集体经营性建设用地改革带来哪些改变?——北京大兴试点见闻

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核心提示:在刚刚结束的北京市大兴区两会上，提到大兴区率先在城乡结合部试点建设用地集体管理，北京市大兴区市长崔志诚表示“正在转型”。

新华社记者梁

北京大兴区是集体建设用地改革的试点地区之一。

2015年2月，北京市大兴区等33个县(市、区)被国土资源部确定为集体建设用地入市试点地区。在试点两周年之际，这项改革试点进展如何？改革措施给曾经典型的城乡结合部大兴带来了什么变化？记者最近走进大兴调查。

改革突破了哪些法律和制度？

根据改革内容，《土地管理法》和《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体建设用地市场准入和宅基地管理制度的相关规定将在试点地区进行临时调整和实施，允许现有农村集体建设用地使用权转让、出租和入股，实行与国有建设用地使用权同等的市场准入、同等的权利和同等的价格。

试点突破了许多法律和制度的限制，可以预见，这项改革将为广大农村和城乡结合部带来无限生机和活力。北京市大兴区区委书记谭表示，与国有建设用地同等的权利和价格，意味着集体所有的建设用地将享有上市、交易和融资抵押等相关权利。

大兴区以集体所有建设用地的“未来收益”为抵押，设置专门的金融产品，充分体现集体所有建设用地的资产价值和市场属性。谭介绍，我们的村镇(环境)改造建设贷款、小城镇建设资金等金融服务，对大兴区西红门镇、九宫镇街一期、二期城乡结合部改造等项目给予了40多亿元信贷，使土地整理开发获得了第一盆金。

为什么大兴被选为试点地区？

自20世纪80年代以来，村一级工业区的工业发展模式一度盛行，每个村庄都点火，每个家庭都吸烟。土地租赁建设的工业大院虽然能带来一定的效益，但小化工、小加工、小餐饮、小市场等低端产业集聚，垃圾和污水遍地流，严重影响了人们的正常生活。西红门镇四个村的村民陈亚蒙告诉记者。

大兴也被选为试点地区，因为它早在六年前就通过改造城乡结合部开始了集体土地利用的探索。大兴区委书记谭表示，2011年，作为北京市城乡结合部综合改造试点，大兴区提前在西红门镇和九宫镇探索集体土地利用新模式，推进产业升级，促进农民就业。

在西红门镇30平方公里的城镇范围内，从2012年开始，计划在五年内推进10平方公里工业区的拆迁，以工业救助促进人口救助。大兴区西红门镇党委书记郑亚军表示，西红门镇率先选择了寿保庄拆迁工业区，有效盘活了土地资产，走出了农村集体建设用地集约利用的新路。

大兴采取了哪些创新做法？

据初步统计，大兴区共有集体经营建设用地4200多处。由于分配不均、条块分割严重，为了有效解决集体建设用地分配不均导致的贫困村贫村富问题，同时兼顾公平和效率，大兴区借鉴西红门镇经验，率先启动了集体建设用地入市的镇级总体规划模式。

传统的“村为自己、户为自己”的农业思想不能解决城市化和社会转型的问题。谭说，要建设优美的生态环境和良好的城市发展体系，必须统筹城乡土地资源的合理配置，确保土地发展权的共享和农村收入的平衡。

西红门镇成立了一个集体所有制的联合公司。西红门镇副镇长王彪介绍说，试点地区的集体土地使用权是按照一定的程序以关联公司的名义登记的，受委托统一进行园区建设、经营管理和收益分配。这不仅平衡了不同基础条件和区位优势的村庄的利益，也保护了全镇村民的利益。

农村集体建设用地如何换鸟笼？

2016年1月，北京赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元获得了第二小B地块40年土地使用权的称号，成为北京首个以招标、拍卖、挂牌方式出让的集体建设用地。

该地块于今年10月底开工，计划建设西红门青年创业投资中心。项目负责人彭懿表示，项目建成后，将为优秀青年企业家和企业家提供一个符合国际标准的创新平台。

在大兴集体管理建设用地入市的第一个试点项目——宏坤路金融谷，一个生态环境优美、高端产业集中的现代化园区已经初具规模。宏坤集团副总裁、宏坤创新产业投资公司董事长王表示，目前，项目已引进传媒、长江文化等龙头企业，北京产权交易中心也已签约落户宏坤金融谷。

经营形式的发展水平直接关系到集体建设用地进入市场的价值，更关系到经济组织成员的收入。大兴区在集体经营性建设用地的市场准入中确定了“产业引导、使用引导、节约集约”的原则，实现了“产业与土地”的共振联动。谭对说道。

农民如何分享利益？

集体建设用地入市收益能否合理分配是衡量改革试点成败的关键。谭说，根据建立国家、集体和个人兼顾的土地增值收益分配机制的要求，大兴区综合考虑了土地增值收益的形成、城乡建设的发展、农民利益的保障等因素，制定了土地增值收益调节基金的筹集和使用管理办法。

据报道，大兴区已确定土地增值收益调节基金的比例为土地交易总额的8%-30%。农村基础设施建设总支出、周转推进集体管理建设用地开发、土地整理资金、社会保障补贴和农村经济困难群众专项扶贫。

农民成为新公民，带着他们的资产来到城市。通过购买村民的地租份额，他们将每五年增加5%，确保农民的既得收入不会因试点改革而减少。谭表示，在合资公司协调的所有土地进入市场后，也就是项目决算后，集体经济组织的所有成员都将获得第二次分红。土地上市后，将合理设计土地、财产、资产和股份的保管方式，确保农民每年有稳定的收入。

西红门镇寿保庄村党支部书记高志华介绍说，通过对村内土地的改革，每亩土地的直接收入从每年8000元增加到1.3万元。过去，我们家用1.5亩地建一个工厂的收入大约是每年6万元。西红门镇第四村村民陈亚蒙(音译)表示，如今，全家人的年分红收入可达12万元。

未来如何规划试点地区？

在刚刚结束的北京市大兴区两会上，有人提到大兴区率先在城乡结合部试行建设用地集体管理，北京市大兴区市长崔志诚表示，情况正在发生根本变化。

走进西红门镇原城乡结合部的工业大院废弃地块，一个名为西红门生态文化体育休闲公园的综合性绿色公园静静地矗立着。在李可染画院和现代体育场建立期间。

大兴区根据首都功能定位、京津冀协调发展和经济结构优化的要求，研究制定了相关规划，重点在北部城镇引进高新技术产业，重点在南部城镇发展大众创业和创新相关产业。对于集体管理的建设用地，在保证土地最佳利用的条件下，实现了其产业的生产和发展。

除了科学规划工业布局外，大部分腾空的地块将被建成绿地。据王彪介绍，目前大兴区正计划结合西红门等农村集体建设用地改造城乡结合部。我们不仅要发展工业，还要保护生态环境。通过拆除和撤离，从根本上解决了城乡结合部的顽疾。(结束)