打败房价疯涨背后 还有多少人能做到心甘情愿？

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在过去的几天里，关于北京房价的消息再次爆炸。根据中国房地产协会发布的房价行情，北京房价已经连续17个月逐月上涨。距离北京300公里的一个新地点的房价一夜之间上涨了近2000元/套...一时间，北京及周边地区的房价再次成为热门话题。

根据最新公布的数据，2月份北京有近70万次旅游，是去年3月以来的最高水平。

看一看次数，就是跟着中介的小电瓶车去看房子。70万次的概念是什么？北京三环路全长48公里。如果70万人牵手，他们可以绕北京三环路25圈！

另一个现象是，一些专门从事转让和编号业务的黄牛党再次看到了商机，一些紧急合同的价格已经涨到了1万元。

与此同时，一段话最近开始在朋友圈子里流传:在北京，一个朋友买了一套房子，卖家报了728万。从晚上7: 30到11: 30，745万笔交易...

不管是真是假，对房地产市场交易的焦虑已经凸显出来，现在，房地产市场的繁荣正从一线城市蔓延到二线和三线城市。

根据中国指数研究院的数据，截至2月底，在19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。

三亚曾经是一个面临“崩溃”的城市。根据逸居研究所的数据，去年三亚新建商品房的平均成交价格约为1.9万元/平方米，但今年1月，平均成交价格已上升至2.4万元/平方米左右，增幅为23%。

北京周边的县市也变得火热起来。涿州的新楼盘价格已达到每套2万元左右，承德的平均售价为每套3.7万元，怀来县有大量的新楼盘，平均售价从每套1.25万元到3.45万元不等。

柳州、徐州、台州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头商品房交易量同比增长100%以上，柳州和徐州分别增长678.6%和471.5%。

从春节以来楼市的关注度和交易情况来看，四线城市已经形成了从北到广州、深圳的“反攻”趋势。

为了稳定住房市场，防止住房投机，挤压不断扩大的房地产市场泡沫，3月以来，河北涿州、涞水、崇礼相继出台限购政策，三亚市政府出台调控通知，南京、青岛相继出台限购政策，甚至赣州也加入限购行列。

依靠土地财政的相关部门似乎也意识到了房地产泡沫的危害性。

最初，计划在2016年通过适度放松信贷政策来振兴实体经济，并解决四线城市的房地产去库存化压力。然而，与预期相反，2016年大部分信贷资金流向了有泡沫的一二线城市的房地产，但四线城市的去库存效应并不明显。

2017年，各级政府希望通过一系列调控措施稳定一、二线城市的高房价，以免房价在短时间内崩溃，引发灾难性的系统性风险。同时，千方百计“锁定”三四线城市，以达到“降低杠杆、化解风险”的目的。

事实上，各级政府都希望通过推进城市化、户籍制度、危房改造等。，普通人(603，883，买入)今年可以再次省钱，服务于四线城市的去库存化。从政府的角度来看，它不会扼杀房地产市场，但它不希望热点城市的房价上涨过快。如果房地产没有重大事件，那么每个人都会开心。如果说房地产业发生了重大事件，那么国内的中产阶级就是支撑着不断下降的天花板的人。

中产阶级正面临着资产被挤压的感觉，对阶级固化的恐惧日益加深。即使远见卓识者率先买房上车，数以百万计的资产也在他们手中变得炙手可热，更不用说那些犹豫不决、不愿在场外转来转去、无法抓住筹码的观众了。他们不仅应该越来越担心自己负担不起，还应该害怕在高位上“接管”。

毕竟，从一线房地产到二线房地产杠杆率上升的根本原因在于流动性过剩下的资产短缺。房地产近期的火爆本质上是“资产短缺”下的羊群效应和无奈选择。资产短缺的最终解决方案不是来自资产回报率的大幅提高，而是来自投资者预期的调整。

专家们大声疾呼，在未来5年甚至10年内，中国一线城市的房地产市场，如北京和深圳，已经透支了/0/房。目前，房地产投机正在向二、三线城市蔓延，显然最好是转移到升值空间更大的地区，而不是紧追不舍。那么，更安全的投资领域在哪里？

我们的建议是投资新兴国家的房地产市场，追求潜在的“升值萧条”。有证据表明，中国买家对投资全球避险房地产的兴趣增加了。根据2016年诺亚财富高端财富白皮书，近80%的高净值个人计划在未来提高海外投资的配置比例。目前，中产阶级也加入了海上购房的行列。

海外房地产投资的关键是什么？-寻找具有升值潜力的国家及其核心城市。它体现在以下几个方面:人口的持续流入、学校和其他设施的邻近以及基础设施的改善。

1.人口统计学

每个地区居民的年龄结构对长期房地产投资的成功至关重要。一个以年轻人为主的繁荣的国际城市值得购房者关注。如果你的目标是租3-4年，然后卖给第一次买房的人，你应该找一个25-35岁人口比例高的地区。

2.靠近当地设施

不管房子是租给外国管理人员、学生家庭还是蓝领工人，每个人都喜欢住在设施良好的地方。物业附近是否有公园、餐厅和商店；步行或开车的距离远吗？如果你正在寻找一个公寓社区，池塘和公共景观区是否得到很好的维护，等等。这些都是影响买房的因素。

