房价降、利率涨 到底谁最受伤？

本篇文章2224字，读完约6分钟

几天前，我和一群同事去出差，谈了两个同事的房地产投机。看到“土地供应增加了818%，北京不是这样！形势确实在变化”(11月20日)。

当时，我忘了说他们最担心的不是被困一段时间，而是加息。简单地说，就是担心房地产投机的成本会大大增加，甚至影响日常生活。

我碰巧看到新闻说，网上流传的图表显示，虽然房价下降了，但抵押贷款利率持续上升，所以买一套80套的房子实际上要多花76万英镑。

当房价下跌、利率上升时，买房的成本肯定会增加吗？或者，房地产投机的成本肯定会增加吗？这是一个有趣的问题。

1.房价略有下降，利率上升。新购房屋的总量可能确实会增加，但这并不意味着不划算。以上图为例，80平方米的房价是50000多元/平方米，便宜1000多元/平方米，但是利率提高了20%。如果你想借10年、20年或30年，支付的总额会增加。

根据这个例子，如果你买了一套完整的房子，它将节省大约10万元。然而，对于大多数只需要它的人来说，4500万套房子只能选择首付抵押贷款。

如果首付是30%，首付就少了30，000元。但是一旦你的利率上升，别说20%，就是10%。如果你贷款20年，它也会增加大约30万英镑。除非你能很快还清抵押贷款，否则从理论上来说，你一定比以前付的多。

至于不经济的一击，应该说是杠杆博弈，这应该具体来看。如果你想让一根筋受苦，你不会买的。如果将来房价上涨，你会更加后悔。

或者你可以把增加的贷款总额投入到时间的长河中。考虑到我们仍然是一个不发达国家，这通常是一个相对较高的价格波动水平。改变空房的时间，改变买房子的机会，用未来的收入来对冲货币贬值，这可能不一定非常不利。

2.无论如何，房地产投机者担心利率上升，只有一个例外。如果目前主要的一、二线城市的两套房以上的利率普遍上升，你就会冒险进入房地产投机。无论如何，成本比以前高了。

当然，那些与中介或房地产公司合作投机房产、快速吃饭、并立即出售的人是另一回事——在新规定下，这种情况并不那么猖獗，许多城市在一两年甚至更长时间内都要把书带回家，而且不允许周转。说得委婉一点，今天大多数剩余的房地产投机者，像价值投资者一样，持有它很长时间。赌未来。

在利率上升的情况下，你想赚取额外的收入。如上所述，如果房价下跌到一定程度，从长远来看，抵押贷款成本不会低。

也许许多俱乐部的朋友会说，人们是房地产投机者，所以没有什么可以长期持有。问题是，你不知道什么时候可以兑现。其次，一些城市的房价已经下跌。如果你买了它们并投机，你不怕跌得更厉害吗？心理负担不会小。

更重要的是，房地产投机者基本上是善于利用杠杆的人，甚至首付也使用杠杆，这意味着对资本成本的更大压力。

唯一不担心下跌，也不怕利率暂时上升的例外，是“新房-二手房价格倒挂”的新房。前一段时间，南京，以及许多城市，没有它。政府对新房设定了创纪录的价格限制，但二手房顺应了市场。因此，如果你以相对较低的价格买了一栋新房子，理论上你可以赚钱，除非价格暴跌或金融动荡。

3.银行正是通过提高利率和降低金融风险来加入财富获取游戏的。在《抵押贷款利率上升背后的赢家和输家》(9月22日)一文中，杠杆游戏分析称，银行为整个房地产游戏提供了升级弹药，所以它们不应该分享结果吗？你见过一个军火商在第二次世界大战中从事慈善活动吗？

今天，总的基调是去杠杆化，宏观市场利率在上升，美国人在提高利率，缩小规模，所以我们货币的总基调不像以前那么宽松了。顺便说一句，随着利率市场化的“死”和余额宝的种种财富，银行自身的资本成本实际上已经被迫增加。

差价不是那么容易赚到的。然后，杠杆游戏认为，即使出于最基本的“人道主义”，银行也会提高抵押贷款利率。此外，抵押贷款是最安全和最需要的资产，所以小白必须找到一家银行。否则，和平生活的梦想就无法实现。

现在它可能进入这个周期的后半段。毕竟，市场不像以前那么疯狂了。赚更多钱和更安全钱的最好方法是让白人有更多的钱。无论如何，如果利率上升并在未来20年或30年内扩散，实际的感觉并不是致命的。

包括准金融机构在内的金融机构远不止银行，它们为本轮市场提供了子弹。努力工作，人家赚得更多。

浮动利率意味着银行每月可以获得更多的利润。同时，银行注销开发商贷款的效率越高，贷款的安全性就越高。短期资产负债表也更好，收入也更漂亮。

该银行赚了钱，降低了杠杆率，这符合中央政府的要求。

4.加息是最大的杀手，也是房地产投机者害怕的“核武器”。不可否认的是，尽管一些城市的房价已经下降，利率也在上升，但由于限购等因素，交易量仍不如高峰期。对银行来说，加入财富获取的游戏并不容易。

目前，只有监管当局明示或暗示提高银行的实际市场利率，而基准利率并没有改变。正是基准利率的变化引导着整个机构。

如果我们和美国一起加息，这不仅意味着现在买房的人要承担更多的利息，还意味着任何人都要增加利息支出。

正是因为任何一个，除了房地产相关，也包括所有行业都受到影响。加息意味着收紧投资的信号——当然，如果经济形势喜人，加息不会阻止各行各业大举投资扩大产能。

但现实并不乐观。在此之前，最乐观的是房地产行业。既然监管已经收紧，如果我们再次加息，不管幅度有多大，这都将是一个信号，会吓跑一些人。同时，诱捕一些人，暂时给一些人。

毫不奇怪，美联储今年12月第三次加息。因此，杠杆游戏想说，我们离加息还有多远？

矛盾的是，当利率上升，房价下跌时，你需要敢于购买吗？