五大楼市关键数据创近年新低！

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是时候发布主要月度经济数据了。我们敏锐地意识到，许多房地产数据的增长率是今年或本周期甚至更长时间内的最低(第二低)。

杠杆游戏一直是数据发烧友。让我们来看看房地产的哪些方面达到了新低。

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自2017年以来，房地产开发投资增速创下新低，但这一数据背后隐藏着一些东西

根据中国统计局的最新数据，2017年1月至10月，全国房地产开发投资为90544亿元，同比名义增长7.8%，1月至9月增速下降0.3个百分点。

图1。2016年10月-2017年10月，中国房地产投资增长图表来源|中国统计局

如上图1所示，虽然目前房地产总投资增速已达到2017年以来的新低，但仍高于去年同期。这可能与投资惯性有关。

图2。2014年11月-2017年9月，中国房地产投资增长图表来源|中国统计局

如上图2所示，目前的周期大约始于2015年下半年。然而，房地产投资的增长率逐月下降。从2015年初的10%左右，增长率降至不到1%。这实际上是惯性。

大约在2014年，中国的房地产市场进入了一个缓慢销售和负增长的时期。虽然当时投资增长率不错，但由于销售的影响，几个月后投资增长率缓慢下降，使得2015年房地产投资数据逐月下降，越来越难看。

结果，如你所知，营救已经开始了。

从这个逻辑来看，尽管10月份的房地产投资增速是2017年的最低水平，但仍高于2016年的任何时候，甚至高于2015年的大部分时间。与2017年各月数据相比，投资增速有升有降，总体增速略有下降。

从周期规律来看，不能说市场认为市场已经进入了明显的下行通道。这一趋势仍有待观察。

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住宅投资增长率在2017年为第二低，但高于2014年、2015年和2016年的增长率

所有房地产投资的增长率都已经在上面讨论过了，而人们最关心的住宅投资增长率是杠杆游戏。

参见下面的图3。2017年1-10月，中国住宅投资达到61871亿元，增长9.9%，增速下降0.5个百分点。尽管这一增长率已跌至2017年以来的第二低水平，但逐月波动明显，多个月略有上升或下降。

图3。2014年11月-2017年9月，中国住宅投资增长图表来源|中国统计局

2017年1月至10月，住宅投资增速最低的是1月至2月，这与2016年类似，原因是冬季和春节。

唯一的例外是2015年，1月和2月的住宅投资增长率不仅是2015年最高的，也是2015-2016年最高的。

值得注意的是，目前平均每月住宅投资远远高于前两年。2017年1月至10月，全国实现住宅投资61871亿元，在如此高的基数下，可以保持近10%的两位数增长。不，还不错。

这一高增长率基本上属于2014年之前，这是两年未见的。除了投资惯性，这也足以解释开发商对住房市场前景的看法(至少在几个月前)。

当然，从住宅投资增长的拐点和2014年后的房地产市场周期来看，目前的高增长率是否意味着2014年后历史的重演？

还值得注意的是，与上述图2和图3相比，杠杆博弈有一个有趣的发现:2014年至2016年期间，房地产投资的总体增长率基本上高于同期住宅投资的增长率。然而，从2017年开始，住宅投资的月增长率快于同期房地产投资的整体增长率。

这可以解释三个问题:以前商业和办公房地产投资过度，现在开始纠正；这一周期住宅增长较快，开发商对住宅前景更加乐观；在过去的几个月或一年中，住房供应的比例有所增加。

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商品房、住宅销售面积和销售增长率为2016年以来最低

中国统计局的统计数据显示，2017年1月至10月，商品房销售面积为130254万平方米，同比增长8.2%，1月至9月增速下降2.1个百分点。其中，居住建筑销售面积增长5.6%，办公建筑销售面积增长28.2%，商业和商业建筑销售面积增长21.4%。

商品房销售达到10.299万亿元，增长12.6%，增速下降2个百分点。其中，住宅楼宇的销售增长9.6%，写字楼的销售增长20.2%，而商业及商用楼宇的销售增长27.9%。

如下图4、图5和图6所示，商品房销售面积和销售增长率均为2016年以来最低。

图4。2014年10月-2017年10月，中国商品房销售面积及销售增长图表来源|中国国家统计局

图5。从2014年11月到2017年9月，中国商品房销售面积增长率来源|中国统计局

图6。从2014年11月到2017年9月，中国商品房销售增长率来源于|中国统计局

具体到住宅板块，情况是一样的，无论是销售面积还是销售增长率都是2016年以来最低的。有兴趣的俱乐部成员可以访问中国统计局的“国家数据”网站。

顺便说一下，住宅销售的增长率实际上是自2015年6月以来的最低水平。2015年1月至6月，住宅销售增长率为12.9%，2017年1月至10月，增长率为9.6%。

毫无疑问，销售面积的下降和销售增长与监管有很大关系。从上一个周期开始，在销售增长下降后，销售领域和销售额出现了一波负增长。历史上最严格的监管这次会重现这种景象吗？

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m2的增长率至少是1999年12月以来的最低水平

杠杆游戏还指出，央行刚刚发布的数据显示，截至2017年10月底，广义货币(m2)余额为165.34万亿元，同比增长8.8%，增速分别比上月末和去年同期低0.4和2.8个百分点。

有媒体称，自1990年统计以来，中国m2增速长期保持两位数增长，m2增速保持在10%-30%的区间，但今年m2增速首次回落至一位数时代。

这个数字创下了27年来的新低。

图7。2017年1月至10月m2增长率图表来源|网络

然而，在查阅了中国统计局官方网站上的数据后，杠杆游戏至少确信这是自1999年12月以来的单月最低m2增长率。

众所周知，房价的上涨依赖于货币投放、政策投放和控制供给。m2增长率意味着什么？这是否意味着房地产将进入一个前所未有的下行通道？

杠杆游戏感觉不确定。

我不能说不，因为“房子不是用来投机的”实在是震耳欲聋，而且仍有坚持监管的迹象。

我也不能说是，因为目前的经济数据相当好。过去的经验表明，如果经济趋于衰退，通常需要房地产的帮助。

因此，要维持杠杆游戏的原有观点，最有可能的选择是努力维持较高的房价，而这将不可避免地进行适当的局部调整。