英国房地产市场初现疲态 伦敦房屋价格波动最明显

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近年来，英国经济快速发展的驱动力之一是国内房地产市场的蓬勃发展。目前，尽管商业房地产市场在许多政治和宏观经济不确定因素中保持了弹性，但住宅房地产市场已经开始出现增长疲劳

根据英国皇家测量师学会(Royal Institute of Surveyors)进行的一项调查，英国5月份的平均房价为22万英镑，仅比4月份高0.4%，增速达到2016年8月以来的最低水平。从更长的周期来看，英国住房市场的降温趋势更加明显。截至5月的一个季度，英国住宅房地产价格比上一季度下降了0.2%；与去年同期相比，英国5月份房价增长率为2.1%，不仅较4月份的2.6%大幅下降，也是4年来的最低水平。

伦敦地区房价波动最为明显。伦敦最新房价每月仅上涨0.1%。尽管肯辛顿、切尔西和威斯敏斯特的房价开始上涨，但其他地区的房价却明显下跌。整体房价保持在每套61.5万英镑左右。

与价格密切相关的市场交易也不容乐观。调查显示，大多数房地产经纪人认为，英国住宅房地产5月份的交易量延续了4月份的下降趋势，与此同时，越来越多的房主开始因为房价下跌而停止出售房屋。根据英格兰银行最近的数据，在过去的六个月里，每月新增住房贷款从64000英镑到68000英镑不等，五月份的数据是七个月来的最低水平。

住房市场的疲软也反映在租赁市场上。数据显示，与去年同期相比，英国5月份的平均租金水平下降了0.3%，至每套901英镑，这是近8年来的首次下降。其中，伦敦的下降最为明显，新出租屋的租金比去年同期下降了3%，至每套1502英镑；东北部、东南部、约克和苏格兰的租金价格下降了0.6%，至2.3%。这一发展趋势与去年年中年租金增长率高达4.7%的火爆景象形成了鲜明对比。

值得注意的是，租赁市场存在大规模的供过于求。数据显示，今年3月，主要房地产经纪公司的单个分支机构拥有的出租屋平均数量为183套，比去年同期增加了14套。

英国住宅房地产市场近期疲软的原因有很多，其中最重要的是居民消费能力的下降。大多数房地产经纪人认为，无论是房屋销售价格的年涨幅超过2%还是租金涨幅超过4%，都远远超过了英国居民的工资涨幅。考虑到最近英国通货膨胀率的快速上升，居民的实际可支配收入正在下降，这直接导致了房地产市场的疲软。政治不确定性的增加被列为近期住宅房地产市场低迷的第二大原因。根据调查，在英国大选之前，考虑到选举的不确定性，大多数家庭和开发商推迟了相关房屋的建设。最近，英国少数派政府能支持多久也引起了各方的关注和担忧。相关住房建设需求仍无明显改善，新建住房数量大幅下降。

虽然目前的住宅房地产市场开始显示出疲态，但市场不太可能崩溃。大多数房地产经纪人认为，住宅房地产的整体宏观经济环境仍然稳定。其中，经济增长基础稳定，就业率不断上升，抵押贷款利率仍处于历史低位。与此同时，新建住房数量和存量住房数量都在下降，这将在未来几个月内从供应方形成对市场价格的基本支撑。

至于未来趋势，皇家测量师学会认为，随着英国政局的稳定和英国退出欧盟的光明前景，英国房地产市场价格将再次迎来快速增长。预计2017年房价将上涨2%，2018年房地产销售将迎来新的高峰。从长期来看，市场对英国退出欧盟之后的英国住房市场持乐观态度，认为未来五年平均年房价涨幅将达到3.5%。

然而，由于政治局势逐渐稳定，住房市场的改善可能受到居民购买力的限制。调查显示，大多数消费者仍预计房价在中期内上涨速度将快于工资。经过几年的房租和房价上涨，大多数首次购房者已经面临资金短缺的问题。未来工资与房价增长之间的差距越来越大，这将进一步抑制英国人购房的能力。(经济日报驻伦敦记者蒋华东)

(编者:马