上学，但是当你租房的时候，你就不能去上学。因此，买房本身的价值远远高于租房。虽然你现在有同样的权利去租房子和收学费，但是好的学校必须排队，租房子必须排在第三层和第四层。找一所好学校是不可能的。

例如，深圳、上海、天津、长沙、石家庄等地早就可以在上学时租房了，但他们都需要排队点。

因此，如果你想上一所好学校，你必须买一栋房子。完全出租和出售房子是不可能的。

6.中国人民的收入正在迅速增长。在2016年召开的会议上，明确提出到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入要比2010年翻一番，所以我们不应该担心房价会不会下降。虽然房价在涨，收入也在涨，而且房价涨得又快又慢，有时甚至持续几年，但收入每年都在涨。走走停停，总能赶上来，不会让房价成为空的一座城堡，绝对有足够的支撑。

空负责人:

1.房价与收入的比率太高了。不吃不喝地买房子需要36年。

根据城市的平均价格和城市人口的平均收入水平，曼哈顿、东京和慕尼黑等国外顶级城市可以在10年内购买公寓，这意味着房价与收入的比例约为10。

在深圳，按照平均收入，至少要花36年才能买得起，这绝对太高了。至少按照目前的收入水平，它无法支撑这么高的价格。

在中国30个重点城市中，有20个城市的房价收入比超过10，这表明目前的房价绝对过高。

(下图中，人均收入是半年，而不是整年)

2.租金与收入的比率太高，大多数人不得不付一半的房租。

根据该报告的统计，2017年6月，中国50个城市中有70%以上的城市租金过高，其中北京、深圳、上海、三亚等四个城市的租金收入比超过45%，属于租金过高的城市。

也就是说，大多数去北方和深海的人必须支付一半工资的租金。计算租金+日常开支后还能剩下什么？人们如何生活？

房价远高于租金，而租金增长率远高于收入增长率。目前的收入如何支撑膨胀的房价？

3.租售比太低，买房子的钱可以租100年。

房价越低，租金收益率越高；房价越高，租售比越低。

像厦门，你可以租一栋房子100年！

但是，在美国等发达国家，房价也很高，甚至比北方更高更深，但租金回报率可以超过3.5%，如下图所示。

这完全说明人们的收入水平没有提高，租金水平也没有提高，但是房价已经提前透支了，房价很有可能在未来不会上涨甚至下跌，因为人们的收入实在太低，无法支撑高房价持续上涨。

房价的短期上涨是金融属性的影响，是信贷的燃料，但房价的长期稳定取决于人们的收入。毕竟，你借的贷款越多，你买的房子就越多，你通过收入偿还给银行的钱也越多。

4.过去，租房不能安定下来上学，这真的让租房市场变冷了。然而，在2017年，它完全改变了。最近，各种政策表明，在未来，租房将享受同样的待遇。就像在欧美国家一样，租房和买房享受同样的待遇，上同样的公立学校。

5.很多军队总喜欢说空军队的租赁市场很大。一旦政府合理规划和发展，需求肯定会增加，租金肯定会上涨。

那么问题是，当每个人都愿意花更多的钱来租房子的时候，是不是买房的人越来越少，买房的需求越来越少，房价越来越不稳定？

总之，中国这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价、租金和收入，没有一个能达到世界顶级城市的水平，这肯定是有风险的。

