龙湖聚焦长租公寓：冠寓2020年租金目标20亿元

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随处可见的斑驳工厂遗迹是北京798艺术区的象征。原国有电子798厂的旧厂区已成为文化创意产业区的典范，丰富了北京的多元色彩和历史记忆。

600米外，在酒仙桥东路18号，龙湖观鱼酒仙桥店就在这里。这是龙湖地产(港股00960) (00960.hk，以下简称“龙湖”)长期租赁公寓品牌在一线城市的首个作品，在国内外具有标志性意义。

9月2日，龙湖关羽酒仙桥店开业。龙湖集团副总裁兼冠宇公司首席执行官韩石接受《时代周刊》记者采访时，概述了冠宇的未来之路。

韩石是冠宇产品线的先驱。去年，龙湖成立了创新部，希望利用新技术承接从网上到网下的新业务。公司负责人吴亚军找到了久益城前首席执行官韩石，请他努力打造龙湖的创新业务——联合办公、长期租赁公寓等新形式将成为龙湖未来利润增长的试验田。

经过短短一年的培育，关羽很快从龙湖的试水业务转变为主航道业务。吴亚军对关羽的重视和韩石的团队可见一斑。

“长期租赁公寓仍是一片蓝海，到2020年，皇冠公寓将跻身行业前三，租金收入将达到20亿元。”韩石接管了军令，他告诉《时代周刊》记者，龙湖是第一家将长期租赁公寓升级到“主渠道”的房地产企业，他们计划在16个一线和二线城市安排皇冠公寓。到今年年底，他们的小目标是留出15000个房间。再往下，50，000个房间的开放将是“从0到1”的临界点。

越来越多的资本涌入长期租赁公寓领域，同质化斗争已经开始。在这场考验耐力的空马拉松中，一系列棘手的问题，如尴尬的利润、经营不善和融资困难，都在寻找答案。韩石和关羽将如何证明这条新赛道的可能性？

租用3.0版和“去孤岛”

在今年的全国人民代表大会上，NPC代表吴亚军准备了一份议案。她担心下一个万亿美元的市场——住房租赁。

第三方研究机构连锁研究所(Chain Research Institute)在报告《租赁的兴起》中描述了这片金色的蓝色海洋:据估计，到2025年，中国住房租赁市场的租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达到2.3亿人。

鼓励顶层租房发展的政策逻辑越来越清晰。从2016年到现在，在中央政府的许多经济工作会议上，同步购买租金也被提到了突出位置。住房和城乡建设部等9个部委公布租赁试点城市名单才两个月，广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个试点城市都出台了试点方案。然而，一些未被纳入试点的城市，如北京和上海，也已主动推出相关新政策，鼓励租赁。截至目前，已有20多个省市出台了房屋租赁实施细则。

事实上，为了利用东风，龙湖的内部早在2016年就开始密集布局。去年年中，龙湖宣布尝试创新业务，并推出了冠宇品牌。今年年初，关羽被列为龙湖地产、商业、地产之外的第四大主渠道。

“将来，每五个人中就有一个会成为房客。龙湖已经进行了内部精算，并决定利用这一趋势。”韩石说，龙湖应该实现“住+租”的商业结合，从卖加租逐步过渡到租卖并举。

龙湖的速度为一年铺平了道路，更开花了。今年3月12日，关羽成都津南天街店和关羽时代天街店正式开业，这是关羽的第一件作品。三天后，冠宇重庆朱元店开业，推出了符合年轻人生活习惯的“核桃”、“菠萝”、“豆豆”三条特色产品线，并宣布全国布局开业。

“龙湖不是简单的长期出租公寓，而是一个集商业、住宅和办公于一体的微生态社区，目标是1+1+1；3，”韩石说。他们把天街、关羽、易展空房(龙湖联合办公品牌)整合为城市中心的小综合体模式，在物联网时代，每套公寓都是一个中心(焦点)，从而进入了租赁3.0时代。关羽酒仙桥旗舰店是城市中心的代表作品——一个小型的商住综合体。

《关羽网友画像》中有几个关键词:独立生活，20-35岁，月收入30%-60%租房，高学历，高收入，城市骨干。

以酒仙桥店为例，在798艺术区附近，经常来来往往的年轻人和企业家成为未来的潜在客户。不难理解为什么在开幕日参加活动的客人大多是年轻的时尚人士，如歌手、插画家和博客作者。

规模焦虑从房地产延伸到长期租赁公寓。不少房地产企业白手起家，但很快喊出了“十万套”的口号。龙湖也渴望搬迁。韩石表示，冠宇将于今年年底开业15000间客房，中期目标是超过50000间，到2020年将成为行业前三名，租金收入超过20亿元。

全景图与轻重资产之争

这个长期出租公寓的蓝色海洋已经沸腾了。

住房企业、中介机构、酒店和其他资本已经“进入”了长期租赁公寓，这是一种混合的、不发达的公寓。据不完全统计，仅在北京，就有大约20个长期集中出租的公寓品牌和50多家店铺，其中一半以上位于五环路至六环路，但价格并不便宜。除了一些偏远的项目，租金已经基本超过3000元/月。

如何决定座位排名，长期租赁公寓剧今年达到了高潮，每个玩家在品牌输出和产品细分上都有很大动作。他们不可避免的是:在习惯了房地产快钱之后，他们能承受多长时间的微利甚至亏损的过渡期？

“目前，官房以轻资产起步，一般是以10年以上的租约翻新物业，或以股权合作和委托管理的方式获得项目，希望迅速形成规模。”韩石表示，未来，重资产的皇冠住房项目比重将逐步增加，并将有轻有重的发展。

值得注意的是，就回报率和运营成本而言，长期租赁公寓的回报率只有1%至2%，而“55%的房屋购置成本”和“65%的100套公寓入住率”是利润的临界点，这意味着如果不能把握成本优势，这种“生意”很难做。

“龙湖有自己的成本控制计算模型，对收集成本、价格和运营成本控制非常严格。”韩石透露，龙湖对长期租赁公寓的扩建有一个全景计划，即在7天内判断一个项目是否值得收购，并将项目从收购到开业运营的时间控制在130天以内。

这意味着从拿到项目、绘制设计图纸、施工到验收，每一个环节的计划都精确到半天之内，从而降低成本，增加空机房从成本计算和运营系统中获得的利润。

“谁能控制成本，谁就是将来升级的赢家。”如何获得一个好的项目是成本控制的第一步。在龙湖布局的32个城市中，相应的城市公司都是大平台下的突击队。韩石说，“有了主渠道身份的庇佑，这些城市公司将支持项目和建设的全过程。此外，在资本市场上，龙湖的低成本资本收购也成为开展皇冠住宅的一大优势。”

在成都和重庆，经过两个月的试运行，入住率已经超过95%。韩石说，从硬件的设计和建造来看，龙湖的长期出租公寓精确到毫米级；在软件管理方面，科学管理是借助手机来实现的。

凭借精细化管理和成本控制的优势，韩石表示龙湖轻资产皇冠项目的毛利率有望达到35%，而重资产皇冠项目的毛利率将达到70%以上。

他们将冠宇的动态投资回收期设定为五年或六年。对韩石来说，目前最重要的是把产品做好。