14亿国人坐拥300万亿房产 到底是不是泡沫？

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在和几个朋友聊天时，有人抛出了一个话题:

某学校二年级有十个班。在二年级的期末考试中，一个班的前十名学生占了四名。

这意味着一年后，四个学生都可以进入清华北大，但这个班的平均成绩是全年第三低。

所以问题来了。

请问，如果你是校长，你如何评价这个班级？这是好课还是坏课？这个班的班主任还会让他上毕业班吗？

一位朋友说，如果这个班的前四名学生的总成绩这么高，但整个班的平均成绩全年都在倒数，这就意味着这个班的中产阶级学生和其他班的中、低年级学生处于同一水平。虽然前四名的学生成绩都很好，但是这个班的大多数学生都太差了，所以建议更换班主任。

另一个朋友撇着嘴说:“如果一个班能培养出四个清华北大的青年学生，班主任应该做出什么样的巨大贡献呢？为什么别的班不能培养这么多尖子生？”还有一年就要到了，带上这些可怜的学生吧！这位班主任将得到学校的奖励，这无疑是一堂好课。

其他朋友也表达了他们的意见。作者挥挥手，然后问道:在这种情况下，如果你是学生的父母，你愿意把你的孩子送到这个班吗？

他们面面相觑，但无言以对。

事实上，笔者想说的是，这个阶层很像中国的房地产市场。

1.我们有一栋市值300万亿元的房子

让我们谈谈我们的房地产。这个班能不能进？

2016年，一、二线城市房价大幅上涨，使得整个国内房地产市场进入关键阶段。

自去年国庆期间在20个城市实施限购以来的6个月里，各地相继出台的限购政策使市场慢慢稳定下来。

然而，中央政府和央行都意识到，如果房地产市场监管不当，住房信贷政策处理不当，不仅会引发金融风险事件，还会涉及一些社会问题。

但是不管怎样，现在房价已经上涨了。现在每个人都在苦苦挣扎:在这波房价上涨之后，国内房地产市场是否存在泡沫？

过去我们从很多角度分析过房地产市场，但今天我们将从另一个角度来看这个问题。

作者曾在5月初发表过一篇文章，“保护抵押贷款还是实体经济？你要钱了吗？杨妈这次要认真了！”(附后)，一旦作出粗略的详细计算，中国房地产(住宅)的总市值约为300万亿元(43万亿美元)。

然后作者收集了其他一些发达国家(日本、美国、英国、加拿大和澳大利亚)的房地产和经济指标，并进行了横向比较，如下图所示:

从表中一眼就可以看出，中国房地产的总市值相当于英国六个国家的市值，几乎接近美国和日本房地产市值的总和。

从这个维度来看，中国房地产(住宅)的总市值已经位居世界第一，这也是许多金融媒体批评中国房地产泡沫的重要切入点。

但让我们从另一个角度来看:如果说房地产是中国股票财富的重要载体，那么让我们回顾一下过去40年的改革开放，gdp已经增长了202倍，从1978年的3678亿增长到2016年的74.4万亿！中国积累了如此多的财富，请告诉我与其他国家相比，中国是否值得这个价格。

显然，这个问题的思维维度超过了多头的主观情绪化。

2.尺寸偏差，哪个更高或更低？

客观分析，如果我们看一下第一个表中的数据，我们会发现上述问题忽略了两个重要的实际前提:

首先，中国有13亿人口的庞大基数；

其次，过去十年，包括现在和未来，中国的经济总量和增长率一直是一个重要的全球引擎。

如何理解它？

让我们做另一个数据分析:

1.将每个国家的房地产总市值除以总人口，看看人均拥有的房地产总市值。2.将每个国家的房地产总市值除以其国内生产总值，看看房地产总市值是其国内生产总值的多少倍。3.人均国内生产总值也包括在观察和比较中。

通过比较，我们可以看到中国房地产与其他发达国家的一个对比:

