中心城区楼市供应短缺 武汉三环外价值凸显

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随着武汉城市发展的加快和交通设施的改善，所谓的偏远城市已经逐渐摆脱了低价值的局面。四环路的兴起已经成为房地产市场新的发展方向。由于土地资源的稀缺，主城区的价值正在稳步上升，这已成为不争的事实。三环路以外的区域(本文中三环路以外的区域是指三环路和四环路之间的区域)已经成为目前武汉楼市最具活力的区域，其区域价值得到了显著提升。

中心区土地资源枯竭，房地产市场热点向三环路外蔓延

武汉的房地产市场已经繁荣了很长一段时间，但与繁荣的新商品房形成鲜明对比的是供应紧张。“一室难求”是目前武汉楼市许多地区的真实写照。尤其是在三环路以内的中心城市，与偏远城市相比，供不应求的情况更加严重。

据统计，武汉预计第二季度将有40个项目上市，包括三环路以内的14个项目和三环路以外的26个项目。目前的市场形势表明，武汉楼市的供应已经开始向三环路以外倾斜。

至于未来的发展趋势，我们也可以从土地供应方面做出一些推论。2017年5月15日，武汉市国土资源局公布了2017年国有建设用地供应计划。据介绍，2017年武汉市国有建设用地供应为18800亩住宅用地，其中商品房用地16910亩。在居住用地的区域分布比例中，市(中心城市)供应为6050亩，开发区和新城居住用地供应为12750亩。数据显示，中心城市的住宅用地供应量将不到开发区和偏远城市的一半。

中心城市土地资源枯竭已成为当前的市场现实。从土地供应情况来看，两年后房地产市场将向三环路以外蔓延是大势所趋。

加快交通网络建设的多中心布局，促进区域价值提升

近日，武汉四环路汉江大桥竣工通车。随着大桥的开通，武汉四环路西段开始试运行。武汉四环路的建设始于2011年。目前，南段、北段、东段的建设已经全面启动，2019年将正式圈定。四环路开通后，将承载三环路的货运功能，使三环路告别“客货混装”，减轻三环路的负担。四环路全面贯通后，三环路以外区域的价值可以得到一定程度的提升。更重要的是，武汉的地铁线已经逐渐向远城区延伸，地铁通车后，该区域的价值将会得到显著提升。

武汉地铁第四轮规划(2017-2023)已通过环境保护部环评技术审查。根据最新数据，武汉地铁计划建设13条线路，总长560公里。全面渗透武汉三镇。吴家山、华山、光谷东、千川、蔡甸...这样熟悉或陌生的名字，将会迎来地铁的开通，武汉每年都会诞生许多地铁站。地铁就像是该地区价值的加速器。在任何一个地铁通车的地区，房产价值都会在短时间内明显提高。

帕特里克·盖迪斯是现代城市和区域规划理论的先驱思想家之一，他曾在《进化的城市》一书中写道，城市不能再像墨水和油渍一样蔓延。一旦它们发育，它们应该像星形的花一样开放，绿叶在金色的灯光之间交替。

正如先贤们所预言的那样，武汉的发展淡化了环城路的概念，呈现出多中心、多中心并存的现状。经济开发区、东湖高新(600133，诊断股份)技术开发区和空新区都位于三环路之外。武汉在三环路之外的地位不言而喻。

就市场运作而言，数据不会说谎。根据Yifang.com的数据，5月份，武汉一环平均成交价为27523.12元/平方米，同比增长44.9%，一至二环平均成交价为23830.52元/平方米，同比增长32.4%；二至三环路14，432.07元/㎡，增长29.1%；三环路外均价11，722.41元/㎡，增长54.8%。三环路以外的同比增幅甚至超过了一环路以内。

目前，武汉楼市的库存去库存周期只有1.6个月，武汉楼市供应紧张的局面已成为普遍现象。东西湖、盘龙城等部分偏远地区已纳入限购范围，与主城区的心理距离进一步缩小。地铁开通后，时间距离也缩短了，这体现在房价上，即偏远地区的房价继续上涨，未来五年，三环路以外的潜力很大。