54家房企发布三季报预告 近7成房企业绩预喜

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据统计，根据申银行业分类，沪深两市共有54家上市房地产企业披露了2017年第三季度业绩预测，其中净利润同比增长的企业有36家，占近70%，净利润同比下降的企业有18家，亏损的企业有15家。

值得一提的是，这54家房地产企业几乎都是中小型房地产企业，没有销售规模在1000亿元以上的房地产企业，但它们能反映行业的发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《证券日报》，房地产行业的集中度越来越高。由于过去两年市场库存充裕，今年房企销售将创新高，或将有超过15家房企进入“千亿元俱乐部”。然而，下一个市场的销售增长将放缓，并随着资本成本的增加，房地产企业的盈利能力可能下降。

近70%的房企净利润同比增长

从预测净利润的变化来看，上述54家上市房地产企业中有36家呈现上升趋势，占67%；从预测净利润的下限来看，39家房企盈利，占72%；15家公司遭受损失，占28%。此外，23家房地产企业的母公司股东应占净利润超过1亿元，占43%。

《证券日报》记者注意到，区域领先的房地产企业盈利能力仍然很强，目前有5家企业净利润超过10亿元。华侨城a股(000069，诊断股)净利润预计在45亿元至48亿元之间，目前排名第一；荣盛发展(002146，诊断)的净利润预计在24亿元至28亿元之间，暂时排名第二；金融街(000402，诊断)的净利润预计在11.6亿元至14.4亿元之间；华联控股(000036，诊断)的净利润预计在10.6亿元至10.9亿元之间；滨江集团(002244)的净利润预计在10亿元至13亿元之间。

严跃进表示，滨江集团和荣盛发展都是以房地产为核心业务的企业，在限购前，杭州和京津冀地区市场表现良好。去年底和今年第一季度，他们享受到了房价上涨带来的利润收入，所以他们所在地区的房企盈利表现较好。

业内一些分析师认为，自去年以来，上市房地产企业已经发行了大量企业债券，其融资成本相对较低，从而降低了企业的财务费用。此外，一些房地产企业利用今年三、四线城市房价上涨的机会，吸收了大量库存。然而，这些项目的土地收购成本在开始时非常低，一旦价格提高并反映在毛利率水平上，就会呈现上升趋势，从而增加空房的利润。

市场有序降温

事实上，虽然相对而言，大多数上市房地产企业在2017年实现了"丰收"，但接下来的日子并不容易。

从政策层面来看，自去年9月底以来，100多个城市共出台了150多项楼市调控政策，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策，到“同步购租”和“同等租售权”政策，大部分都在收紧楼市调控政策。

根据统计局发布的最新数据，初步估计9月份一线城市新建商品房和二手房价格环比下降0.2%。

然而，方正证券(601901)的房地产分析师任泽平曾认为，尽管销售额会下降，但房地产投资不会悲观。任泽平表示，开发商“储存粮食不动，资金足以支持投资”。

他表示:“2017年，外部融资收紧将对一些房企造成压力，对于资金雄厚的开发商来说，这将是一个在角落里赶超的好机会。基于此，房企的资金足以支撑下一年的发展投资需求。”

事实上，很多房地产企业都借此机会加快了并购的步伐，包括融创中国(港股01918)、阳光城(000671)、徐汇集团、泰和集团(000732)等众多大中型房地产企业，都在努力开辟低价收购土地储备的扩张渠道。

有鉴于此，今年以来，在住房企业融资渠道收紧后，为了满足扩张需求，永久债券再次成为住房企业融资的辅助手段，甚至有可能转变为主要渠道。更值得注意的是，新的表外融资正在进入这一领域，如资产支持证券融资，这将不包括在资产负债表中，并且是许多房地产企业已经或正在试图利用的融资渠道。

任泽平表示，2017年将是房地产行业集中度提高的一年，房地产企业将出现深度重组和两极分化，项目并购和土地交易将增加。

更重要的是，上市房地产企业表外融资规模增加后，将成为利润黑洞，削弱房地产企业的盈利能力。此外，债务高企后，如果监管仍不放松，住房企业的高周转率将受到抑制，进而加剧住房企业的资金链风险。