3.周围的学校

大多数年轻夫妇在新地区租房或买房时都会考虑当地的学校系统。如果你的房产位于拥有A级或B级学校的区域，它将吸引更高级别的租户。这些地区的房价都很高，总体升值速度比全国平均水平要快。

4.基础设施改善计划

如果当地政府计划改善自己居住社区的基础设施，这将对房地产投资的盈利能力产生深远的影响。基础设施的改善可能只是在拐角处建一个新的儿童公园，或者增加一条车道来缩短通勤距离。而大型项目，如地铁周围的扩建，新购物中心或商业公园的建立，也有巨大的影响。

根据上述因素，马来西亚房地产在新兴市场已经成为投资者的最佳选择之一。

马来西亚人口的平均年龄:2016年人口的平均年龄为28岁；2015年27.6岁；2014年为27.3年。这个时代是购买房地产的黄金主力，也是租赁市场的常客。

图片来源:马来西亚统计局

劳动力比率:与2015年相比，2016年15至64岁的劳动年龄人口比2015年增加了0.2个百分点。从长远来看，一个国家是否具有经济活力，劳动力的可持续增长是关键。在这方面，马来西亚远离世界上许多日益老龄化的国家。

图片来源:马来西亚统计局

“大吉隆坡计划”:到2020年，吉隆坡的人口将从现有的600万增加到1000万。政府还出台了特殊激励措施，邀请世界100强企业在马来西亚设立基地，以吸引大量外国人才。

马来西亚政府已经用1720亿马来西亚元修建了“大吉隆坡”，使吉隆坡在2020年成为世界上20个最适宜居住的城市之一，也是世界上经济增长率最高的前20个城市。

未来五年，马来西亚计划在基础设施建设上投入大量资金，包括马来西亚和马来西亚之间的高速铁路。高铁建成后，新加坡和吉隆坡之间6小时的车程将缩短至90分钟左右。届时，吉隆坡和新加坡将基本实现“一日生活圈”的双城概念。

政府还计划根据“大吉隆坡”计划将吉隆坡变成购物天堂，以吸引更多外国游客在吉隆坡购物。

此外，政府将开通三条地铁线路，这些线路将与现有的轻轨站相连，以提高大吉隆坡的交通连续性。

随着大吉隆坡计划的有序实施，未来几年马来西亚，尤其是吉隆坡的物价涨幅将会更大。

许多学区依靠租金来支持他们的学习:对于吉隆坡来说，那里有许多国际学校，在吉隆坡购买学区比在中国更划算。不仅学费低，学区也不需要高价购买，而且房地产是永久的财产权，所以孩子们可以安心学习。即使房地产用于出租，他们每年也能获得5%-7%的租金收入。

成熟完善的房地产市场:在马来西亚购房时，买受人签订正式合同后，首付款存入买受人指定的律师信托账户，开发商、买受人或律师均无权使用，在办理完所有的房产证、质检证和证书之前，首付款将专款专用。因此，开发商不能带着钱逃跑。如果开发商不能按时交付建筑，他将一分钱也收不到；买方将无任何损失地收回所有首付款和利息。

马来西亚的房地产租赁市场也很发达，所有的事情都由中介来处理。马来西亚的中介机构非常专业，很少有违反职业道德的行为，比如坐在地上提价和跳单。据了解，约有70%-80%的中国内地人在吉隆坡购房后通过中介机构租房。大部分租赁对象是在马来西亚的欧美国家的临时居民，租期大多在一年以上。

在吉隆坡，离市中心的双子塔越近，房价就越高，租金回报率也越高。吉隆坡的整体租金回报率约为6%，而双子塔附近许多房屋的租金回报率可达7%、8%甚至更高。

与中国的高房价现象不同，马来西亚的房地产投资额远没有预期的高。他们中的大多数可以获得高达70%甚至80%的贷款，只需要30%的首付，投资门槛低，而且大多数是精装房，有免费停车位，可以节省装修成本，加快现金流，提高投资回报。

摘要:

海通证券的蒋超(600837，BUY)在《2017年第二季度经济与资本市场展望》中认为，从人口结构来看，当前国内房价上涨与刚性需求无关，而是一个完整的金融现象。

当每个微信群都在谈论房价，边吃边聊与房屋买卖密不可分时，整个人的疯狂已经开始了。房子的“住宅物业”实际上被“金融物业”淹没了。即使“那些拥有永久财产的人有毅力”，中产阶级的悲观预期也在这个罕见的泡沫中被放大了。

事实上，聪明的投资者并不总是想着通过房地产投机一夜暴富，短期行为也不像长期投资收益那样稳定。

海外投资专家提醒，投资必须在充分调查和掌握当地房地产政策、法规和外汇市场情况后进行，同时要综合考虑开发商的品牌和实力、房地产的地理位置、项目配套设施和当地文化背景等因素。最好雇用专业中介和律师来提高交易的安全性。

投资的核心应该是识别风险。最后，只有时间能给我们一个答案。