严控资金违规流入房地产调控领域

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中央经济工作会议提出的“房子是为了生活，不是为了投机”，在资产管理行业引起了不小的轰动。2月13日晚，中国资产管理协会(以下简称“协会”)发布新的备案管理标准，严格控制非法资金流入房地产调控领域。

据资料显示，当日发布实施的文件均称为《证券期货机构私募股权管理计划备案管理规定第4号——投资房地产开发企业和项目的私募股权管理计划》(以下简称《备案管理规定第4号》)。

上述文件规范了私人资产管理计划投资热点城市普通住宅房地产项目，为房地产开发企业支付土地出让金或补充营运资金提供融资。

接受本报记者采访的业内人士表示，此次通知的重点是按照中央工作会议精神推进落实两个方面的工作。第一，促进住宅房地产的回报，限制房地产投机；第二，促进房地产直接融资和股权融资，减少间接融资和债务融资。

建立“黑名单”防止监管套利

根据《备案管理规范第4号》的最新规定，在房地产价格上涨过快的热点城市，如果证券期货经营机构设立私募股权管理计划，投资普通住宅房地产项目，暂不备案。具体而言，投资房地产项目的方式包括但不限于委托贷款、套期投资信托计划等金融产品、信托受益权及其他资产接收(接收)受益权的转让、房地产开发企业以房地产债务形式的股权转让以及中国资产管理协会根据审慎监管原则认可的其他债权投资方式。

上述热点城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等16个城市。

据该协会称，将根据住房和城乡建设部的相关规定对范围进行调整。对于文件中提到的“普通住宅房地产项目”，协会进一步解释说，根据深圳证券交易所《关于试行房地产行业分类标准操作指引的通知》，房地产分为普通住宅房地产、经济适用房房地产、商业房地产、工业房地产和其他房地产。如果项目同时包含多种类型的住房，计划所筹集的资金不得用于项目中普通住宅房地产的建设。

除上述备案的“黑名单”外，对于已经备案的私募股权管理计划，《备案管理规范第4号》提出私募股权管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划和转让资产获得(接收)利益。为房地产开发企业提供融资，支付土地出让金或补充营运资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷款等违法活动提供便利。

值得注意的是，为防止监管套利，《备案管理条例第4号》将证券期货经营机构的私募资产管理业务纳入其中，将私募基金管理人投资房地产开发企业和项目业务纳入上述规定的适用范围。但是，证券公司和基金管理公司的子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用《备案管理准则第4号》..

行业经过彻底探索后的详细政策

关于协会备案的新规定，业内人士表示，根据《证券期货经营机构私募股权管理业务经营管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》)第六条，证券期货经营机构发布的资产管理计划不得投资不符合国家相关产业政策要求的项目。在此背景下，《备案管理规范第4号》对《暂行规定》的相关要求进行了细化和完善，以结合当前房地产调控政策和行业现状。

事实上，根据基金业协会发出的通知，《备案管理规范第4号》的制定并不匆忙。据协会介绍，根据房地产市场监管协调工作组的统一部署和中国证监会的要求，协会近期对证券期货经营机构私募股权产品参与房地产市场投资的情况进行了深入调查。

统计数据显示，证券期货机构在房地产市场的私募股权投资在资产管理总规模中所占比例不高，但银行作为主要资金来源、渠道业务比例较高、项目集中在热点城市等特点更加明显，离房地产调控的总体目标还很远。

“针对目前私人资产管理业务投资房地产市场的情况，根据证监会的部署，协会开始起草《备案管理规范第4号》，本次起草的主要思路是本着分类处理、统一监管、平稳过渡的原则。根据相关的房地产调控政策取向，它对待房地产项目的位置、项目的性质、资金的使用等。，重点是规范私募股权管理计划，投资热点城市。普通住宅房地产项目，为房地产开发企业提供融资，支付土地出让价款或补充营运资金等。”协会的人说。

在备案限制方面，协会认为，一方面，从项目定位来看，目前证券期货经营机构的私募股权管理产品投资于房地产市场，且有投资于北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市的房地产价格上涨过快，一些热点城市仍比较集中；另一方面， 从项目属性来看，大部分投资项目都是普通住宅房地产，而政策鼓励的经济适用房房地产项目比例较低。

在融资提供方面，协会解释称，前期备案和监测发现，一些证券期货经营机构设立的私募股权管理计划通过银行委托贷款、信托计划、各种资产转让等方式为房地产开发企业提供融资以获取(接受)利益。其中，一些产品还提供融资支付土地转让价格，并提供没有明确目的的流动性贷款。

“为落实房地产调控政策，与其他金融监管机构的规则保持一致，避免监管套利，”备案管理规范第4号明确规定，私人资产管理计划向房地产开发企业提供的融资不得用于支付土地出让价款或补充营运资金。同时，《备案管理条例第4号》强调，不得直接或间接为各类机构发放首付贷款等违法违规行为提供便利上述协会表示。