对比1:低人均占有资产的逻辑线

中国人均住房资产价值很低，只有发达国家的20%-36%。与此同时，中国的人均国内生产总值仅为发达国家的15%。

然而，发达国家的人均国内生产总值基本没有增长，或者增长速度很慢，而中国的人均国内生产总值却保持了高速增长。换句话说，欧洲和美国的增量财富停滞不前，而中国的增量财富正在迅速赶上，这形成了基于房地产的看涨预期溢价！

因此，从这个角度来看，随着国内人均gdp的增长，住房的高估值正在不断被填补和巩固！

对比2:整体估值高的逻辑线

另一方面，中国房地产的总市值是其gdp的四倍，这在世界上被严重高估了。

过去，世界上有一个衡量一个国家房地产泡沫的通用指标:国内房地产总市值与国内国内生产总值的比率。如果房地产的总市值远远超过国内生产总值，那么这个国家的房地产就会出现泡沫。

2008年美国次贷危机爆发时，这一比例一度升至172%，引发了全球金融危机。在日本，当房地产市场崩溃时，国内房地产市场价值是国内生产总值的两倍！

然而，随着全球社会的不断发展，土地价值和土地资产价值都发生了变化，发达国家的比例已经超过200%。

然而，国内房地产为何被给予如此高的估值，其核心问题是中国经济和城市建设与发展能否有良好的预期增长，以支撑房价的溢价体现。

这又回到了矛盾一的核心点，那就是你是否对中国的经济预期感到乐观。这种期望不是一两年，而是对未来的长期展望。

3一线城市的整体水平和二线城市的追赶

然而，上述分析方法忽略了这样一个事实，即中国已经形成了一个三层次的阶层，亿万农民和内陆县的大多数人都是平均的。

你如何评价中国不同的城市？

我们把中国的房地产市场分为三个层次。

在中国300万亿的住宅估价中，北上广深约占110万亿元，二、三线城市约占100万亿元，其他3456条线和2000多个县约占90万亿元。

需要解释:

1、人均占有的房地产不等于人均拥有量，而是估计个人占有的房地产资源的市场价值。

2.美元对人民币的汇率是6.9，这是特别说明的。

如果以这种方式将中国的房地产市场分为三个层次，中国一线城市的总市值占全国总市值的35%，尤其是人均占有22.75万美元的房地产市场，与其他发达国家相比确实处于较高水平。数据就在这里，所以你不必拐弯抹角。

然而，房地产的具体分析远比这复杂。

中国一线城市就像班上的四个清华北大的青年学生一样，受到全班的普遍赞扬。为了巩固自己的地位，这四名尖子生将保持高强度的努力，并尽最大努力与其他学生保持距离。学校和班主任也会给这四名尖子生最好的资源，并给予他们特别的照顾。

让我们把这个案例放在房地产上:

教育、医疗、科技、金融等国内最佳资源。被灌输到这些一线城市，让这些一线城市使用和分配。在全球资本进入中国后，资本提高了国内一线城市的估值，其实质是对中国未来预期的乐观情绪直接传递给了这些一线城市！

因此，大家都说一线城市的估值高吗？没错。就是估价高！但是有些人认识它！中国有13亿多人口，面积960万平方公里。有几个尖子生，背后有无数的支持者。国际资本进入的第一站是一线城市。没有办法。这是事实！

因此，二线城市只能尽力追赶，复制一线城市的成功，巩固自己的估值。剩下的低水平城市很难反击，这就提供了大量的年轻人和资源来持续支持一线和二线城市的估值。

这在其他国家很难复制。

当你理解了这个逻辑，你就会明白，分析中国房地产是否存在泡沫没有什么意义。

中国的大循环预计是好的，一线城市有无数的守护者，二线城市通过将人口和资源抽到周边地区赶上一线城市。在不断巩固估值的过程中，担心是否存在泡沫有什么意义？