房地产库存已降到3年前 2018年将重点调控三四线

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14日，国家统计局发布10月份各项经济数据，工业增加值、固定资产投资和房地产销售数据全面下滑。然而，根据统计局的统计，这是在正常浮动范围内，经济仍然稳定和改善。我将重点关注房地产的几个关键指标。

一、房地产开发投资

2017年1月至10月，全国房地产开发投资约9万亿元，同比名义增长7.8%，今年4月以来一直在下降。

随着调控的深入、销售的下降和资金回笼的缓慢，预计明年房地产开发投资将持续下降。按月平均下降率0.3个百分点计算，到明年年底投资速度可能会提高3%，而且是后年，所以明年的房地产投资不用担心。再加上租赁房和共有产权房的集约化经营，房地产投资不会太难看。

然而，当地政府的基础设施投资已经踩了刹车。这两天，财新。com报道称，在内蒙古包头市300亿元的地铁项目被叫停后，省会城市呼和浩特市3号线和4号线的500亿元地铁项目投资和呼和浩特至鄂尔多斯的高速公路项目(600295，诊断股)也被叫停。

据估计，这种情况不会发生。据预测，未来，地方政府借贷投资与其财力不符的城市将停止短期内看不到效益的基础设施项目，尤其是投资巨大、无利可图的地铁项目。

目的实际上是去杠杆化地方债务，拆除隐形炸弹，停止滚雪球。如果基础设施建设完全停止，预计明年固定资产投资的增长率将继续下降。

二、房地产开发企业到位资金

1-10月，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%

在资金到位方面，与9月份相比，国内房企开发贷款仍保持20%的较高增速。其他存款、预售款和个人抵押贷款都在下降，这自然会随着销售数据的下降和住房贷款的收紧而下降。

与今年前十个月和去年前十个月相比，到位资金增长率下降了一半。有可能明年的增长率将降至零，而房企的资金链将逐渐紧张。现在还远远不是时候，因为现在房企正在利用强势市场，卖房子需要全额付款，这样买家可以增加杠杆，房企可以提取现金。当明年购房者的杠杆率不能提高时，预计全款购房将会消失。

上图显示，在房地产繁荣的年份，如2013年、2016年和2017年，房企到位资金高于房地产开发投资，这意味着房企资金相对充裕。相反，当资金低于开发投资时，就会明显感到资金紧张。例如，在2012年、2014年和2015年，它处于一个关键点。预计资金到位曲线将是从年底到明年

但是，从上图可以看出，房地产开发企业的征地面积仍在增长，这意味着房地产企业的信心仍在迸发，他们对市场持乐观态度，政府对卖地也没有顾虑。房地产企业是否还热衷于征地并不重要，但资金不足的中小房地产企业将不得不寻找资金。这对我们的买家来说是件好事，当他们生活困难时，他们会考虑低价出售房子。

7月，我写了一篇文章比较了这个指数近年来的变化，发现这个指数实际上是滞后的。当市场受到监管时，房企仍在拼命抢地，而市场见底反弹，房企仍不敢抢地。因此，预计该指数在下一年仍将为正值。当它回到0以下时，政府会有点担心，会考虑放松管制。

此外，值得一提的是，今天的国债收益率接近4%。最近，债券市场陷入了一条没有利润的狗，空，每个人都不明白它为什么下跌。一般来说，由于市场上购买的人比较少，政府债券的收益率会有上升的压力，而我们的长期利率是由政府债券的收益率决定的，这意味着我们银行的基准利率实际上面临着加息的压力。资本成本的上升和利率的上升对房地产来说是非常致命的。

三、全国商品房库存

10月末，商品房销售面积(库存)为6亿平方米，而住宅面积仅为3亿平方米，已恢复到2014年的库存水平，比2015年的峰值7.18亿平方米下降了1.16亿平方米。与其他商业建筑相比，住宅建筑消化速度明显加快，与2015年底4.6亿平方米的峰值相比，下降了约1.6亿平方米。

如果我们看看住房，我们的库存几乎用完了。

展望2016年，商品房销售总量为15.7亿平方米，其中住宅销售13.7亿平方米。如今，商品房的存量是6亿平方米，而住宅的存量只有3亿平方米。住宅存量仅占商品房的一半，而拆建销售占90%。发生了什么？也就是说，一、二线股票严重短缺，仍有许多三、四线公司没有房子可卖。事实上，没有房子卖，还有很多股票卖不出去，比如写字楼、商务公寓等等。

根据上海易居房地产研究所监测的80个城市前三季度新建商品房的库存与销售比率，超过一半的城市有12个月或更短的拆建期。国家统计局也认为，房地产去库存已经取得了巨大的成果。

因此，明年，我们将看到许多三、四线城市加入调控，尤其是库存不足6个月的城市，调控是毫无疑问的。目前已经进行了规范，但在措施不严格的地方将进一步加强规范。例如，泉州在过去几天发布了一份监管文件。此外，最近有报道称，由于房价上涨，广东清远和惠州的市场存量严重不足，地方政府面临更大的监管压力。

目前，全国住宅景气指数持续上升，代表着调控的空。市场如此繁荣，你怎么敢放松调控？

关于下一步房地产市场的发展，国家统计局新闻发言人刘爱华今天说，根据党的十九大报告，许多热点城市的住房定位是坚持住而不炒，坚持多主体供应、多渠道保障和租购并举的住房制度。根据这一制度，许多城市增加了新的公租房和出租房试点项目。今年以来，北京和上海的经济适用房建设比例大幅上升。房地产市场供给的改善和投机需求的抑制将带来供求的持续改善，房地产市场在下一步将保持持续健康的发展。

四.结论

我发现读者喜欢直接看结论，房价是涨还是跌，什么时候买房子。哦，不要这么不耐烦，学会自己看这些指标。

房屋买卖有周期，也有许多参数。例如，就库存而言，这意味着房价远未触底。只有当库存处于上升期时，开发商才会有降价的动机，价格才会见底。

当有底部标志时我会告诉你。