万科永庆坊改造：每平米投入1万 12年才能收回成本

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房地产竞争加剧，一、二线城市中心区基本处于无新增土地供应阶段。为了争取发展资源，大量开发商将目光投向城市更新，并试图与政府合作，以获得新的发展机会。

近年来，万科在深圳和广州大规模参与旧城改造项目，并于2016年中标广州市恩宁路中段永庆坊旧城改造项目，创新“政府主导、企业承担、公众参与”的旧城改造模式。

微观转型需要很高的转型成本

永清区位于荔湾区恩宁路中段，是广州市危旧房集中管辖区之一。永清广场是一座具有独特历史和文化的建筑。在城市改造过程中，需要在保留历史建筑特色的前提下进行修复。目前，广州万科已经完成永清广场的微装修。

《国家商报》记者现场观察到，永庆坊的微装修基本保持了房屋的原有轮廓，建筑的历史感得以保留。

永庆坊项目相关负责人在接受记者采访时介绍，永庆坊遵循“以旧换新，构建和谐新格局”的原则；交通梳理，纹理细化；本着“重在文化保护，重在资源振兴”的原则，对李小龙故居和永清街24 ~ 28号现有的两座文物保护建筑进行了结构加固，并按照传统工艺对屋顶瓦面、青砖墙、红砖墙、灰色雕塑和彩色雕塑等传统元素进行了修复。

这种微转型模式已经得到了客户的认可。早期在永清广场定居的商人告诉《国家商报》，永清广场已有数百年的历史，这个具有深厚历史文化积淀的创意园区是不可多得的。当考虑进入永清广场时，它也被其文化背景所吸引。商家可以利用文化因素来包装产品，增强产品的文化积淀。

这种微观转型模式虽然可以传承历史文化，但需要付出很高的转型成本。据了解，永庆坊的装修面积约为7000平方米，每平方米的装修成本高达1万元。

永庆坊项目相关负责人表示，永庆坊的改造需要保护建筑特色，在同类型的“三旧”改造项目中，改造成本相对较高，包括硬件成本、资金成本、人力和运营成本。同时，改造项目的位置和价值、现场建筑改造的难度等因素也会对成本产生较大影响。

永庆坊项目位于荔湾老城区，周边居民较多，因此在改造过程中要尽可能避免影响周边居民。此外，许多房屋受到严重破坏，因此有必要对原有的肮脏环境进行整体升级，并提高改造的难度和成本。

盈利能力挑战测试运营能力

高昂的改造成本对后期运营和盈利能力提出了更高的要求。据了解，永庆坊改造计划总投资约1亿元，建设成本回收期长达12年半。

需要注意的是，万科仅拥有永庆坊15年的经营权，期满后是否将经营权返还给政府或继续探索新的合作模式尚未确定。如何在15年内实现盈利成为永清广场运营的一大考验。永庆坊项目相关负责人接受采访时直言，永庆坊暂时不是盈利项目。与经济效益相比，永庆坊更多的是一种城市更新、旧城改造和文化保护的探索。

据了解，永清广场目前已经开业，入住率约为80%。入驻企业主要是文化和科技创新。上述永庆坊项目的相关负责人告诉记者，目前永庆坊的收入主要来自租金，租金是按照15年收回成本来推回的。目前，月平均租金为100~120元/平方米。

在接受记者采访时，永庆坊商户对租金收入模式表示担忧:如果万科不能实现更好的利润，未来可能会通过提高租金来获得利润，这将增加落户商户的压力。商家认为，永庆坊需要进行二次营销来包装和实现更多的文化内涵，同时也需要资金方面的支持。租户希望万科能够分享其桌上的资源，这样每个人都可以互相利用，共同探索可能的盈利模式。

记者注意到，为了提高自身的运营能力，更好地利用现有的文化背景来实现其实现，万科利用李小龙等历史文化元素不断激活永清广场的形象，如举办音乐会、摄影展、艺术展览等活动来吸引人群，扩大永清广场的知名度和影响力。

万科云的招商负责人曹飞飞在接受《国家商报》采访时表示，永庆坊是广州万科试水城的第一个微装修项目，并不遗余力地做好永庆坊项目，这有利于万科在城市更新中的人气启动和后续项目的获得。

据了解，永庆坊只是恩宁路微改造区的一期试点项目。政府计划继续开发二期和三期项目，万科将积极参与竞标。与此同时，广州万科在增城正果拿下一个老街微改造项目，并增加了城市微改造项目的布局。