全国楼市悄然变化 3月热点城市房价同比涨幅全部回落

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18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房地产数据，15个一线和热点二线城市新建商品房价格均同比下降，环比基本稳定。全国房地产开发投资19292亿元，同比增长9.1%，为两年来最快增速。一降一升反映出房地产市场正在发生变化。国家统计局发言人毛胜勇认为，自3月17日以来，新一轮房地产调控措施陆续出台，对房价和其他房地产相关指标的影响可能会在4月份之后陆续出现。

房价的同比涨幅全部下降

黄金、白银和黄金一直是房地产销售的传统旺季。然而，在全国各大城市房地产调控政策的作用下，3月份房地产市场经历了不同程度的下跌。在第一个案例中，15个一线和热点二线城市的新建商品房价格均同比下降，而6个城市的新建商品房价格环比下降。三月是房地产销售的传统旺季。但是，由于房地产调控政策是因地制宜的，由城市来实施，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比增幅继续下降，与上月相比基本保持稳定。从同比来看，3月份15个城市新建商品房价格涨幅低于上月，降幅在0.2-6.0个百分点之间。从环比来看，6个城市新建商品房价格较上月有所下降，降幅为0.1至0.7个百分点；六个城市的增长率在0.5%以内。据调查，3月18日至31日，北京市新建商品房平均数量下降，二手房平均申请数量下降，住宅交易三方合同数量大幅下降。

在第二种情况下，70个城市的一、二线城市新建商品房的价格涨幅继续同比下降，而18个城市的价格涨幅环比下降，而其他城市的价格涨幅环比略有上升。从同比来看，3月份，70个城市中有24个城市新建商品房的价格涨幅比上个月有所下降，比2月份上升了4个百分点，下降的城市中有18个是一、二线城市。据初步估计，一线城市新建商品房价格同比增幅已连续6个月下降，3月份同比下降3.4个百分点；二线城市新建商品房价格同比增幅连续四个月下降，3月份同比下降0.6个百分点；三线城市新建商品房价格同比小幅上涨，3月份同比上涨0.4个百分点。与上月相比，70个城市中有8个城市的新建商品房价格下降，10个城市的增长率下降，而其他城市的增长率略有上升。

一季度，全国房地产开发投资增长9.1%，比1-2月增长0.2个百分点，比去年增长2.2个百分点。对此，毛胜勇在当天举行的新闻发布会上表示，原因有二:一是房地产投资具有周期性，企业在房地产投资上有一定的滞后性。从今年第一季度开始，中国商品房销售面积同比增长19.5%。虽然从去年的高水平下降，但速度仍不低，企业仍有投资动机。二是从到位资金看，1-3月，房地产开发企业到位资金同比增长11.5%，增速良好。

毛胜勇表示，下一阶段房地产交易面积增速可能会放缓，这将在一定程度上影响企业投资的积极性。一些热点城市有计划地增加了土地供应，这有利于促进房地产投资的增加。

房地产开发投资超出预期

最近，统计局发布了三月份的房地产行业数据。全国房地产开发投资19292亿元，同比增长9.1%，为两年来最快增速。商品房销售面积为2.9035亿平方米，同比增长19.5%，但增速有所回落。对此，行业分析师认为，房地产投资名义价值同比增长9.1%，增速为两年来最快，主要是由于价格上涨，但成交量并未上升。房地产投资包括20%的土地购买成本和80%的建设相关成本。从数量和价格的角度来看，房地产投资额可以分为四个部分:土地交易面积、土地交易价格、建筑面积和建筑相关成本。

建筑材料价格上涨推高了建筑相关成本，这是投资增长的一个重要驱动力。在价格方面，建筑相关成本的增长率同比增长至7%，主要是由于建筑材料价格(水泥和钢筋)的上涨。一方面，自2014年以来，同期水泥价格与建筑相关成本的相关性明显上升至80%以上，水泥价格自2016年3月以来持续走强。截至2017年3月，全国水泥价格指数同比上涨31%，创历史新高，这极大地提振了建筑相关成本。另一方面，据估计，上个月建筑相关成本与钢筋价格的相关系数最大，达到86%以上。由于2月份螺纹钢价格创历史新高，预计建安的成本将因受一个月的延迟影响而在3月份达到最高点。建筑相关成本的增加已经成为投资超过预期增长的重要驱动力。除去价格的影响，建筑面积的增长率已经缩小，这并不构成支持投资增长的驱动力。3月份，新增建筑面积增速继续扩大，但建筑面积同比增速小幅收窄至3.1%。建筑面积稳步小幅增长，对投资增长影响不大。

3月份，土地交易价格同比增幅继续上升至16.7%，有力支撑了投资增长。征地面积同比增长5.7%，较2月份有所下降。两者增长差距扩大的原因是，作为高地价热点的一、二线城市的土地交易面积逐年快速增长。据估计，3月份一线城市土地交易面积累计同比增长率为48%，二线城市为13%，样本3四线城市为18%。据估计，三月份一线城市商品房销售面积同比增长-34%，二线城市同比增长-21%，强势三线城市同比增长-23%，弱势三线城市同比增长40%。与2月份的意外增长相比，在持续走强的大趋势下有所下降。3月份，恒大地产和碧桂园(主要在四线城市)上市公司的销售额同比分别增长51%和196%，增速分别收窄28%和14%。疲软的三、四线的销量已经从超出预期的增长过渡到正常的发展，稳定的去库存化仍在预期之中。春节期间的返乡购房潮已基本结束，三、四号线销量的干扰因素减弱，1、2月份的爆炸式增长已转变为3月份的正常发展。下一年的基调已经确定。只要货币政策没有收缩得太厉害，就将成为今年的趋势。

库存补充周期已经结束，叠加房地产市场的降温措施不断升级，可能成为3月份的投资高点。统计局发言人表示，抑制投资的楼市降温措施可能从4月份开始出现。尽管受热点城市限购的影响，销售下降导致投资下降，但大量四线城市仍鼓励去库存化，三月份继续保持约40%的增长，全年基调确立。因此，即使3月份的数据成为全年投资的高点，预计2017年全年的投资数据仍将保持适度增长。

(原标题:一滴一升，全国楼市悄然改变。3月，热点城市房价同比涨幅全部回落)