人民房评：“自住型商品房”被区别对待！小区内立铁栅栏侵害业主公共权益

本篇文章1522字，读完约4分钟

据媒体报道，北京东巴的一处房产即将交付使用，但购买该项目自住商品房的业主并不高兴。他们发现自购的房子和社区里的其他商业用房被一个2米高的铁栅栏隔开。经协商，得知该房屋交付后，物业管理方将对这两类房屋进行不同的管理和处理。

据业主称，两栋独立自住商品房的公共活动空间和绿化面积已经缩小，可能仍存在火灾隐患。开发商工作人员回应称，这种分离是由于两类房屋的价格和物业费不同，管理成本和内容也不同。"北京现有的自住社区是如此的分散，以至于他们不能被分开."(同一社区不同治疗的详细报告。像北京第一个龙湖天竺家园这样的“自住商品房”的业主声称受到歧视)

在这个问题上，在一些社交媒体上，由于立场不同，很难在对立观点的讨论中达成一致。

一些网民认为，那些以高价购买房屋并支付更多物业费的商品房业主应该享受更多的绿地；一些网民表示，尽管自住住房的价格很低，但该计划清楚地表明，社区公共资源是平等享有的。还有一种观点认为，以低价购买自住商品房的业主应该感到“高兴”，而不是想着多拿些“便宜”。

作者认为，铁栅栏把团结和尊重分开，表达了一些不公平和歧视，更有可能是侵权行为。

虽然自住商品房的购买价格相对较低，但社区容积率、绿化率、建筑密度等公共资源应该是平等的，这在购买合同中有明确规定。开发商对此类房地产项目实施隔离、差别化管理和处理，直接侵害了自住商品房业主应享有的社区绿化及配套设施权益。

自2013年以来，北京推出了以小单元为主体、价格相对较低的自住商品房，主要针对住房困难、年轻顾客相对较多的人群。它曾被公众舆论视为稳定北京高房价的有力武器之一。

目前，北京市场上这些配有自住商品房的建筑大多是由企业通过招标、拍卖、在公开土地市场挂牌等方式取得的土地建成的。然而，自住商品房的分配大多是由开发商在土地拍卖过程中申报的建筑面积决定的，即“限定土地价格，争夺自住住房面积”，从而决定土地开发权的归属。

开发企业对这类土地的招标应在准确计算的基础上，得到项目开发所需的开发、管理成本和盈利能力的判断，包括自住商品房的责任和义务，这是一种组织决策行为。

2017年2月15日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于对自住商品房规划设计方案审查要点(征求意见稿)公开征求意见的通知》(以下简称《通知》)，明确规定自住商品房项目建设应符合统一性要求。在同一住宅项目建筑控制高度一致的情况下，自住商品房和普通商品房在建筑密度、人口密度和人均绿地指数方面应基本一致。

通知还对自住商品房的后期物业管理提出了明确的要求，即自住商品房项目、商品房和自住商品房实行统一的物业管理，建设单位不得在同一物业管理区域内通过增加围栏和绿化植物将自住商品房和商品房进行物理隔离。

笔者认为，这种隔离行为实质上是将自住商品房、公租房等原本属于经济适用房业主的一些社区绿化、道路等设施“拿走”，以满足开发商追求高价进而实现高额利润的需要。

以报告涉及的社区为例，开发商将两栋楼200多户自住房屋隔离后，除了楼下活动区和绿地明显缩小外，最基本的消防需求可能无法满足。如果通过消防验收的住宅区隔离后存在消防安全隐患，一旦发生事故影响救援，将会造成不可挽回的后果。

一些商品房业主支付了更多的经济成本，不同的需求可以理解。这就对物业管理方提出了更高的要求。在公开、平等、不侵犯任何一方权益的原则下，如何让所有业主满意是管理方需要研究和面对的问题。

面对分歧，物业管理应该耐心地解释问题，缓和矛盾，而不是简单地用铁栅栏把社区隔开，激化矛盾。

作为负责规划和监督的主管单位，企业和业主的利益在房地产项目规划之初就应得到考虑。对于部分竣工项目业主的合理要求，主管单位也应积极行动，履行监管职责。