奏响变幻“三部曲” 山东滕州推进“农房”抵押贷款试点侧记

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徐泉，一个生活在山东省枣庄市滕州市官桥的个体经营者，经营着一家水泥加速器工厂。今年年初，他想筹集资金扩大生产规模，但苦于缺乏合适的贷款抵押品。滕州市启动农村住房抵押贷款试点项目时，滕州市农村商业银行向其推荐了农村住房抵押贷款业务。“现在，有两套临街的商业用房作抵押，贷款在短短五天内就完成了，而且利息比一般贷款还低！”许全高兴地说。

据了解，2016年初，滕州市作为我国农民住房产权抵押贷款试点城市，积极探索试点工作的长效机制，逐步实现了农村资源转化为资产、资产转化为资本、资本促进发展的良性循环，发挥了支农富农的“三部曲”。截至今年上半年，滕州市农村住房抵押贷款余额达到2.24亿元，比年初增长4.3倍，试点期间共投入使用1532笔贷款和3.95亿元。

唤醒睡眠资源

“农民住房产权抵押融资是一项配套制度。农业、土地、住房建设、金融等。需要及时跟进，使农村地区的睡眠资源能够成为资产，为促进抵押贷款业务铺平道路并搭建桥梁。”滕州市副市长邹梅帅说道。

记者了解到，为加快试点工作，滕州市政府出台了一系列配套政策，即加快宅基地使用权和农民房屋所有权的认证，完善农村产权交易平台，成立政府融资信用增级担保公司，设立600万元风险补偿基金，深化农村信贷环境建设，开辟农村住房贷款试点绿色通道。

为解决抵押登记的“瓶颈”，中国人民银行滕州支行积极推动市政府出台文件，为有贷款需求的农民建立绿色通道，优先进行宅基地和房屋所有权的认证，并允许原《农村房屋所有权证》进行抵押登记。目前，已有127户家庭通过绿色渠道办理了抵押登记，融资需求近3000万元。

在滕州房地产交易大厅的农村抵押登记窗口，熙熙攘攘的人群正在登记各种农村产权交易。滕州市国土资源局局长马表示:“自农村住房抵押贷款试点以来，国土部门不断加快确权登记发证工作。新成立的房地产管理中心为此设立了绿色窗口，为农村住房抵押贷款登记开辟了绿色通道。农村住房产权得到有效激活。”

资产的华丽转换

“现在正值玉米价格走低。我想抓住机会储存更多的玉米。我听说银行可以用农舍作为抵押。我将用宅基地证书和房产证作为抵押，向农村商业银行借款30万元。除了正常收购，我还收到了50多吨玉米。”滕州市杨庄镇玉坡村村民赵辉从事玉米买卖已近10年，感情丰富。

据介绍，为将农村资产转化为可融资资本，中国人民银行滕州市支行出台了《农民住房产权抵押贷款试点暂行办法》，规范和推进了农村住房抵押贷款业务，指导辖区内金融机构制定了具体的试点管理办法和贷款操作流程，并将试点工作纳入综合评价体系，成功推出了以“宅基地使用权+农村房屋所有权”为核心抵押的“农业抵押贷款”。

"农村住房抵押贷款实行优先受理、优先检查、优先审批、优先分配."滕州农村商业银行董事长王伟表示:“根据惠农原则，贷款利率原则上将下调40至50个百分点，这将使农民充分受益。”

滕州农村商业银行在办理此项业务时明确规定，农民抵押的房屋依法清偿债务后应有适当的居住场所，经当地村委会同意后方可抵押，且必须持有《农村集体建设用地证》和《房屋所有权证》才能办理抵押贷款。为方便业务处理，滕州农村商业银行和建新农村银行还专门开辟了“绿色贷款审查渠道”，将农村住房贷款评级与信用评级相结合，使申请贷款的农民可以不受地域限制在市内任何网点接受申请。

实现融资的最大化

“我们从评估、创新担保方式、提高融资信用三个方面找到了突破口，找到了最大限度挖掘农村住房抵押贷款潜力、实现抵押贷款融资最大化的着力点。”PBOC滕州支行行长刘玉东说。

据介绍，为降低农村住房贷款的融资成本，滕州参与试点工作的银行对贷款申请额在20万元以下的贷款提供自我评估服务，通过银行与借款人协商进行价值评估，消除了中间费用，降低了借款人的成本。西岗镇华庄村村民华承包了该村15亩土地的香椿种植，但购买农业材料的资金短缺。滕州农村商业银行立即组织人员用一天时间对其农房进行评估，最终为华筹得贷款10万元。截至6月底，滕州市金融机构自行评估了578套农村住房，评估值为7283万元。

为提高农村住房贷款质量，滕州市财政部门在充分考虑风险的前提下，创新推出了“三方协议+家庭成员担保”的贷款品种。经过银行自我评估，银行、村委会和农户签订了三方协议，明确了农户的住房是贷款的抵押资产，并增加了其家庭成员作为担保人，从而为农村住房贷款Dozza制造了一道“围墙”。这项业务自推出以来发展迅速，已成为农村住房新贷款的主要部分。

此外，中国人民银行滕州支行还积极引导业务主办银行开展商业保险和政府融资担保信用增级业务，选择太平洋财产保险公司作为试点担保保险机构，确定智能金融担保有限公司作为试点合作担保公司，进一步加强贷款风险防范。