存量商业盘活消费新需求 旧改也能塑造城市新地标

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城市更新就像一个“整容手术”，而商业地产的振兴和转型是打造城市名片最重要的部分。

事实上，稍显“疲软”的商业地产已经进入高库存时代，这已成为业界共识。根据国家统计局的数据，从2017年1月至8月，中国住宅竣工面积为5.2296亿平方米，其中商业和办公建筑面积为8573万平方米。由于商业存量在城市公共建设环境中占据主流，未来大量旧商业项目进入市场将对城市更新产生巨大影响。

在城市更新过程中如何振兴商业地产项目？第一太平戴维斯(Savills)华北研究咨询部主任熊志坤在接受《国家商报》采访时表示，城市更新将带来新一轮的存量转型，商业地产的出路需要更加注重运营，挖掘服务需求，真正满足消费者的需求。

股票业务有更大的机会

中信证券(600030)(港股06030)研究所在2016年4月的《商业地产行业深度报告》中指出，中国商业地产投资增速过快，开发投资增速明显快于住宅开发。我国商业服务用地一直占房地产土地出让的30%左右。即使考虑到开发商拥有不出售的可自我维持的房产，这一比例仍然不符合社会的实际需求。

熊志坤认为，商业地产的过剩主要是由供大于求的失衡造成的。记者注意到，旧城改造中商业地产的改造和振兴可以为那些正在变老、低收入或闲置的重要资产带来新的活力，给开发商和投资者带来更大的机遇。

戴德梁行发布的《城市更新4.0》研究报告指出，改造或翻新项目对投资者和开发商来说都是一个很好的投资机会，因为这类项目通常以低价出售，投资者或开发商可以节省投资成本，从长远来看，这些物业通常可以在改造后产生可观的投资收益。

现有商业地产的改造对区位和交通有很高的要求。熊志坤表示，对于地处偏远的商业地产，出路可能在于长期运营，更加关注终端用户的需求，以及如何在产品空房和服务升级方面满足客户的需求。至于改造成商业办公室或公寓，需要从长远考虑。由于收益稳定、需求旺盛的优势，写字楼物业将在未来吸引更多机构投资者和开发商的关注，具有发展潜力的商业存量物业有可能转化为写字楼使用。

事实上，城市更新已经成为城市发展过程中一个极其重要的阶段，如何盘活股票市场是商业地产开发商需要思考的问题。

通过经营盘活剩余资产

链家研究所所长杨现领表示，中国的房地产开发已经进入了一个可操作的时代。每次市场集中度上升，都经历了行业周期的洗礼，最终结果是服务能力的提高。进入新阶段，对城市更新背后的运营和服务提出了新的更高的要求。

根据熊志坤的分析，随着项目运营能力的日益重要，企业单纯依靠传统的征地、开发和销售模式将变得不可持续，开发商未来将更加关注经营性物业的发展。

随着城市更新的不断推进，远洋运输、龙湖、中粮、欢乐城等房地产企业开始布局商业地产转型。事实上，近年来，商业地产的更新和振兴有很多成功的案例，成为城市新地标的旧商业地产项目也不少。

以西单欢乐城为例，该开发商一直在寻找一个支点，在9楼的原商户fab管理不善并撤出后，对3000多平方米的商业库存进行重组。欢乐城地产(香港股市00207)的一位相关人士告诉《国家商报》，通过对西单欢乐城近三年年轻消费者的大数据分析，最终决定锁定90后的消费力，将其重新定位为一个以新潮酷玩为核心的社区聚集社区。改造后，西单欢乐城的销售稳步增长，建筑效率比改造前提高了50倍，租金收入也提高了70%。

此外，去年11月，欢乐城提出了“大资本管理”战略。第一步是盘活高质量的现有资产，即启动现有资产的改造。长丰欢乐城也成为其首个“边运营边改造”的项目。记者了解到，长风欢乐城项目是由欢乐城地产去年以13.6亿元收购的上海龙风景广场项目改造而来。长风欢乐城总经理魏建平表示，长风欢乐城经过整体装修后，租金至少上涨了35%。

对于旧房改造项目，改造时间越短，资金回报要求越快，长风欢乐城改造时间控制在一年左右。如何平衡运营和团队转型是长风欢乐城面临的一大挑战。欢乐城地产表示，为此成立了跨部门的店铺清洁团队和工程改造团队，运营团队将在改造过程中密切配合，确保商户的正常经营活动。

上述久益城地产相关人士告诉《国家商报》记者，未来久益城地产将在一、二线城市的核心位置寻找符合定位但运营不佳的存量项目，经过一年左右的转型，以全新的面貌进入市场，继续运营该物业，带动租金收入，从而增加空房的物业溢价，获得更高的财务回报。