利率上升或致香港房市或降温 防御性资产受追捧

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资料来源:《金融时报》

桑晓妮:可负担性和大众市场将成为2018年香港投资的主题，这将不仅局限于房地产市场，还将反映在整个消费领域。

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今年春天，当韩国前总统朴槿惠被送入首尔的一所监狱时，许多香港居民只能表示羡慕。

她被关押在一间面积为125平方英尺的牢房里，比香港的许多公寓都大。此外，香港的房价越来越贵。

几个月前，香港政府批准了开发商出售60平方英尺(或双人床大小)公寓的计划，预计售价约为50万美元。

房价上涨压力的进一步证据出现在11月底，当时至少有12个竞标者在亚洲最大的上市房地产投资信托基金link手中竞购由17家购物中心组成的资产组合，中标者以略高于30亿美元的价格将其收入囊中，比9月底的资产价值高出50%。

此前，该中心是一栋单户办公大楼，以令人眼花缭乱的50亿美元的价格卖给了一家内地开发商。

最近的交易发生在mainland China和香港房地产市场呈现相反趋势的时候。mainland China的流动性收紧和香港的流动性充裕，增强了内地人和香港人对香港的兴趣。

然而，许多外部观察人士认为，这座城市处于泡沫之中，尤其是住宅和写字楼。随着mainland China、香港和整个太平洋地区(601099)利率的上升，泡沫将不可避免地破裂。

引领拍卖背离了目前的投机狂热，证明了买家(包括本地买家和国际买家)日益谨慎的基调，并反映出新的宏观趋势，这可能会对mainland China和香港的房地产市场产生影响，而不仅仅是担心加息。

可负担性和大众市场(而非奢侈品市场)将成为2018年的主题，这不仅体现在房地产市场，也体现在整个消费领域。相比之下，围绕豪华购物中心、公寓楼和高端写字楼(大多数拍卖的目标)的投机性计算更多。

领先的购物中心相对档次较低，具有地方特色。它们附属于公共住房的住宅区，人们可以看到居民们从这些购物中心出来，脖子上插着鸭子和经过反复讨价还价买来的新鲜食物。

这些购物中心拥有忠诚的客户群，相对来说没有电子商务的威胁。

此外，领先的购物中心不依赖内地需求。自北京发起反腐运动以来，香港高端购物中心受到内地游客减少(减少15%)的沉重打击。

这种购物中心不受经济衰退的影响。一位投标人表示，超过60%的租户主要经营食品，86%的租户提供小型服务。这是你能得到的最具防御性的资产。

因此，此次拍卖吸引了众多竞标者也就不足为奇了。竞标者包括与mainland China最大的房地产公司之一万科合作的布鲁克菲尔德、黑石、中信资本、与当地房地产公司pamfleet group合作的kkr，以及几家主权财富基金。

中标者是一个由香港本地私募股权公司gaw capital partners领导的财团，由高盛和中国长城资产管理公司组成。

自从中国共产党第十九次全国代表大会在十月召开以来，mainland China的利率一直在上升。摩根大通(jpmorgan)首席中国经济学家朱海滨表示，2016年末，政府出台了收紧抵押贷款的政策，以冷却房地产市场。

这使得香港对内地开发商的吸引力相对更大。一些竞标者表示，随着美联储最终进入更积极的加息渠道，香港市场也是内地开发商押注美元对人民币逐步升值的地方。

此外，即使2018年的加息可能会让香港的房地产市场降温，那些想在香港借钱进行大型交易(比如展示这些资产)的人，也可以以相对划算的利率借钱。大多数竞标者认为他们可以借交易总价的70%。

展览工作人员自豪地称赞这次拍卖是对香港的信任投票。

然而，即便如此，这也是对香港不那么光彩的一面的投票。这个城市已经有太多过于奢华的购物中心了。如今，防御性资产似乎是明智的投资者涌入的领域。