50城或启动住房限售 新房＂转手＂或要等四五年

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通过限制购买和贷款的传统途径，许多房地产市场开始探索针对销售方的控制措施，或者直接限制销售价格，或者为房屋的“转售”设定时间门槛。在业内人士看来，房地产市场的监管已经进入了限制购买、贷款、价格、销售和业务的“五限时代”，未来将有50多个城市限制销售。

超级36城市开始限制房屋销售

今年3月开始的限购政策，很快成为全国楼市调控的主流，甚至出现了“一日三地”限购的局面。5月20日，长沙、无锡、嘉兴相继出台限购政策，进一步加强楼市调控。

在长沙继续加大限购力度的同时，首次提出限购区域内购买的商品房应在取得房产证两年后上市交易；同样，嘉兴市在市区为一户或多户家庭新购住房，取得房产证不满2年的不得上市交易；相比之下，无锡市将限售期细分为单位购买和个人购买，居民购买住房在取得房产证后两年内不得转让；法人购买的房屋在3年内不得转让。

根据中原地产研究中心的最新统计，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等36个城市。历史上第一次推出了限制购房后一定年限内转让房屋的楼市调控政策。

新房子“易手”，或者要等四五年

尽管它们都受到限制，但对政策细节的考虑因地而异。

首先是限制销售的年限不同。记者了解到，大多数城市的限购政策要求新购商品房在2-3年内不得转让，前提是在限购区域内；但保定白沟新城将被封锁5年，这是一个很长的时间。

其次，在限售房目标方面，杭州明确规定限售房目标仅限于企业，建议企业在杭州限售房区购买房屋需要三年时间才能上市交易；保定白沟新城等地的政策限制非本地居民(家庭)；广州和无锡对居民和企业售房设定了不同的“锁定期”；当然，大多数城市的限购政策是针对所有房屋交易对象的。

“未来在这些城市购买新房可能要到4-5年后才能出售。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，由于许多限售房城市主要从事新房交易，从签订合同到获得房产证一般需要一两年时间，加上2-3年的销售禁令，“转售”周期明显延长。

房地产市场的“去杠杆化”对那些只需要买家的人有好处

「事实上，销售限制是物业市场的『去杠杆化』政策，令置业人士须拨出资金自用。否则，按照4-5年的交易周期，它不太可能吸引高杠杆和高成本基金。”张大伟直言不讳地说道。

即使我们现在在受限制的城市购买新房，最早也要到2021年才能再次上市。业内许多人认为，限售令明显打击了投机性投资需求，降低了房地产市场的投资属性，影响了房地产投机者短期获利的可能性。“对于杠杆投资者来说，风险越来越大。”

短期投资风险增加，另一方面，这对那些只需要长期持有的人来说是好事。该政策咨询研究中心主任张宏伟表示，限售房保证了市场的稳定发展，未来真正需要限售房的买家会买房，这有利于房地产市场的长期稳定发展。

限制销售或继续扩展到三个四层城市

根据以往的做法，大多数地方控制政策将面向一线城市。然而，销售限制政策经常出现在四线城市。

“在四线城市，有些房子卖了以后，既不是自己租的，也不是自己住的，所以就直接放在空转卖。”通过限制住房交易，有可能防止这种住房继续转让。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉Zhongxin.com，但这种情况在大城市很少见。甚至投资房也会被出租，这使得房屋的使用效率更高。“因此，大城市不会盲目采取限制销售或转让的做法”。

另一方面，由于一线城市购买力的外溢，这些三、四线房地产市场正在逐步升温，而及时出台的限购措施也对抑制房地产投机需求起到了积极作用。

从统计局此前公布的70个城市的价格数据可以看出，三线城市的价格涨幅已经超过了一二线城市。4月份，在70个城市中，新增商品房价格环比涨幅居前10位的城市是唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、Xi和韶关，涨幅最高的为2.6%，几乎被三线城市所取代。

“与前几年相比，此次监管周期最明显的是限制销售+限制业务的增加。”张大伟表示，目前一线城市的主要特点是限制商业项目的购买，而北京和上海正在全面收紧；对于其他城市来说，限购范围越来越广，预计将迅速扩展到四线城市，未来可能会有50多个城市实施限购。

在张大伟看来，房地产市场的“减法”已经达到了极致，监管已经进入了限制购买、贷款、价格、销售和业务的“五限时代”。(结束)