五回合结束

中立观点:在这一轮中，空军队明显占优，这是有道理的，也更有说服力。

当谈到租售比、收入比、房价比等话题时，很多军队基本上都是在防守，所以很难找到反击的论据。不管有多少军队反驳，收入是三流，房租是二流，房价是一流，这是不争的事实。

此外，在2017年的这场租赁市场浪潮中，对租售权的宣传确实不同于通常的小打小闹。

因此，从收入、房价和租金来看，2018空军队有优势。

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第六轮代言人pk

众军代表:任大炮

头号对手:牛刀

打赌:如果房价再次上涨，我们再也不会谈论房价了

2010年初，著名的房地产空军队打电话给任志强，说如果今年70个大中城市的房价上涨超过5%,他就不会再谈论房价了；如果房价上涨不到5%，请任志强从现在起闭嘴。

2010年底，房价上涨超过6%，任志强胜出。

第二大对手:郭建波

打赌:房价会下跌，而不是裸奔

2012年12月，深交所连赢房地产董事长郭建波在微博上对任志强打了个赌，预测一线城市的房价将开始全面下跌。

根据郭建波的赌博合同，如果明年3月中国房地产市场上涨，他明年将在北京长安街裸奔10公里，否则，他将要求任志强在媒体上公开道歉。

三个月后，2013年3月30日晚，郭建波表示，他愿意为自己与知名房地产开发商任志强发起的赌博提前认输，并向平安北京提出申请，希望平安北京批准其履行“在长安街跑十公里”的赌博合同。

第三号对手:吴晓求

投注观点:买房子比买股票好，买股票比买房子好

著名经济学家、金融证券研究专家、金融系教授、博士生导师、教育部长江学者特聘教授吴晓求。(也有一些非常官方的身份，写起来不方便，你可以自己百度一下)

吴晓求透露:2013年，他跟任志强打了个赌，说五年内房价不会再涨，并呼吁大家都买股票，而任志强则呼吁大家都买房子。“现在在过去的四年里，我非常害怕。那时，我说我会看看五年后谁能赢。起初，我雄心勃勃，因为中国不能违反这样的法律，但现在我发现，失败的可能性更大。”

这是任志强著名的三次赌博合同，它赢得了所有三场战斗。

2016年底，任志强甚至预测2017年:2017年房价将继续上涨，下一轮涨幅将高于本轮。

空军事代表:牛刀

2007年，牛刀帮助空军队赢得了历史上唯一的伟大胜利。

2007年7月，中国著名经济学家、加拿大西安大略大学和北京大学中国经济研究中心的教授徐殿清教授说:

“深圳的房价肯定会上涨。如果深圳房价一年后不涨，我向深圳市民道歉。”

作为深圳市民和知名的房地产博主，他挺身而出迎接挑战。牛刀表示，深圳房价在2008年不会上涨。于是一个以徐殿青和深圳市民牛刀为代表的游戏就此诞生了。

一年后，北京大学教授徐殿清向深圳市民公开道歉。

然而，在2009年，那些相信牛刀但没有买房子的人后悔了，因为房价达到了新高。

著名的空头像变成了许多军队的代表人物；

1.最大空转弯，谢国忠

谢国忠被认为是中国房价最坚定的歌手之一。他演唱空《中国房地产市场》大约10年了，并做出了许多判断，如未来5年房价将下降一半，房地产泡沫将在不到一年的时间内破灭，但所有这些判断都没有实现。

2016年，空转向多国军队的内幕被披露。

2.“三年不买房”的发起人邹涛

2006年4月26日，邹涛发表了《深圳市民邹涛关于向全社会开展“不买房子”活动的公开信》，称“团结一切可以团结的力量，让房子烂在房地产投机者手中。”

这封信在社会上引起了巨大的轰动，并被广泛转载，成为许多网站上的热门帖子。有许多受访者，10多天内有超过16，000名参与者。邹涛作为“三年不买房行动”的发起者，被评为2006年网民最关心的十大网络人物之一。

三年过去了...

2010年，邹涛通过他的博客在2006年5月公开向他的同胞道歉，他的同胞回应了他“三年没有买房子”的呼吁。他说，即使是诺贝尔经济学奖得主也无法理解中国的房价，所以他只能“利用这一趋势”。

现在，邹涛已经成功地将自己变成了房地产市场的现实专家。

六回合结束

中立观点:在这一轮中，任志强独力完成了奇迹般的效果，一人守着它，万人不能逼它。

房地产市场最危险的不是有人唱空，而是一大批从空转过来的空人头，那些没转过来的人也被网民喷了，一个个不敢重述。事实上，此时的风险比十年前要大得多。

没有领头的兄弟，不管胡志网民怎么看空，他们都是分散的，无法形成真正的战斗力。

以上是近年来许多空政党最常用的观点。你喜欢哪个聚会？

欢迎留言，谈谈你对2018年买房的看法。